חובות וזכויות דיירים בבית משותף – מדריך משפטי

רובנו מתגוררים בבתים משותפים וחולקים עם שכנינו את השטחים המשותפים ואת תשתיות הבניין. מהן החובות והזכויות של דיירים בבתים משותפים, איך אפשר ליישב ביעילות מחלוקות עם השכנים ולמי פונים כאשר אחד הדיירים בבניין גרם נזק לרכושנו אך מסרב לשאת באחריות?

מגורים בבית משותף מלווים בשלל אתגרים הנובעים מהצורך לחלוק שטחים משותפים, תשתיות ומתקנים שונים עם יתר הדיירים. המגורים בבית משותף עלולים להציף אינספור מחלוקות וסכסוכים בנוגע לשימוש ברכוש משותף, ולמפגעים הגורמים לפגיעה באיכות חייהם של הדיירים ולעיתים גם ברכושם.

לפי הפסיקה בנושא, דייר שמעוניין להשתמש בשטח משותף בבית משותף, יצטרך לוודא מבעוד מועד שהשימוש המבוקש אינו מפריע ליתר הדיירים בבית המשותף. בעוד לכל דייר יש זכות להשתמש ברכוש המשותף בבניין לצרכיו, הוא כפוף לחובה לעשות זאת מבלי להוות מטרד עבור יתר הדיירים ומבלי לפגוע ביכולתם או בזכותם להשתמש ברכוש המשותף.

מהו רכוש משותף בבית משותף?

רכוש משותף בבית משותף מתייחס לכל שטח בבניין אשר אינו כלול בשטח הרשום של הדירות. האספה הכללית היא הגורם אשר אמון על קבלת ההחלטות בנוגע לשטחים המשותפים, ונציגות הבית המשותף היא הגורם שתפקידו להוציא לפועל את החלטות האספה הכללית ולשאת באחריות לאחזקת הרכוש המשותף.

רכשתי דירה בבית משותף, האם מותר לי להתנהג כרצוני בתחום הדירה?

למרות התפישה הרווחת שלפיה אדם רשאי לעשות בביתו כל שעולה על רוחו, הרי שאדם שמתגורר בבית משותף מחויב להתחשב גם בשכניו. על כן, שכן שמנגן על כלי נגינה רועש בשעות המנוחה והלילה וגורם מטרד רעש לשכניו עלול להיחשף לתביעות פיצויים מצדם. כך גם שכן שגורם למטרדי ריח ולכלוך ומסרב להתייחס לפניות שכניו בנושא.

האם דייר בבית משותף מחויב לקבל את הסכמת יתר הדיירים לשימוש ברכוש משותף?

בהתאם לפסיקה, כל דייר בבית משותף רשאי לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף גם מבלי שקיבל אישור לכך מיתר הדיירים. חשוב לציין כי זכות זו כפופה לכך שהשימוש בשטח המשותף אינו מפריע או מטריד את שאר הדיירים וצריך להתאים לייעודו של החלק הרלבנטי ברכוש המשותף. נשאלת השאלה מהו שימוש סביר ברכוש המשותף כאשר התשובה לכך היא ששימוש בשטח משותף לצורך פרטי בצורה שמפריעה לשכנים ושימוש שהותיר נזק בשטח המשותף אינם נחשבים לשימושים סבירים. לדוגמה שכן שהקים בלובי הבניין דוכן לממכר מזון וגורם לרעש, מטרד ריח, לכלוך ועוד.

דייר בבית משותף גרם נזק לרכוש ומסרב לשאת באחריות, מה אפשר לעשות?

בשלב הראשון רצוי לבחון את אופי הנזק שנגרם על ידי הדייר ובהתאם לממצאים לפנות לגורם הרלבנטי. אם דייר הסיג גבול והשתלט על שטח משותף בבניין או פלש לשטח של דירה אחרת בבניין, ניתן להגיש נגדו תביעה לבית המשפט או לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

דייר שמסרב לשתף פעולה ולפצות את שכניו לאחר שגרם להם נזק בעקבות רטיבות שמקורה בדירתו, אשר התפשטה לדירות סמוכות ו/או לשטחים משותפים בבית המשותף – ניתן להגיש נגדו תביעה לבית המשפט.

דייר אשר מבצע שימוש בלתי סביר ברכוש משותף או שאינו משלם את דמי ועד הבית במועד או בכלל – יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

דייר שהתנהלותו גורמת למטרד עבור שכניו – יש להגיש נגדו תביעה לבית המשפט.

לפי סעיף 44 בפקודת הנזיקין, כל מעשה שמפריע לשימוש סביר בנכס מקרקעין בבעלות של אדם, ייחשב לעוולה נזיקית מסוג מטרד ליחיד. עוולת מטרד ליחיד מאפשרת לאדם שנגרם לו נזק לנקוט נגד המזיק הליכים משפטיים ולדרוש ממנו פיצויים.

פיצול תביעות באמצעות עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הבתים המשותפים

אם הסכסוך נוגע למספר עילות אשר הטיפול המשפטי המתאים בכל אחת מהן מחייב פניה לגופים שונים הרי שיהיה צורך לפצל את התביעות. לצורך ההדגמה – רטיבות שמקורה בדירתו של שכן שאינו משלם דמי ועד בית גרמה נזק משמעותי לדירת שכנו. במקרה זה יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים שייקבע מיהו הגורם שנושא באחריות לרטיבות ויכריע גם בסוגיית אי תשלום מיסי ועד הבית. כמו כן יש צורך לפנות לבית המשפט כדי שיפסוק פיצויים לשכן שניזוק עקב הרטיבות כאמור.

מהן זכויותיהם של דיירים בבתים משותפים?

באמצעות האספה הכללית של הדיירים מתקבלות החלטות עקרוניות בנוגע לשיפוצים ועבודות בניה בשטחים המשותפים השייכים לכלל הדיירים כאשר לכל דייר יש זכות להביע את עמדתו ולהשתתף בהליכי קבלת ההחלטות בבית המשותף.

באספת הדיירים מתקבלות החלטות בנוגע לכל ענייני הבית המשותף. בעוד חלק מההחלטות מחייבות רוב רגיל בלבד, החלטות אחרות מחייבות רוב של שני שליש מהדיירים. חשוב לציין כי בסוגיות מסוימות נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים בבית המשותף. סוגיות אלו כוללות הטלת תשלומים נוספים על דייר ושלילת זכויות מדייר מכוח החוק. כמו כן, הצמדת רכוש משותף או חלק ממנו לאחת הדירות בבית המשותף תחייב הסכמה מפורשת של בעל הדירה או של הדייר שמתגורר בה.

אספת דיירים תתכנס פעם בשנה לכל הפחות וכאשר שלושה מדיירי הבית המשותפים דורשים זאת. באספת הדיירים הכללית ייבחרו נציגות הבית המשותף שתכלול חמישה חברים לכל היותר, וכן יושב ראש האספה. מכנסי אספת דיירים מחויבים להודיע על האספה ארבעה ימים לכל הפחות לפני מועדה המתוכנן ולהציב את המודעה במקום בולט בבניין.

תפקידיו של גזבר בבית משותף

בכל בית משותף ימונה גזבר על ידי חברי הבניין. הגזבר ינהל את הכספים לפי החוק ויטפל בהכנסות ובהוצאות הבניין. הגזבר מחויב להביא את ספרי ניהול הכספים לאישור כללי של הנציגות והאספה, לערוך כל חצי שנה מערך כספים עדכני ולפרסם את התוצאות בפני כלל חברי הבית המשותף. הגזבר רשאי לעיין בספרי הכספים של הבניין בכל עת והוא מחויב להציג מידע רלבנטי לבקשתו של בעל דירה.

זכויות וחובות של בעל דירה מכוח חוק המקרקעין

לפי הוראות חוק המקרקעין, זכותו של כל בעל דירה בבית משותף לתבוע מבעל דירה אחר או מהנציגות לבצע תיקונים בדירת האחר או ברכוש המשותף אם אי ביצוע התיקונים הנדרשים עלולים להוביל לפגיעה פיזית בדירה או לפגיעה בערכה הכספי. מנגד, בעל דירה מחויב להתיר לגורמים האמונים על כך, לבצע את התיקונים והבדיקות הנדרשים בדירתו כדי לשפץ, לתקן, או להוסיף בניה אם הוסכם על כך לפי דרישות החוק. אם התיקונים גרמו נזק לדירה או לערך דירתו של אחד מבעלי הדירות הוא יוכל להגיש תביעת פיצויים בגין הנזק שנגרם לו.

בכל מקרה של חילוקי דעות בנושא זכויות וחובות של דיירים בבתים משותפים כדאי לפנות לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הבתים המשותפים וסכסוכי השכנים אשר ייבחן את מכלול הנסיבות הרלבנטיות ויסייע לגבש אסטרטגיית פעולה משפטית מתאימה לצורך מיצוי זכויות מיטבי והגנה על האינטרסים של הלקוח.

הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים. כמו כן משמש עו"ד רפאלי כיועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לכתבה המקורית בN12  לחצו כאן.