רפאלי רפי – משרד עורכי דין

לייעוץ משפטי מקצועי, הוגן ואמין - פנו אלינו

    בתים משותפים וסכסוכי שכנים

    משרד עורכי דין רפי רפאלי, מלווה את לקוחות המשרד ומעמיד את הניסיון הרב של עו"ד רפי רפאלי אשר נצבר מעיסוקו של עו"ד רפאלי כיועץ משפטי וכבורר באגודה לתרבות הדיור בכל הקשור לבתים משותפים ולסכסוכי שכנים לרבות תשלומי מיסי וועד, שימוש ברכוש המשותף שלא כדין, הסגת גבול, מטרדים, נזקי צנרת ומיים, לשון הרע בין שכנים וכד'


    סרטונים

    מה נחשב שימוש סביר ברכוש משותף ?

    למה אנו צריכים צוואה הדדית?

    הפינה המשפטית | זכויות הפרט מול זכויות הכלל • עו"ד רפי רפאלי, מומחה לבתים משותפים וסכסוכי שכנים בראיון

    להאזנה לחצו

     

            מי ינהל ויתחזק את הבית המשותף? האם כדאי למנות נציגות חיצונית?

    איך מנהלים בית משותף? חברת ניהול? מתחזק?

    ומה קורה במצב בו אף דייר אינו מעוניין לכהן בוועד הבית( נציגות הבית המשותף), האם כדאי להגיש בקשה למינוי נציגות חיצונית?

    עם ריבוי הבתים המשותפים ובנייתם לגובה מקבל נושא ניהול הבית המשותף משנה תוקף, אם בעבר ועד הבית התמנה בבתים של 2-8 קומות ללא מכשורים מתקדמים ואף רבים ללא מעליות, הרי שעם בניית בתים רבי קומות המכילים דירות רבות הגיעו גם הקדמה באמצעות מערכות משוכללות של מיזוג, הסקה, מים , אנרגיה סולארית, אינטרקום, מצלמות ומערכות נוספות הדורשות תחזוקה וניהול מקצועי.

    בדרך כלל ב בתים רבי קומות ובעיקר מתחמים של בתים עם מערכות משותפות פועלת חברת ניהול מטעם הקבלן אותה ניתן להחליף בתום חוזה או לאחר 3 שנים המוקדם מביניהם

    אם כך מה ההבדל בין חברת ניהול לבין מתחזק ומה מערכת היחסים עם וועד הבית המכונה בשפה המשפטית נציגות הבית המשותף?.

    חברת ניהול– נציגות בית משותף יכולה להתקשר בהסכמים ובחוזים עם ספקים כמו גם עם גורמי ניהול ואחזקה, וכך יכולה נציגות הבית לקיים אספה כללית להחליט על מינוי חברת ניהול אשר תהא כפופה לנציגות ותקבל את שכרה כנותנת שירותים פרטית ועצמאית בהתקשרות חוזית עם נציגות ובפיקוח הנציגות, רצוי לאחר קבלת 3 הצעות מחיר של החברות הללו, ובמצב זה תקבל חברת הניהול את שכרה בהתאם לנדרש ממנה, יש חברות ניהול אשר יטפלו רק בתחזוקה וניקיון, ויש חברות ניהול אשר יבצעו גם גביה וניהול הנהלת חשבונות.

    מתחזק – המושג מתחזק שואב את כוחו מחוק המקרקעין בסעיף 71(ב)(1) לחוק שם מגדיר "מתחזק" מהו וקובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו. כלומר בכדי שחברת ניהול תוגדר מתחזק, יש לקיים אספה כללית ולקבל החלטה ברוב הדרוש, יודגש כי בכדי להפסיק פעילות של מתחזק בבית המשותף דרוש את אותו הרוב שהחליט על מתחזק, ואילו בכדי להחליף מתחזק, די ברוב דיירים רגיל כאשר כל בעל דירה נחשב קול אחד ללא קשר לגודלה. גם בכל הקשור לתקופת ניהול סעיף 6א (ג) לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 מגביל את תקופת ההתקשרות עם חברת ניהול ל – 3 שנים.

    אב בית – יש ועדי בתים אשר מסתפקים בהעסקת אב בית או עובדי ניקיון כאשר חברי הנציגות מנהלים את החשבונות כאן חשוב להסביר כי בניגוד לחברות עצמאיות כאשר מועסק אדם אחד בבית המשתף ואין חשיבות האם מדובר באב בית חיצוני או דייר אשר גר בבניין נחשב הדבר ליחסי עובד מעביד כאשר הדיירים הם המעסיק ואב הבית או עובד התחזוקה/ניקיון הוא העובד, על כן יש לדאוג לשלם עבור העובד ביטוח לאומי וכן תנאים סוציאליים בהתאם לחוק אחרת הדיירים חשופים לתביעה.

    נציגות חיצונית – ברוב הבתים הדיירים הם אשר משמשים כחברי וועד הבית ברוב הבתים בשלב זה כמתנדבים, ויש חברי נציגות אשר מקבלים שכר או פטור מתשלום מיסי וועד, כאשר מידי שנה באספה הכללית מתקבלת החלטה האם חברי וועד הבית נשארים בתפקידם או שמא הם מתחלפים, יש אף בתים משותפים בעיקר ישנים שאינם רבי קומות אשר בהם מכהנים אותם נציגי וועד שנים רבות, אולם מה קורה במצב בו אף דייר אינו מוכן להיות חבר נציגות? במקרה כזה ניתן לעתור למפקחת על רישום מקרקעין בהליך מיוחד של בקשה למינוי נציגות חיצונית רצוי על ידי עורך דין המתמחה בתחום סכסוך שכנים ובתים משותפים, כאשר על הדיירים לקחת בחשבון כי מיסי הוועד במקרה כזה יוכפלו ואף יותר מכך.

    עורך דין רפי רפאלי עוסק בסכסוכי שכנים, בתים משותפים, רטיבות ונזקי מים מדירות שכנים או מהרכוש המשותף,  מטרדי רעש וריח, לשון הרע בין שכנים, שטחים משותפים, הסגת גבול, לשון הרע בין שכנים, זכויות בניה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

     

     

    לייעוץ משפטי מקצועי, הוגן ואמין - פנו אלינו

      לייעוץ משפטי מקצועי, הוגן ואמין - פנו אלינו

        חברות שיווק וקידום
        להתחלת שיחה
        לשיחת יעוץ ללא התחייבות
        היי כאן רפי
        למתי תרצה לתאם שיחת ייעוץ טלפוני ללא התחייבות