פינוי בינוי

פינוי בינוי הינה החלטת הממשלה בישראל באמצעות צו הכרזה שתוקפו עד שש שנים, להריסת בתי מגורים ישנים ובמקומם בניית בנייני מגורים חדשים. הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית בכדי ליעל את השימוש בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ושיפור חזות ותדמית העיר.

שטחי פינוי בינוי הינם בדרך כלל שכונות מוזנחות או שכונות בהן גרות שכבות סוציו-אקונומיות חלשות בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים לחלוטין, ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. היתרון לדיירים הינו כי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, לדירות הנמצאות בתהליך.

איך זה מתבצע?

היזם פונה לדיירי בניין (או מספר בניינים באותה שכונה) ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך 3 שנים, תשלום שכר דירה בעת הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר בהתאם להיתר הבניה המאושר לו, כך שחלק מהדירות ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים.

מה יוצא לדיירים מהתהליך?

הדיירים שגרו במקום זכאים לדיור חלופי בעת הבנייה מחדש, בד"כ סמוך למקום מגוריהם בחלק מהמקרים הפיצוי הינו בדמות השקעה בדירה ע"י הגדלתה או פיצויים כספיים, או שניהם יחד., במקרה של פרויקט פינוי-בינוי מוצלח, הדיירים הוותיקים מרוויחים את הגדלת שווי הדירה שהינו ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה, בד"כ שווי הדירה החדשה גדול בעשרות אחוזים מהישנה.

יש תקלות בדרך?

בכדי להתחיל את התהליך יש לבקש את הסכמת הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עלולים להתנגד לפרויקט בשל הקושי במעבר לדירה חלופית כדוגמת קשישים או דיירים המוגבלים גופנית,חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים או בשינוי כלשהוא, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.

יש לזכור כי הוצאותיו של היזם הינם גדולות: על היזם לממן: את הריסת המבנה הישן, שכ"ד דירה לוותיקים עד שדירתם החדשה מוכנה, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, הגדלת זכויות הבניה וכו' היזם גם פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות יותר דירות (בהשוואה למספר הדירות המקורי), וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר (ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה, הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה).

יש סיכונים?

ייתכנו סיכונים וביניהם הפסקת הבנייה על ידי הקבלן מסיבות שונות וביניהן קשיים כספיים , פשיטת רגל, או עבירות בניה, או קושי במכירת הדירות הנוספות בבניין, ובכדי להימנע ממצב כזה, יש לקבל מאת היזם בטחונות מתאימים.

האם דייר בודד או מיעוט יכולים להתנגד?

בכדי להתגבר על סירוב דיירים בודדים להיכנס להליך עליו הכריעו רוב הדיירים, חוקקה הכנסת את חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.

סירוב סביר של דייר הינם: אי-כדאיות כלכלית, העמדת מגורים חלופיים לא מתאימים לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות.

• הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.
• ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com
• האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.