האם קיר חיצוני הוא רכוש משותף?

מי אחראי לתיקון רטיבות או נזילה מגג משותף או מקירות חיצוניים, מי אחראי לאטום או לתקן נזילת מים החודרת לדירה פרטית?

שאלה נפוצה מאד שעולה בקרב בעלי דירות בבית משותף היא האחריות על שיפוץ או תיקון נזק בקיר חיצוני משותף מחוץ לדירה. מדובר בסוגיה אשר לה היבטים רבים, הקשורים בין השאר ל: מיקום האזור הבעייתי בקיר, למספר השכנים בבניין, לגודל כל נכס ופרמטרים נוספים. במאמר זה נעסוק בהרחבה בנושא.

מהי הגדרת החוק לרכוש משותף?

נשאלת השאלה האם קירות חיצוניים וגגות הם רכוש משותף? על פי חוק המקרקעין[1] רכוש משותף הוא כל אחד מהחלקים השונים בבית מלבד הדירות עצמן. לכן, גם הקירות החיצוניים נחשבים לרכוש משותף של דיירי הבית. במקרים מסוימים חלק מהקירות הפנימיים הנמצאים מחוץ לדירה ופונים לקומה או לדירה אחרת יהיו באחריות בעלי הדירות הצמודות לקיר כיוון שאינו משמש את הבניין כולו. אך, הקיר החיצוני של הבניין, גם אם החלק שניזוק בו קרוב לדירה אחת ספציפית, נמצא באחריות כל דיירי הבית.

חשוב לדעת, כי אם הייתה פגיעה בקיר החיצוני הזה שנובעת מהזנחה של דייר אחד או ליקוי צנרת בדירה אחת, יתכן ועל הדייר להפעיל את פוליסת ביטוח הנכס שלו לתיקון הנזק. אם לא הייתה ברשותו פוליסה לתיקון, ועד הבית יבצע את התיקונים (בחלוקה שווה של ההוצאה בין כל דיירי הבית) ולאחר מכן הנושא יעבור להחלטת בית המשפט. השופט עשוי לפסוק כי הנזק נגרם בשל התנהלותו של בעל הנכס ולכן לחייב אותו לשלם את הוצאות התיקון.

באותו נושא יש שיתהו האם קיר חיצוני של מרפסת הוא רכוש משותף? בפועל, אם נגרם נזק שנובע מפעולה שבוצעה על המרפסת היא עשויה לגרור תביעה כנגד הדייר לו שייך הנכס.

היות והחוק אינו חד משמעי בנושא, וניתן להוכיח בדיונים בבית המשפט כי אחריותו של הדייר לנזק לקיר החיצוני אינה חד־משמעית, חשוב להיוועץ בעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין שיעניק ייצוג הולם לוועד הבית או לדייר.

פגיעה בקיר החיצוני הצמוד לגג הבניין

סיטואציה נוספת שמגיעה לעתים לבית המשפט היא פגיעה בקיר החיצוני  הצמוד לגג הבניין. בבניינים רבים יש דירת גג אחת לפחות או קומה עליונה ובה מספר דירות. לא אחת מוגשות תביעות המבקשות לפצות את דיירי הבניין כולו על תיקונים של המעטפת החיצונית של הבניין הנובעים מליקויים בקומת הגג.

במקרה הזה, במרבית המקרים, בית המשפט יפסוק לטובת הדיירים המתגוררים בקומות העליונות. שכן, האחריות על תחזוקה שוטפת ואיטום של מעטפת הבניין והגג חלה על כל הדירות במשותף, ולא רק על בעלי הנכס בקומה העליונה. עם זאת, בדומה למקרה שצוין לעיל, אם הנזק למעטפת החיצונית נגרם כתוצאה מבריכת שחייה שקרסה או דלפה בקומה העליונה או מפיצוץ של צינור השייך לאחת הדירות הדיירים בדירה זו עשויים להיתבע על תשלום הנזק. חשוב לציין כי בדרך כלל ועד הבית ישלם על התיקון ולאחר מכן יבצע פניה לתביעה כנגד הדייר.

במקרה של דירת פנטהאוז המכסה את כל שטח הגג רשאים דיירי הבניין לקבוע בתקנון משותף כי האחריות על איטום הגג תהיה על בעל הפנטהאוז. מדוע? היות והוא הנהנה העיקרי בשטח כולו, ומשתמש בגג לצרכיו, עליו גם לשאת באחריות ובעלויות הנלוות לשטח זה. אם הדברים לא נקבעו בצורה מסודרת בתקנון הבניין, הדיירים עשויים לעמוד מול שוקת שבורה אם יתבעו בעתיד על נזקים שנגרמו לבניין בשל איטום או תחזוקה שלא בוצעה.

חשוב לדעת כי יכול לקרות גם מקרה הפוך. נזקים שמגיעים מבחוץ. לכן, חשוב לדעת מי אחראי לתיקון נזק מקיר חיצוני? במקרה זה כל דיירי הבניין יישאו באחריות משום שעליהם לבצע את פעולות התחזוקה והאיטום של הנכס.

בדומה לכך, עולה הסוגייה מי אחראי לתיקון רטיבות או נזילה מגג משותף או מקירות חיצוניים? אם הגג הוא משותף, על כלל הדיירים להתחלק בעלות תיקון הנזקים, בדומה למקרה שצוין לעיל. כך גם במקרה של נזילת מים החודרת לדירה. לכן אם תהיתם מי אחראי לאטום או לתקן נזילת מים החודרת לדירה פרטית מבחוץ, התשובה תהיה כלל הבניין.

האם גם דייר שנמצא בשכירות עשוי לשלם על נזקים לקירות החיצוניים?

דיירים המתגוררים בשכירות משלמים בדרך כלל את העלויות השוטפות של ועד הבית. עלויות אלה נועדו לממן ניקיון של הבניין, תחזוקה של המעלית והוצאות שוטפות נוספות שמהן נהנה הדייר. אך מה בנוגע לצביעה של הקירות החיצוניים של הבית, תחזוקה שלהם או תשלום על נזקים. האם במקרה זה הדייר המתגורר בנכס בשכירות צריך לממן את התיקון מכספו?

אם מדובר בשיפוץ גדול יחסית המשביח את ערכו של הבית או בתיקון של נזק גדול, ועד הבית ידרוש מבעלי הנכס לשלם עבור התיקון את חלקם היחסי. אם יש שש דירות בבניין, בעל הנכס יצטרך לשלם שישית. הדייר המתגורר בנכס, גם אם הוא נהנה מהחזות החיצונית המשופרת, אינו נהנה מעליית ערכו של הנכס במקרה של מכירה עתידית ולכן גם אינו מחוייב בתשלומים אלה.

[1] חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969