בניה לא חוקית בבית משותף

לא פעם, פועלים בעלי דירות על מנת להפיק מנכסיהם את המירב באמצעות ביצוע עבודות שנועדו לנצל זכויות בניה ולהגדיל את שטח דירתם. עם עבודות אלה ניתן למנות הקמת מרפסות, הוספת חדרים או ממ"דים, בניית יחידות דיור, התקנת מחסן וכיוצא באלה.

לעתים עבודות אלה נעשות מבלי שבעל הדירה קיבל היתר בנייה כדין, אך גם במקרים בהם ניתן היתר כאמור, עלולה להתעורר התנגדות בקרב שאר דיירי הבניין, שחוששים מפגיעה קונסטרוקטיבית (דהיינו, פגיעה ביציבותו של הבניין), מחסימת דרכי גישה לבניין (כולל חסימה שעלולה להפריע לרכבי חילוץ וחירום), מנזק שעלול להיגרם לדירה שלהם או משימוש לא סביר ברכוש המשותף.

התנגדות לבניה – הצד המשפטי

את המחלוקות אשר מתגלעות בעקבות הרחבת דירה וניצול זכויות בניה אפשר לחלק לשלוש קטגוריות מרכזיות. הקטגוריה הראשונה עוסקת באלמנטים תכנוניים הנוגעים לאופן שבו מבוצעות העבודות ובה לא נעסוק במדריך זה.

הקטגוריה השנייה עוסקת במחלוקות נזיקיות שעשויות להתעורר כתוצאה מניצול זכויות הבניה. הקטגוריה השלישית עוסקת בסכסוכים הנוגעים לניהול התקין של הבניין ולהפרות של מסמכי הבית המשותף או של הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

לא אחת, סכסוכים הנוגעים לבנייה לא חוקית בבית משותף קשורים לכל אחת מן הקטגוריות המנויות לעיל, כאשר רק שילוב אפקטיבי שלהן יקנה לבעל הדירה שמתנגד לביצוע העבודות צו הריסה לעבודת שכבר בוצעו ולהשבת המצב לקדמותו.

לסיווג המחלוקות לקטגוריות השונות נפקויות נוספות, הבאות לידי ביטוי בהבחנה בין סכסוכים המתנהלים מול מוסדות התכנון השונים לבין סכסוכים המתבררים בערכאות השונות או במפקחת על הבתים המשותפים. במסגרת מדריך זה, נעסוק בסכסוכים מהסוג השני.

האם נדרשת הסכמת השכנים להרחבת דירה?

בעלי דירה המעוניינים להרחיב את דירתם נדרשים לעמוד במספר תנאים שנקבעו בדין, אשר סטייה מהם עשויה להקים לבעלי דירות המתנגדים עילות תביעה הנובעות מן הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, מנזק או מטרד שהן עשויות לגרום להם או מהפחתת ערכן של שאר הדירות בבית המשותף או פגיעה ברכוש המשותף.

אין זה מפתיע כי כאשר דייר בבית משותף מודיע לשכניו כי הוא מעוניין לבצע תוספות בניה ברכוש המשותף עשויות להתעורר התנגדויות. לכן, ראוי לציין כי על הדייר המעוניין לבצע עבודות לדעת כי אף אם השיג היתר בניה כדין ואף יצר קשר עם אדריכל, השכנים המתנגדים לבנייה עדיין עשויים להגיש נגדו תביעה, אם לא דאג להשיג מראש את הרוב הקנייני הנדרש, כפי שנציין בפסקאות הבאות.

הרוב הנדרש לצורך ביצוע עבודות לפי הוראות תקנון הבית המשותף וחוק המקרקעין

כאשר דייר מרחיב את דירתו, הדבר כרוך לא אחת בצמצום הרכוש המשותף. לכן, התנאי הראשון לביצוע עבודה להרחבת דירה הינו קבלת הרוב הנדרש מקרב כלל בעלי הדירות בבית המשותף. נקודת המוצא שנקבעה בחוק המקרקעין, הינה כי כל שינוי שנערך ברכוש המשותף מתבצע בהסכמתם של כלל בעלי הדירות.

אף על פי כן, לכלל זה נקבעו במרוצת השנים חריגים רבים. כך, נדרשת הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות בלבד בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (העוסק בחיזוק מבנים), ושמונים אחוזים מבעלי הדירות בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (העוסק בהריסה ובניה). כמו כן, נקבע שהרוב הנדרש לצורך התקנת ממ"ד או מעלית יהיה אף הוא קטן יותר, לאור התועלת הטמונה בהם.

החריג הרלוונטי לענייננו אשר מעוגן בהוראות חוק המקרקעין, קובע כי הרחבת דירה בבית משותף אפשרית בהינתן הסכמת שבעים וחמישה אחוזים מבעלי הדירות, שלהם שני שלישים מן הרכוש המשותף. אף על פי כן, בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להקטין או להגדיל בתקנון הבית המשותף את מספרם של בעלי הדירות שנדרשת הסכמתם.

ראוי להדגיש כי דיירים המעוניינים בתוספות בניה אינם חייבים להשיג את אישורם של השכנים בצורה אקטיבית, וחובתם מסתכמת בשליחת הבקשה לקבלת היתר הבניה לשאר הדיירים בבית המשותף. לשכנים המתנגדים קמה זכות לפעול מבחינה קניינית על מנת לממש את התנגדותם.

במצב כזה, על הדיירים המתנגדים להוציא מכתב התנגדות ולהגיש אותו לדיירים המעוניינים לבצע עבודות, על מנת שאלו לא יוכלו לטעון בהמשך כי הם לא ידעו כי לא הייתה הסכמה קניינית לביצוע התוכנית שלהם. לאור חשיבותה של זכות הקניין, המניע להתנגדות השכנים אינו נבחן על פי רוב, וגם התנגדות הנובעת מסכסוך שכנים עשויה להיתפס כלגיטימית.

הקפדה על עמידה בשאר התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין ובתקנון הבית המשותף

ראוי לציין כי הוראות חוק המקרקעין אוסרות על הוצאתם של חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף, עליהם ניתן למנות את לובי הבניין, מעלית, חדר מדרגות וכיוצא באלה. בפסק הדין שניתן בשנת 2018 בעניין אשכולות נ' מינצר, נדרש בית המשפט להכריע במחלוקת אשר ניטשה בין בעלי הדירות בבית דו-משפחתי שטרם נרשם, אולם הדירות היו מצויות על אותה החלקה. בנוסף, בין הצדדים נערך הסכם שיתוף במקרקעין. עיקר המחלוקת נסב סביב עבודות להסבת מחסן לחנייה, הוספת יחידת דיור ועוד, אשר בוצעו על הרכוש המשותף בניגוד להסכם השיתוף ובניגוד לתקנון המצוי אשר מעוגן בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין.

המתנגדים לעבודות טענו שהבניה בוצעה באופן החוסם את הכניסה למקלט, מונע מרכבי חירום להיכנס למגרש ופוגע באוורור בבית המשותף. בהכרעתו, בחן בית המשפט את החלוקה הקניינית לפי הסכם השיתוף שעליו חתמו הצדדים, והשווה את היקף הבניה בפועל להסכמות הצדדים. בית המשפט פסק בעד המתנגדים, וקבע כי הצמדת שטח מן הרכוש המשותף לאחת הדירות תיעשה אך ורק בצורה מפורשת.

לסיכום

בעלי דירות בבתים משותפים רשאים להתנגד לעבודות בניה הגורמות נזק לרכוש המשותף או לדירתם, בין אם עבודות אלה בוצעו כדין ובין אם לאו. אף על פי כן, חשוב לסווג את המחלוקות לקטגוריה הנכונה, על מנת לפנות לערכאה המוסמכת לדון בסכסוך.

לקבלת מידע מקצועי נוסף בנושא סכסוכי שכנים, לחצו לעמוד הבית