שיפוץ בית משותף

שיפוץ בית משותף – איך עושים את זה נכון?

בבניין שבו יש מספר דירות, כל דייר הוא עולם ומלואו, ולכל אחד הרצונות והאמצעים העומדים לרשותו. אם כך, מה קורה כאשר שהבית המשותף דורש שיפוץ, בין אם עבור תיקון נזקים הכרחי כמו בעיות בצנרת או תשתיות, ובין אם עבור שיפור נראות הבניין? שיפוץ הבניין עשוי לגרור לא מעט ויכוחים ואי־הסכמות שאותן ניתן לפתור ביתר קלות אם ישנה התמצאות בחוק והבנתו.

ישנם בתים משותפים אשר נוהגים לקחת מיסי ועד בכ 20% יותר מהנדרש בכדי שתהא קרן מתאימה לעבודות בלתי מתוכננות ואף לשיפוצים ותיקונים חד פעמיים שעלותן אינה גבוהה יחסית(אלפי שקלים בודדים), ויש בתים בהם הדיירים משלמים בדיוק את ההוצאות החודשיות הדרושות לתחזוקה השוטפת, ןמבצעים גביה מיוחדת עבור הוצאות שיפוץ או הוצאות חד פעמיות בנפרד.

כיצד מתקבלת ההחלטה על שיפוץ הבית המשותף?

בעוד ששיפוץ של דירה בבניין נתונה להחלטת דייריה בלבד, שיפוץ כולל של בית משותף כרוך בהסכמה ותשלום של כלל הדיירים בבניין. אם כן, איך מחליטים על שיפוץ בית משותף? בטרם יתחיל בכלל תהליך השיפוץ יהיה על נציגות הבית המשותף (ועד הבית)  לקיים אסיפה כללית של דיירי הבניין כדי לדון בסיבת השיפוץ, ביתרונותיו ובהוצאה הנדרשת כדי לבצעו. לאחר מכן תידרש הסכמה של דיירי הבניין לשלם את חלקם על העבודה.

חשוב להדגיש כי השיפוץ הנו במסגרת תחזוקת הבית המשותף ולכן שיפוץ הגורר עלות כספית דורשת רוב באספה כללית, אולם בשיפוץ/תיקון בעלות של אלפי שקלים בודדים אין צורך באספה והנציגות יכולה להוצא זאת במסגרת התחזוקה השוטפת, כמו כן כאשר מחליטים על שיפוץ לבניין  על הנציגות לדאוג כי תהיה מונחות בפני הדיירים 3 הצעות מחיר לפחות מהן יוכלו לבחור הדיירים את המתאימה ביותר.

מה עושים כאשר חלק מהדיירים מתנגדים לשיפוץ?

אך מה קורה כאשר ישנם דיירים המסרבים לתת את הסכמתם על השיפוץ, מי חייב לשלם על שיפוץ בית משותף בעצם? ראשית יש להבין כי ישנן כמה רמות של שיפוץ, כאשר כל אחת מהן שונה בדחיפות שלה ובתהליכי אישורה על־ידי הדיירים. על־פי חוק המקרקעין^[1] הבית המשותף יתנהל על פי תקנון שמטרתו להסדיר את הזכויות והחובות של בעלי הדירות. לרוב יהיה זה התקנון המצוי הקבוע בתוספת לחוק המקרקעין. יחד עם זאת, ישנם מקרים שבהם בעלי הדירות קובעים תקנון מוסכם הסותר את התקנון המצוי ובמקרים אלה התקנון המוסכם יהיה הקובע בכל מקרה של אי־הסכמה. בתקנון המצוי ובתקנון המוסכם יהיו סעיפים הנוגעים לביצוע תיקונים בבית המשותף.

אם השיפוץ הוא הכרחי לשמירה על מצב הבניין הוא יהיה תקף תחת ההגדרה של החזקה תקינה הקבועה בחוק המקרקעין^[2]. במקרה זה ישנה חובה לתשלום שיפוץ בית משותף של כל דיירי הבניין, ואם יסרבו לעשות כן, תוכל נציגות הבניין להגיש תביעה כנגדם למפקח על רישום המקרקעין כדי לאלצם לשלם.

מתי ניתן לאשר שיפוץ בית משותף על־פי רוב?

ישנם מקרים שבהם נדרשת הסכמה של רוב דיירי הבניין בלבד ולא הסכמה כוללת. דבר זה מתרחש כאשר השיפוץ הנדרש הוא חלקי בלבד, המתייחס לאלמנטים שונים ברכוש המשותף כמו: מעקות, חדר המדרגות, הלובי. הרוב הנדרש כדי לאשר שיפוץ מסוג זה הוא של 51% מכלל הדיירים.

ישנם שיפוצים הדורשים הסכמת רוב מיוחד שבו ניתנת הסכמתם של מרבית בעלי הדירות, שרכושם צמוד לשני שליש מהרכוש המשותף. שיפוצים כמו הוספת מרפסת, התקנת מעלית ופינוי בינוי ידרשו הסכמה של רוב מיוחד.

מהו ההבדל בין שיפוץ בית משותף להשבחתו?

חשוב מאוד להבין מה ההבדל בין תחזוקה להשבחה של בית משותף, שכן ההבדל ביניהם הוא זה שיכריע האם ניתן לאלץ דייר להשתתף בהוצאות על השיתוף או לא. שיפוץ במסגרת תחזוקת בית משותף כאמור מחייב את הדיירים לשאת בהוצאות במידה אם זוהי תחזוקה תקינה על־פי חוק המקרקעין. השיפוץ במקרה זה נועד לתחזק את הבניין כדי לשמור על בטיחות הדיירים ועל איכות חייהם בבניין ולכן הוא נחשב הכרחי. במקרים אלה, ועד הבית יכול לקבל את ההחלטה לבצע את השיפוץ על דעת עצמו, ולהשתמש בכספי הקופה לשם כך. אם הסכום בקופה אינו מכסה את השיפוץ, יוכל לדרוש הוועד מימון נוסף מכלל הדיירים.

במקרה של השבחה אין מדובר בשיפוץ הכרחי לתחזוקת הבניין, אלא בשיפוץ שמטרתו לשפר את הבניין. כלומר, זהו שיפוץ העומד בגדר מותרות בלבד. ישנם מקרים שבהם יבחרו הדיירים להשקיע בשיפוץ מסוג זה כדי להעלות את ערך הדירות שלהם. יחד עם זאת ישנם מקרים שבהם הדיירים אינם מגיעים להסכמה בנושא, שכן לא לכל אחד ישנם האמצעים להשקיע בשיפוץ נרחב כל־כך. במקרים אלה תידרש הסכמה מוחלטת של כלל הדיירים. יחד עם זאת בהחלט ניתן להגיש תביעה לבית־המשפט כדי להוכיח כי בכל זאת מדובר בשיפוץ הכרחי. יש לוודא בטרם הגשת התביעה כי אינכם סותרים את התקנון המצוי או את התקנון המוסכם אם הוא קיים.

לסיכום, שיפוץ בית משותף יכול להיות תהליך מורכב ורגיש, אך חשוב לזכור כי החוק והפסיקה יכולים לסייע בידינו ולהראות לנו את הדרך לפתרון מוצלח.