רטיבות בדירה חדשה? כך קובעים אם האחריות מוטלת על הקבלן או על השכן

רטיבות בדירה בבניין חדש מעוררת לא פעם שאלה פשוטה לכאורה: אם התקרה נרטבת והדירה שמעל היא המקור האפשרי למים – את מי תובעים, את הקבלן או את השכן? התשובה אינה תלויה רק במיקום הרטיבות, אלא בראש ובראשונה במקור התקלה ובזהות הגורם שאחראי לה מבחינה משפטית.

במקרים מסוימים האחריות תהיה של הקבלן מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. במקרים אחרים האחריות עשויה להיות של בעל הדירה שמעל, ולעיתים מקור התקלה הוא בכלל ברכוש המשותף. לכן, לפני הגשת תביעה, יש לזהות את מקור הרטיבות ולבחון מי אחראי לליקוי ולנזק שנגרם בעקבותיו.

 

אחריות הקבלן לליקויי רטיבות

כאשר מדובר בדירה חדשה שנרכשה מקבלן, חוק המכר (דירות) הוא נקודת המוצא המרכזית. סעיף 4 לחוק מטיל על המוכר אחריות לאי-התאמות שהתגלו בדירה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.

בתוספת לחוק נקבעו תקופות בדק שונות בהתאם לסוג הליקוי. בין היתר, תקופת הבדק לכשל במערכות צנרת, לרבות נזילות, היא ארבע שנים, וכך גם לגבי כשל באיטום המבנה, לרבות בקירות, בתקרות ובגגות.

לפי סעיף 4(א) לחוק, המוכר לא קיים את חיוביו אם במהלך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, אלא אם הוכיח שהיא נגרמה באשמת הקונה. התוספת לחוק קובעת תקופות בדק ספציפיות: 4 שנים לכשל במערכות צנרת (לרבות נזילות) ו-4 שנים לכשל באיטום המבנה (לרבות בתקרות ובגגות). סעיף 4ב לחוק קובע כי על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר.

משמעות הדבר היא שאם הרטיבות נובעת, למשל, מליקוי בצנרת או מאיטום לקוי שמקורם בבנייה, עשויה לקום אחריות של הקבלן לתיקון הליקוי ולנזקים הנובעים ממנו, בהתאם להוראות החוק ולנסיבות המקרה.

עם זאת, עצם העובדה שמדובר בבניין חדש אינה מטילה באופן אוטומטי אחריות על הקבלן. יש להוכיח כי מדובר בליקוי המצוי בתחום אחריותו ולא, למשל, בנזק שנגרם עקב שימוש או תחזוקה של בעל הדירה.

 

האם העובדה שהמקור נמצא בדירה מעל מטילה אחריות על השכן? לא בהכרח.

זו אחת הנקודות החשובות ביותר בסכסוכי רטיבות. העובדה שהמים מגיעים מתחת לדירה מסוימת אינה מספיקה כדי לקבוע מי אחראי להם.

לדוגמה, ייתכן שהנזילה נמצאת בצינור הממוקם בתוך דירת השכן, אך הצינור הותקן כחלק מהבנייה המקורית ונפגע כתוצאה מליקוי ביצוע. במקרה כזה עצם מיקומו בדירת השכן אינו הופך אותו בהכרח לאחראי לליקוי, וייתכן שהאחריות תהיה של הקבלן.

לעומת זאת, אם מקור התקלה הוא פעולה או מחדל של בעל הדירה, תחזוקה לקויה, שינוי שבוצע במערכת או אי-טיפול בתקלה שהיה עליו לטפל בה – עשויה לקום אחריות של השכן לנזק שנגרם לדירה שמתחת.

לכן יש להבחין בין מקום התקלה לבין הגורם שאחראי לה. לדוגמא:

אם בבניית הבניין הקבלן לא ביצע איטום תקין במרפסת, ובחודשי החורף חודרים מי גשמים דרך המרפסת וגורמים לרטיבות בדירה שמתחת, עצם העובדה שהמים חודרים דרך מרפסת השייכת לדירה שמעל אינה הופכת את בעל הדירה לאחראי לליקוי. אם יוכח שמקור הרטיבות הוא בכשל באיטום שמקורו בעבודות הבנייה, עשויה לקום אחריות של הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).

לעומת זאת, אם בעל הדירה ביצע לאחר מסירת הדירה שינויים ללא אישור, למשל שינוי במערכת האינסטלציה, קידוח או שינוי שפגע בצנרת, או עבודת שיפוץ שפגעה באיטום במרפסת או בחדר הרחצה, והוכח כי שינוי זה הוא שגרם לנזילה ולנזק בדירה שמתחת, עשויה האחריות לחול על בעל הדירה שביצע את השינוי.

 

אחריות השכן לפי חוק המקרקעין ודיני הנזיקין

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף. התקנון המצוי שבתוספת לחוק כולל, בין היתר, הוראות המאפשרות לבעל דירה לדרוש מבעל דירה אחרת לבצע תיקון בדירתו כאשר אי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו.

בנוסף, בנסיבות המתאימות עשויה לקום אחריות מכוח דיני הנזיקין. בעל דירה אשר יודע על תקלה בדירתו הגורמת נזק לדירה אחרת אינו יכול בהכרח להתעלם ממנה. אם הוא מעכב את הטיפול, מונע כניסת בעלי מקצוע או אינו מאפשר לבצע את התיקון, והנזק ממשיך או מחמיר, התנהלות זו עשויה להיות רלוונטית להטלת אחריות.

כך, גם כאשר מקור התקלה הראשוני הוא ליקוי בנייה שבאחריות הקבלן, יש לבחון בנפרד את התנהלות השכן מרגע שנודע לו על הבעיה.

 

מה קבע בית המשפט העליון לגבי אחריות הקבלן?

בעניין ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' יואל אורן, עמד בית המשפט העליון על אחריותו של קבלן כלפי רוכשי דירות בכל הנוגע לטיב הבנייה ולהתאמת הבניין למטרה שלשמה נבנה.

הפסיקה מכירה בכך שהאחריות אינה נעלמת רק משום שהקבלן ביצע עבודות באמצעות קבלני משנה. מבחינת רוכש הדירה, הגורם שמכר את הדירה עשוי לשאת באחריות לליקויי הבנייה בהתאם להוראות הדין.

עם זאת, בכל מקרה יש לבחון את מקור הליקוי ואת ההוראות הספציפיות של חוק המכר (דירות), ולא להסתפק בטענה כללית שלפיה "הדירה חדשה ולכן הקבלן אחראי".

 

ומה אם הקבלן והשכן מטילים את האחריות זה על זה?

זהו תרחיש נפוץ מאוד. הקבלן טוען שהנזילה מגיעה מדירת השכן, והשכן משיב שהדירה חדשה ולכן הקבלן צריך לטפל בה.

במקרה כזה, השאלה המרכזית היא עובדתית ומקצועית: מהו מקור הרטיבות ומה גרם לכשל?

לכן במחלוקת רצינית יש חשיבות לחוות דעת של מומחה לאיתור מקור הרטיבות. חוות הדעת צריכה להתייחס, ככל האפשר, למקור חדירת המים ולסיבה להיווצרותה. גם בתי המשפט נדרשים במקרים כאלה לבחון חוות דעת מקצועיות כדי לקבוע אם מדובר בליקוי בנייה, בתקלה שמקורה בדירה מסוימת או בליקוי ברכוש המשותף.

 

ומה אם מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף?

לא כל רטיבות שמופיעה בדירה מגיעה מהדירה שמעליה. מקור הנזק עשוי להיות בגג, בקיר חיצוני, בצנרת משותפת, במערכת ניקוז או ברכיב אחר של הרכוש המשותף.

במקרים כאלה יש לבחון את הוראות חוק המקרקעין, ובפרט את חובות בעלי הדירות ביחס להחזקת הרכוש המשותף. סעיף 58 לחוק מטיל על בעלי הדירות חובה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, בהתאם להוראות הדין.

לכן, אם בדיקה מקצועית מצביעה על ליקוי ברכוש המשותף, אין להפנות את התביעה באופן אוטומטי לשכן שמעל.

 

האם ניתן לתבוע גם את הקבלן וגם את השכן?

במקרים המתאימים, כן.

אם קיימת תשתית עובדתית לכך שהליקוי נובע מעבודת הקבלן, ובמקביל קיימת טענה כי התנהלות השכן גרמה להמשך הנזק או להחמרתו, ניתן לבחון את אחריותם של שני הגורמים.

הפסיקה מכירה במצבים שבהם לנזק תורמים מספר גורמים, והאחריות ביניהם עשויה להתחלק בהתאם למידת תרומתו של כל גורם לנזק ולנסיבות המקרה.

עם זאת, אין משמעות הדבר שכל תביעת רטיבות צריכה להיות מוגשת נגד כל הגורמים האפשריים. זהות הנתבעים צריכה להיגזר מהממצאים העובדתיים ומהבסיס המשפטי לאחריותם.

 

מה חשוב לעשות לפני תביעה?

ראשית, יש לתעד את הרטיבות ואת הנזק באמצעות תמונות וסרטונים ולשמור את כל ההתכתבויות עם הקבלן, השכן, ועד הבית וחברת הניהול.

שנית, יש לפנות לקבלן בכתב כאשר מדובר בדירה חדשה ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).

שלישית, כאשר קיימת מחלוקת באשר למקור הרטיבות, מומלץ לשקול בדיקה מקצועית וחוות דעת מתאימה. חוות דעת כזו עשויה להיות הראיה המרכזית שתכריע אם האחריות היא של הקבלן, השכן או הבית המשותף.

 

לסיכום:

אם מקור הרטיבות הוא ליקוי בצנרת, באיטום או ברכיב בנייה אחר המצוי באחריות הקבלן, עשויה לקום עילת תביעה מכוח חוק המכר (דירות). אם מקור הנזק בהתנהלותו או במחדלו של בעל הדירה שמעל, עשויה לקום אחריות כלפיו. ואם מקור התקלה הוא ברכוש המשותף, יש לבחון את אחריות הבית המשותף ובעלי הדירות.

האמור במאמר הוא מידע משפטי כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבחינת נסיבותיו של מקרה קונקרטי.

 

אז מה מבדיל עורך דין מומחה בתחום זה?

סכסוכי רטיבות ובתים משותפים הם תחום שדורש הרבה יותר מידע משפטי כללי. הפרט הקטן בניסוח הבקשה, הסעד שבוחרים לבקש, העיתוי שבו פועלים – כל אחד מאלה יכול לקבוע אם תקבלו הגנה מיידית או תמצאו את עצמכם מתחילים מחדש.