השוכר אינו משלם? מסרב לפנות את הנכס? מה עושים?

רבים מבעלי הדירות מוצאים עצמם בחיכוכים עם שוכרים בשל העובדה כי שוכרים אינם ממלאים את התחייבותם לתשלום דמי השכירות בזמן או בכלל, או בשל העובדה כי שוכרים ממאנים לפנות את המושכר לאחר סיום ההסכם.

כיצד מפנים שוכר שאינו משלם?

אין דבר יותר מתסכל ממקרה בו משכיר נכס נקלע לעימות עם השוכר בעקבות אי תשלום, אך חשוב לדעת-  בעל הדירה אינו יכול לפנות דייר מדירתו כל עוד חוזה השכירות תקף. אלא אם השוכר הפר את תנאי החוזה הפרה יסודית, או אז ניתן לבטל את הסכם השכירות.

בהסכם השכירות רשומים חובות השוכר לרבות סכומי השכירות ומועד התשלום, וככל שהשוכר לא עומד בתשלומים ניתן לפעול בכדי לפנותו מהדירה בפניה לערכאות משפטיות.

פינוי מושכר בהליך מהיר ומזורז!

בשל הפגיעה הקניינית הנגרמת במצב בו שוכר אינו משלם שכר דירה, ובשל הצורך להעניק לבעל הנכס סיוע שיפוטי מהיר ככל הניתן, עומדות שתי אפשרויות משפטיות אל מול בעל הדירה לפינוי המושכר בהליך מהיר.

האפשרות הראשונה– תביעה לפינוי מושכר. מדובר בהליך מהיר ומזורז, כאשר במסגרתו ניתן לתבוע רק את הפינוי ולא ניתן להוסיף אליו תביעות כספיות או אחרות נגד השוכר.

כלומר, אם מדובר במקרה ששוכר לא שילם שכר דירה במשך מספר חודשים, התובע לא יוכל לדרוש במהלך ההליך גם פיצוי על הפסדיו באותם חודשים.

האפשרות השנייה– תביעה בהליך רגיל, שאינה ייחודית לתביעות פינוי מושכר, היא הגשת תביעה בסדר דין מקוצר, שהיא הליך מהיר גם כן, ובו הנתבע מבקש רשות מבית המשפט להתגונן.

יתרונה של תביעה מסוג זה הוא שניתן לתבוע במסגרתה סעדים נזיקיים ופיצויים, חסרונה העיקרי הוא שבמצב בו מאפשר בית המשפט לשוכר להגן על עצמו, עלול ההליך להתמשך תקופת זמן ארוכה יותר מתביעה ייעודית לפינוי מושכר.

פינוי שוכר שאינו משלם – פעולות טרם הגשת תביעה

פעולה ראשונה – מתן הזדמנות לתקן

כאשר בעל הנכס נוכח לראות כי שוכר אינו עומד בתשלומי השכירות, יש לפנות אל השוכר ולהתריע בפניו כי הוא אינו עומד בהסכם שנחתם, תוך מתן זמן קצר להסרת מחדליו.

צעד שני: מכתב התראה טרם פינוי שוכר מהדירה

כאשר השוכר מתעלם מדרישות המשכיר ואינו משלם את חיוביו, רצוי לשלוח אליו מכתב התראה טרם פינוי מעורך דין המתמצא בתחום במסירה אישית.

הליך התביעה לפינוי דייר

במצב בו הפניה והמכתב לא הועילו, יש להגיש בהקדם, תביעת פינוי שוכר.

דיון בהליך פינוי מושכר מתקיים לאחר 60 יום מרגע הגשת התביעה ולעיתים, אף לפני כן. הוראות החוק, אינן מתירות לבית המשפט להתעכב בדיון בתביעות פינוי דייר, בשל הדחיפות לפינוי השוכר אותו שוכר אשר הפר חוזה.

על המשכיר להגיש כתב תביעה מתומצת לפינוי השוכר, ובו הסבר עובדתי על מחדלי השוכר ועל הפעולות שננקטו טרם הגשת התביעה.

יש לצרף לכתב תביעת פינוי הדייר, את חוזה השכירות, את מכתב ההתראה שהוגש לפני כן וכל ראיה אחרת שרלוונטית למקרה. ככל שבית המשפט יקבע כי תביעתו של המשכיר, הוגשה בצדק, יוציא צו לפינוי השוכר, אותו ניתן יהיה לבצע לאלתר.

חשוב לדעת! – בתביעות אלו, בית המשפט לא פוסק פיצוי כספי למשכיר, אף אם ברור כי השוכר גרם לנזקים. לשם קבלת פיצוי, על המשכיר להגיש תביעה כספית רגילה.

אפשרויות פינוי שוכר לפני סיום חוזה

ככלל, חוזה שכירות מחייב את המשכיר בדיוק כמו שהוא מחייב את השוכר, ולא ניתן לפנות שוכר לפני תום החוזה. אולם, ישנם מקרים בהם יתאפשר פינוי שוכר גם לפני תום החוזה:

– חוזה פגום

כאשר בהתאם לחוק החוזים נחתם הסכם לא תקין או שנפל באחד מסעיפיו או ביותר פגם כלשהו, ניתן לבטל את החוזה.

– חוזה שהופר

קיימת אפשרות לבטל חוזה שכירות כאשר מדובר בהפרה יסודית כלפי הצד שהופרה לגביו חוזה. לעומת זאת, כאשר מדובר בהפרה שאינה יסודית וברת תיקון, על הצד שנפגע מההפרה לתת אפשרות לצד המפר לתקן, ובמידה ולא תוקנה הטעות תוך פרק זמן סביר הנפגע מההפרה יכול לבטל את החוזה.

– החוזה מאפשר את ביטולו לפני תומו

ישנם חוזים שבהם קיימת אפשרות על ידי שני הצדדים לבטל את החוזה לפני סיום המועד, כאשר שני הצדדים מסכימים על התנאים לביטול מוקדם. חשוב לדעת שבחוזי שכירות רגילים על הזכות להיות הדדית ושוויונית.

פינוי דייר ללא חוזה שכירות

ישנם מצבים בהם אנשים אינם מחדשים הסכמי שכירות וסומכים על השוכר שישלם את חיוביו בהתאם לתשלומי העבר ועל בסיס אמון גם במקרה מסוג זה ניתן למצוא פתרון, במידה ודייר הפסיק לשלם את השכירות או מפר את תנאי החוזה שקבעתם בעל פה – עליכם לפעול על פי סדר ההליכים כפי שנהוג במידה ויש חוזה בכתב.

כלומר, יש להודיע לשוכר כי יש ברשותו פרק זמן מסוים לפנות את הדירה. במידה והדברים אינם מתנהלים כשורה, ניתן יהיה להגיש תביעה לפינוי מושכר, אף על פי שלא קיים חוזה כתוב או חתום.

במצב בו אין כלל הסכם שכירות וכל ההסכמים נערכו בעל פה הרי שלא ניתן לפנות במצב כזה לתביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז.

• הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים. כמו כן משמש עו"ד רפאלי כיועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות).
• ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com
• האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.