כאשר בניין חדש מאוכלס, יש להבחין בין סוגי הליקויים. בעוד שליקויים ברכוש המשותף הניתנים לתיקון (כמו איטום או סדקים) הם באחריות נציגות הבית, הרי שליקויים תכנוניים שלא ניתן לתקן והמהווים ירידת ערך דורשים תביעה שמאית קבוצתית. אמנם הנציגות מוסמכת לתבוע "צו עשה" לתיקון או תביעה לפיצוי כספי עבור התיקון, אך אינה מוסמכת לתבוע פיצוי על ירידת ערך הדירות, ולכן כאן נדרשת הוספת בעלי הדירות לכתב התביעה. במאמר זה נסביר על זכויות הדיירים לקבל פיצוי כספי על מה שאפשר לתקן ופיצוי כספי בגין ליקויים או חוסרים אותם לא ניתן לתקן.
חשוב להבין כי במקרה של תביעה שמאית קובע השמאי פיצוי בגין ירידת ערך הדירות ובמקרה שכזה מי של ייכלל בתביעה לא יקבל את חלקו. לדוגמא: אם התקבלה חוות דעת שמאית על קירות עקומים בבניין ונקבע ירידת ערך של נניח מיליון שקל בחלוקה שווה לבניין ובו 10 דירות במידה ויתבעו רק 5 דיירים הם יקבלו סך הכל 500 אלף לפי חלקם כלומר בניגוד לנציגות אשר יכולה לתבוע פיצוי עבור תיקון בשם כלל הדיירים, כלומר תביעה שמאית היא אישית.
דוגמאות ליקויים ברכוש המשותף שלא ניתן לתקן המהווים בפועל ירידת ערך
- קירות עקומים
- הפרשי גבהים בין תקרה לרצפה, מרחק בין קירות, רוחב כניסות
- גבהי מדרגות בניגוד לתקן, מעקות מעוגנים בניגוד לתקן
- חוסר בשטח משותף או לקיחת שטח משותף ע"י הקבלן לצרכים אישיים
- הבטחות בכתב שלא מומשו למחסנים/חדרי כושר/מועדון דיירים וכד'
- חוסר באספקת מערכות מובטחות או מתקנים שהובטחו בהסכם לרכוש המשותף
- ירידת ערך בשל נזקי רטיבות קשים
המשקל הסגולי בבית המשפט
שופטים נוטים להעניק משקל רב יותר לתביעה שבה עשרות משפחות טוענות לכשלים. תביעה שמאית מרוכזת חושפת את השיטתיות שברשלנות הקבלן. היא מוכיחה כי הליקוי נובע מכשל בתכנון או בביצוע הכללי של הפרויקט או במקרים מסוימים מחוסר תום לב ו/או ניסיון להגדיל ממון על גב בעלי הדירות, דבר שמקל על הוכחת האחריות ומרתיע את הקבלן מניהול הוכחות מתיש.
המהפך: להפסיק להיות "שקופים" ולהתחיל להכתיב את התנאים
במערכת היחסים מול קבלן גדול, הדייר הבודד הוא כמעט תמיד הצד החלש. הקבלן מגובה בסוללת עורכי דין, תקציבי עתק ובעיקר בזמן – משאב שמאפשר לו לגרור רגליים עד שהדייר "יתעייף" ויוותר. כאן בדיוק נכנס היתרון של התאגדות דיירים ותביעה מרוכזת: היא מוחקת את פערי הכוחות והופכת את הקערה על פיה, כך – בניין שלם מתייצב כחזית אחת והמשוואה משתנה.
ליווי משפטי לכל אורך הדרך
ישנה חשיבות רבה לקבלת יעוץ משפטי לאורך כל הדרך מול הקבלן, משרדנו ייעץ איך לפעול מול הקבלן כבר משלבים הראשונים, כמו כן ישנה חשיבות מכרעת לחוות דעת הנדסית מפורטת אשר תצביע על כל הכשלים אלה שברי תיקון ואלה שדורשים חוות דעת שמאית
כך לדוגמא הגיעה אל משרדנו נציגות בית משותף מצפון הארץ אשר בקשה לתבוע קבלן כאשר חוות הדעת עמדה על כ- 150 אלף שח", אולם מעיון בחוות הדעת עלה כי היו פרמטרים שלא קבלו התייחסות , לכן הנציגות קבלה הצעתי כי אפנה לקבלת חוות דעת הנדסית תוך שננחה את הבודק אילו פרמטרים להשלים לחוות הדעת, ולאחר שהתקבלה התברר כי התשלום המגיע לנציגות הינו כפול כ-300,000 ₪ ולא זו בלבד, המהנדס בדק וקבע כי ישנו קיר עקום לאורך כל הבניין והמליץ על חוות דעת שמאית לירידת ערך.
חברת שמאים שעובדת עם משרדנו ערכה החוות דעת וקבעה ירידת ערך של 5 מיליון שקל לכל הבניין ובסך הכל כ-180,000 ₪ לכל דירה!
בנוסף יש חשיבות רבה לבדיקת חיפוי הקירות , במצב בו החיפוי אינו תקין או לא הותקן כראוי הוצאות התיקון אשר יחולו על בעלי הדירות הינן גבוהות ביותר וליקוי שכזה רצוי לגלות מבעוד מועד לפני תום שנות האחריות.
שאלות ותשובות – תביעות דיירים ורכוש משותף
האם נציגות הבית (ועד הבית) מוסמכת לתבוע בשם הדיירים?
לא תמיד. תביעה לצו עשה או תביעה כספית בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף מגישה נציגות הבית המשותף, הנציגות רשאית לתבוע כסף או פיצוי על אותם ליקויים ולהביא קבלן פרטי שיבצע את התיקונים. בכל הקשור לתביעה כספית על ליקויים ברכוש המשותף שלא ניתן לתקן המהווים דה פקטו ירידת ערך, כאן אפשר ורצוי להגיש תביעה קבוצתית של כלל הדיירים מכיוון שהנציגות לא מוסמכת להגיש בשם בעלי הדירות תביעות על ירידת ערך דירה.
מה קורה אם חלק מהשכנים לא מעוניינים להצטרף לתביעה?
אין בכך כדי למנוע מהקבוצה המעוניינת לפעול. גם קבוצה של 10 דיירים מתוך 30 מהווה כוח משמעותי. הפיצוי שייפסק יתחלק בין התובעים, ולעיתים קרובות השכנים ש"ישבו על הגדר" מצטרפים בהמשך כשהם רואים את ההישגים המשפטיים שלנו. במצב שכזה אם רק חלק מהדיירים יתבעו הם יקבלו את חלקם בלבד בהתאמה ולא עבור כלל הדיירים.
האם תביעה קבוצתית לוקחת יותר זמן מתביעה אישית?
להפך. בגלל המורכבות וההשלכות של תביעה כזו, בתי המשפט נוטים למנות מומחה מטעמם בשלב מוקדם מאוד, מה שמאיץ את התהליך לקראת פתרון. בנוסף, הלחץ על הקבלן להגיע להסדר גבוה בהרבה.
לסיכום: הבית שלכם הוא המשימה שלנו
חוק המכר (דירות) מעניק הגנות רחבות, אך הן אינן מופעלות מעצמן. בין אם מדובר בשטחים חסרים, אי-התאמה למפרט, או ליקויים ברכוש המשותף שאינם ברי תיקון – ייתכן והקבלן ינסה למזער נזקים על חשבונכם.
משרד עורכי הדין רפי רפאלי הוא המגן המשפטי שלכם. אנו מביאים איתנו שילוב של ניסיון בניהול תיקים רבים ומורכבים של ליקויי בנייה, הבנה הנדסית מעמיקה ויכולת ליטיגציה מוכחת. אל תישארו חסרי אונים מול מערכת משומנת.
הבניין שלכם סובל מליקויים? הקבלן מפזר הבטחות ללא כיסוי? זה הזמן לפעול. צרו קשר עם משרדנו. ונוודא שתקבלו את המגיע לכם.
