גדר בין שכנים או חומה

תחום המקרקעין עשוי לעתים להיות סבוך מאד, בשל ההבדלים בין הסכמות בין שכנים לאורך השנים וההשלכות שלהן. לבתי המשפט בישראל מגיעות לא אחת פניות הנוגעות לסכסוכים בין שכנים הנובעים מפערים בין הרישום של החלקות השונות בטאבו, לבין השימוש של בעלי הנכסים בקרקע. נסקור מספר סיטואציות שכאלה וכיצד בתי־המשפט נוטים לפסוק כאשר הן מגיעות לפתחם?

של מי הגינה?

שתי משפחות גרות בסמוך זו לזו וחולקות חצר משותפת לאורך מספר עשורים. עם השנים, בעקבות הסכמה בעל פה אחת המשפחות השתמשה בחלק נרחב מהחצר לבניה של מחסנים, הצבת מתקני בישול ואפילו ערוגות פרחים. המשפחה השנייה, לעומת זאת, לא הייתה זקוקה לשטח העודף בגינה ולכן מעולם לא הלינה על השימוש העודף של השכנים בשטח ששייך לה.

אך, הילדים של אותם שכנים ירשו את החלקות ולא ידעו כי במקור, לפי הרישום בטאבו, החלוקה בין שתי הגינות הייתה שיוויונית. כאשר אחת המשפחות מחליטה למכור את הקרקע היא מוכרת אותה עם הגדר הקיימת ומחוברי הקרקע הנוספים (כמו מחסן בנוי) בשטח העודף. במקרים רבים, בעת המכירה מתגלה כי המתקן נבנה על קרקע שלא הייתה שייכת בטאבו לאותה משפחה גם אם נבנתה חומה בין שכנים אלה. כיצד בתי המשפט יפתרו את הסוגייה?

על פי החוק היבש כל משפחה זכאית לזכויות הקרקע כפי שנרשמו בטאבו. לכן, בית־המשפט עשוי לחייב את הקונה להסיר את המתקנים העודפים, גם אם ישנה גדר בין שכנים שאינה מותאמת לתוכניות המקוריות ברשות העירונית. עם זאת, לעתים מוצעת פשרה. בעלי הקרקע יכולים להחליט למכור את חלקם או לקבל פיצוי על הצבת המחסן בתחומם ולהשאיר את המבנה כפי שהוא. אם יש הסכמה בין הצדדים, הצד "הנפגע" יקבל פיצוי על חלקו בקרקע.

מי אחראי על ההוצאות של תחזוקת הגדר?

סוגיה נוספת שעולה בהקשר זה היא העלות של תחזוקת הגדר בשטח המשותף. אם שכן אחד רוצה לבנות גדר כדי לתחום בצורה ברורה את חלקו בגינה, ישנן הוצאות הכרוכות בבניית החציצה בין שני חלקי גינה זו. החציצה עשויה להיות לצורך מניעת חדירה לשטח פרטי (כניסה פיזית של אדם) או לצרכי שמירה על פרטיות המשפחה באמצעות גדר גבוהה. חוק המקרקעין התייחס לסוגיה זו בהרחבה בשני החלקים הראשונים, שבהם נאמר:

"קירות, גדרות, עצים ומחוברים וכיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן- מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר".[1]

כמו גם – "מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם הייתה שונה"[2].

כלומר, העלויות של הקמת הגדר, אם זו גדר חיה שיש לתחזק באופן קבוע או גדר בנויה, יהיו במידה שווה על שני הצדדים. אך, אם רק אחד הצדדים עושה שימוש בחלק הארי של הגינה (על פי ההסכמה שבעל פה שציינו בתחילת המאמר) יתכן ובית המשפט יגרוס כי הצד שעושה שימוש יתר בגינה יישא בעלויות הקמת ותחזוקת הגדר המשותפת.

הסכמה בין שכנים

קיימות סיטואציות שבהן מתבצע הסכם בעל פה על אופן החלוקה של הקרקע בין שכנים. למשל, שתי יחידות הממוקמות כדירת גן, כאשר אחד השכנים משתמש בחלק גדול יותר בגינה ומציב מתקן לחניה בשטח ששייך בטאבו לשכן אחר. הסכמה זו שבעל פה לאורך זמן מכונה "נוהג רב־שנים". אם בעתיד השכן בעל החניה ירצה למכור את הנכס הוא עשוי לנסות למכור אותו עם החניה. לכן, חשוב להסדיר בכתב את החלוקה של השטח כדי שלא תהיה טענה עתידית לבעלות על חלק זה בגינה. הדרך לבטל נוהג רב־שנים היא באמצעות הסכם כתוב לביטולו בהסכמת שני הצדדים או באמצעות פנייה לעו"ד העוסק בתחום המקרקעין שעשוי להגיש תביעה בנושא לבית המשפט.

מקרה נפוץ נוסף הוא "רישיון חינם במקרקעין" המתבצע על ידי שוכרים או בעלי נכסים של יחידות סמוכות שלהם חצר משותפת. אם, לאורך השנים, שכן אחד השתמש בחצר למרות שלא הייתה רשומה על שמו בטאבו, והשכן העניק את הזכות גם לשוכרים שגרו בדירה זו למשך שנים רבות יתכן ובעל הנכס לא יוכל לתבוע את זכותו על השטח. במקרה של "רישיון חינם במקרקעין" שהתבסס על הסכמה בשתיקה בין הצדדים יש לפנות לבית המשפט כדי להשיב את הזכויות על השטח.

כאשר הרכוש הוא משותף ואין רישום בטאבו

קיימים מקרים שבהם הרישום בטאבו לא יכול להעניק תשובה מספקת לבית־המשפט למי שייכת האדמה. מקרים אלה נפוצים במיוחד באזורים כפריים שבהם ישנו חלק אדמה הנמצא בין שני בתים ומיועד לשימוש משותף. במקרה זה הרישומים בלשכת רישום מקרקעין לא יוכלו לסייע בהבנת הסוגיות הכרוכות בבעלות על הקרקע או החובות הכרוכות בהצבת הגדר. זאת משום שיצירת קו הגבול בין שכנים הייתה על בסיס הסכמה שבעל פה.

במקרה זה, הצבת גדר מפרידה אינה מספקת כדי לקבוע את חלוקת הקרקע. טענות שונות שנשמעו לאורך השנים בדבר הסכמה בשתיקה (העובדה כי השכן מעולם לא התלונן) אף הן לא הספיקו כדי להעניק לשכן אחד בעלות על חלק הארי בקרקע. למעשה, במקרה של סכסוך אחד השכנים יכול להתלונן על הסגת גבול ולעמוד על זכויותיו בקרקע. הדרך הטובה ביותר להתגונן מראש בפני תלונה זו היא יצירה של מסמך הסכמה בין הצדדים באמצעות עו"ד מקרקעין שבו נקבע מהו חלקו של כל שכן בגינה המשותפת. כך הן בדור הנוכחי והן בדורות הבאים לא תהיה מחלוקת מיותרת.

[1] סעיף 49 א' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
[2]  סעיף 49 ב' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969