ליקויי בנייה

ליקויי בנייה הם אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בענף הנדל"ן בישראל. רטיבות ועובש, סדקים בקירות ובעיות אינסטלציה – אלה רק חלק מהבעיות שרוכשי דירות עלולים למצוא עצמם מתמודדים איתן. במדריך זה נבחן את השלכותיה הרחבות של תופעת ליקויי הבנייה על רוכשי דירות ונספק מידע חשוב עבור אלו מכם שמתכננים לרכוש או לשפץ דירה. במסגרת זו, נתחקה אחר הסיבות להיווצרותם של ליקויי בנייה, נלמד כיצד לזהות אותם ונבחן את המנגנונים המשפטיים שנועדו להגן על הרוכשים. מהרכוש הפרטי ועד לשטחים המשותפים, מדירות חדשות ועד לבניינים שעברו תמ"א – נסקור את מגוון ההיבטים שטומנים בחובם ליקויי הבנייה.

מהם ליקויי בנייה ומדוע הם מהווים בעיה כה משמעותית?

ליקויי בנייה הם פגמים במבנה או בדירה שנובעים מתכנון לקוי, ביצוע עבודה באיכות ירודה או שימוש בחומרים פגומים במהלך הבנייה. אלו הם ליקויים שאינם עומדים בתקנים הנדרשים או בציפיות הסבירות של הרוכשים. ליקויי בנייה יכולים להיות קטנים וקוסמטיים, אך הם עלולים גם להיות חמורים ומסוכנים. הם מהווים בעיה משמעותית מכיוון שהם עלולים לפגוע באיכות החיים של הדיירים, להוביל לירידת ערך הנכס, ובמקרים קיצוניים אף לסכן את בטיחותם של המתגוררים בו. בנוסף, תיקון ליקויי בנייה עלול להיות יקר ומורכב, ולעיתים קרובות מוביל לסכסוכים משפטיים בין הרוכשים לקבלנים או ליזמים.

כיצד מתגלים ליקויי בנייה ומהם הסוגים הנפוצים ביותר?

ליקויי בנייה יכולים להתגלות בשלבים שונים, החל מרגע קבלת המפתח לדירה החדשה ועד שנים לאחר מכן. לעיתים קרובות, ליקויים מתגלים על ידי הדיירים עצמם כאשר הם מבחינים בבעיות או באי נוחות בשימוש היום יומי שלהם בדירה. במקרים אחרים, ליקויים מתגלים במהלך בדיקות תקופתיות או כאשר מתרחשות תקלות משמעותיות. ישנם מקרים בהם ליקויי בנייה מתגלים רק לאחר שנים, כאשר הנזק כבר משמעותי ויקר לתיקון.

עם הליקויים הנפוצים ביותר ניתן למנות קירות עקומים, רצפה עקומה, חסר במטראז', רטיבות וחדירת מים, סדקים ובעיות חשמל ואינסטלציה. קירות עקומים, למשל, הם ליקוי שכיח במיוחד בהתחשב בסטנדרט הבנייה הנמוך בישראל, במסגרתו הקירות אינם ישרים או אנכיים כפי שהם אמורים להיות. קירות עקומים עלולים לגרום לבעיות בהתקנת רהיטים ותליית תמונות ואף להשפיע על פתיחה וסגירה תקינה של דלתות וחלונות. הסיבות לקירות עקומים יכולות להיות מגוונות, החל מעבודת טיח לקויה ועד לבעיות יסודיות יותר בשלד המבנה.

רצפה עקומה מהווה אף היא ליקוי נפוץ שעלול לגרום לתחושת אי נוחות בהליכה, לבעיות בהצבת רהיטים ובמקרים קיצוניים אף לסדקים בקירות או בריצוף עצמו, והיא עשויה לנבוע מיציקת בטון לא אחידה, שקיעות בקרקע או בעיות בתשתית הרצפה. כמו כן, חסר במטראז', דהיינו מצב בו שטח הדירה בפועל קטן מהשטח המובטח בחוזה, הוא ליקוי משמעותי שיכול להשפיע באופן ניכר על ערך הנכס ועל איכות החיים של הדיירים.

כמובן שלא ניתן לעסוק בליקויי בנייה מבלי להתייחס לבעיות רטיבות, הנחשבות לאחד מהליקויים הנפוצים והמטרידים ביותר. הן יכולות לנבוע מאיטום לקוי של הגג, הקירות החיצוניים, או החלונות. רטיבות יכולה לגרום לנזקים קוסמטיים כמו כתמים וקילופי צבע, אך גם לנזקים חמורים יותר כמו התפתחות עובש, פגיעה בשלד המבנה וסיכונים בריאותיים לדיירים. סדקים בקירות, בתקרות או ברצפה יכולים להעיד על בעיות מבניות חמורות. בעוד שסדקים קטנים יכולים להיות תוצאה של התייבשות טבעית של הבטון, סדקים גדולים או סדקים המתרחבים לאורך זמן עלולים להצביע על בעיות בשלד המבנה או בתשתית.

לבסוף, ליקויים במערכות החשמל והאינסטלציה הם נפוצים ויכולים להיות מסוכנים במיוחד. עם ליקויים אלה ניתן למנות חיבורים לקויים, מיקום לא נכון של שקעים ומתגים או אי עמידה בתקנים. בעיות אינסטלציה יכולות לכלול נזילות, לחץ מים לא מספק, או ניקוז לקוי.

כיצד חוק המכר מגן על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה?

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר) הוא כלי משפטי חשוב המגן על רוכשי דירות חדשות מפני ליקויי בנייה. החוק קובע את האחריות של הקבלן או היזם לתיקון ליקויים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק והאחריות. תקופת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה לקונה ונמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי.

התוספת לחוק המכר מגדירה תקופות אחריות שונות לסוגי ליקויים שונים:

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

חשוב לציין כי על הרוכש להודיע לקבלן על הליקוי תוך זמן סביר מרגע שגילה אותו, ואילו הקבלן מחויב לתקן את הליקוי תוך זמן סביר מרגע קבלת ההודעה. אם הקבלן לא מתקן את הליקוי, הרוכש רשאי לתקן אותו בעצמו ולדרוש מהקבלן את עלות התיקון.

יחד עם זאת, ראוי להדגיש כי ישנן תניות בחוזה מכר שלפיהן מוכר לא יהא אחראי לליקוי או לאי התאמה בנכס אלא אם תימסר לו בתוך זמן שנקצב מראש הודעה מוקדמת על אודות אי ההתאמה או הליקוי. בע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ, נה(4) 213 (2001) התייחס בית המשפט העליון לחשיבותן של תניות אלה, שמאפשרות למוכר דירה לפעול באופן מידי לתיקון הליקויים ובכך למנוע את התרחבות הנזקים:

תניה בחוזה מכר, ולפיה לא יהא מוכר אחראי לליקוי או לאי-התאמה בממכר אלא אם תימסר לו – בתוך זמן שנקצב מראש – הודעה מוקדמת על הליקוי או על אי-ההתאמה, תניה שכיחה היא בהסכמי מכר, והצדקותיה בצדה. … ואלו הן הצדקות שמקובל לדבר בהן: ראשית, נתינת הודעה מוקדמת מאפשרת למוכר לפעול מיידית לתיקון הליקויים ועל דרך זה למנוע התרחבות הנזקים. בייחוד אמורים הדברים ב"ליקויים מתפשטים" ("ליקויים דינמיים"), כליקויי רטיבות וסדקים, שטיפול בהם במועד מוקדם מאפשר מניעת התפשטותו של הנזק או מניעת הפיכתו לנזק לאו-בר-תיקון. …

[בנוסף], מסירת הודעה במועד מאפשרת לקבלן לחזור על קבלני-משנה וספקי ציוד שעבודתם או חומרים שסיפקו גרמו לליקויים … רביעית, מתן הודעה במועד מאפשרת לקבלן לבצע בדיקות הנדרשות כדי לעמוד על מהות הליקויים ועל הקשר הסיבתי ביניהם לבין עבודות וחומרים שסיפק. ככל שמשתהה והולך מועד מסירתה של ההודעה המוקדמת, מתרבה והולך הנזק הראייתי, ועלולה להיפגע לא-במעט יכולתו של הקבלן להוכיח את הסיבות להיווצרות הליקויים. יתר-על-כן, השהיית ההודעה מאפשרת לקונים לא ישרים להעמיס על הקבלן ליקויים שאין הוא אחראי להם, שכן בחלוף הזמן יקשה עליו להוכיח את הגורמים לאותם … חמישית, יש אינטרס ציבורי מובהק – בעיקר אמורים הדברים בליקויים הכרוכים בבטיחות המבנה – כי פגמים יתגלו במקרה וכי ייעשה לתיקונם במהירות האפשרית. קביעתה של חובת ההודעה כתנאי מוקדם לזכות לפיצויים יש בה כדי לדרבן קונים לבצע בדיקה ראויה של הדירה, ועל דרך זו יתייעל הליך גילוי הפגמים ותיקונם המהיר. ולבסוף, יידועו המוקדם של הקבלן על-אודות הליקויים מאפשר זירוז הפקתם של לקחים ומניעת הישנותם של ליקויים דומים באתרי-בנייה אחרים שבהם הוא בונה.

אם כן, ראוי לקרוא בעיון את חוזה המכר שעליו אתם חותמים בעת רכישת דירה חדשה ולהבין האם נכללות בו תניות העוסקות במתן הודעה מוקדמת למכור במקרה של ליקויי בנייה או אי התאמות.

מהם ליקויי הבנייה הנפוצים בדירות חדשות ובדירות שעברו תמ"א 38?

כשאנו עוסקים בליקויי בנייה, חשוב להבין שהם יכולים להופיע בכל סוג של דירה, אך ישנם ליקויים ייחודיים לדירות חדשות ולדירות שעברו שיפוץ משמעותי כמו תמ"א 38. בדירות חדשות, למשל, אנו עשויים למצוא בעיות בגימור כמו צביעה לא אחידה, התקנה לקויה של אריחים או פרקט או חיבורים לא מושלמים בין אלמנטים שונים בדירה. אלו הן בעיות שנובעות לרוב מעבודה חפוזה או לא מקצועית מספיק בשלבי הסיום של הבנייה.

מערכות טכניות לא תקינות הן ליקוי נפוץ נוסף בדירות חדשות. מערכות מיזוג אוויר, חימום מים, או אינטרקום שאינן פועלות כראוי מרגע האכלוס יכולות לגרום לאי נוחות רבה לדיירים החדשים. בעיה זו נובעת לעיתים קרובות מהתקנה לא נכונה או מבדיקות לא מספקות של המערכות לפני מסירת הדירה.

בנוסף, בידוד תרמי או אקוסטי לקוי הוא ליקוי נוסף שמתגלה לעיתים קרובות בדירות חדשות. בידוד לקוי יכול להוביל לבזבוז אנרגיה ולרעש מוגבר מדירות שכנות, מה שפוגע באיכות החיים של הדיירים ועלול להוביל לחשבונות חשמל גבוהים יותר. בעיה זו יכולה לנבוע משימוש בחומרי בידוד באיכות ירודה או מהתקנה לא נכונה של חומרי הבידוד.

בנוסף וכפי שציינו לעיל, אי התאמה למפרט היא בעיה נפוצה נוספת בדירות חדשות. מצב זה מתרחש כאשר אלמנטים בדירה אינם תואמים למה שהובטח במפרט הטכני או בתוכניות המכר, כמו שינויים במיקומם של קירות, חלונות או דלתות, שימוש בחומרים שונים מאלו שהובטחו, או אפילו שינויים בגודל החדרים.

בדירות שעברו תמ"א 38, אנו נתקלים בסט ייחודי של ליקויים. אחד הליקויים הנפוצים הוא חיבור לקוי בין החלק החדש לישן במידה שמדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1. לעיתים קרובות מתגלים סדקים או בעיות איטום בנקודות החיבור בין החלק המקורי של הבניין לבין התוספת שנבנתה במסגרת הפרויקט.

שינויים שלא אושרו בתוכנית המקורית כמו  תוספות בנייה לא חוקיות הם ליקוי נוסף שעלול להתגלות לאחר שיפוץ בבניין. לעתים, קבלנים מבצעים שינויים שלא אושרו על ידי הרשויות, מה שעלול להוביל לבעיות עתידיות הן מן ההיבט המשפטי והן מבחינת בטיחות המבנה.

בעיות בחיזוק המבנה הן ליקוי משמעותי נוסף שעלול להתגלות לאחר מסירת המפתח בפרויקטים של תמ"א 38. אם החיזוק לא בוצע כראוי, הדבר עלול לפגוע בעמידות המבנה במקרה של רעידות אדמה, שהיא המטרה העיקרית של תוכנית תמ"א 38. חיזוק לקוי א/וי לנבוע ממגוון סיבות, כולל תכנון שגוי של הפרויקט, ביצוע לא מקצועי או שימוש בחומרים באיכות ירודה. ב

שינויים בלתי צפויים במערכות הקיימות במבנה הם ליקוי נוסף שעלול להתגלות בפרויקטים של תמ"א 38. לעיתים, עבודות התמ"א משפיעות על מערכות קיימות בבניין, כמו צנרת או חשמל, ומביאות להתעוררותם של ליקויים חדשים. למשל, שינוי במיקום של צנרת הביוב עלול לגרום לבעיות ניקוז בדירות מסוימות. באופן דומה, שינויים במערכת החשמל עלולים לגרום להפרעות בזרימת החשמל לדירות הקיימות. בעיות אלו נובעות לעיתים קרובות מתכנון לקוי או מחוסר תיאום בין הקבלנים השונים העובדים בפרויקט.

בנוסף, בפרויקטים של תמ"א 38 עלולות להתגלות בעיות באיכות הגימור המוצעת בדירות החדשות או המשופצות, כמו צביעה לא אחידה, התקנה לקויה של אריחים או חיבורים לא מושלמים בין אלמנטים שונים בדירה. בעיות אלו נובעות לעיתים קרובות מלחץ לסיים את הפרויקט במהירות, מה שעלול להוביל לעבודה חפוזה ולא מדויקת.

חשוב לציין כי בעוד שליקויים אלו נפוצים בפרויקטים של תמ"א 38, הם אינם בלתי נמנעים. פרויקטים רבים מבוצעים ברמה גבוהה ומספקים לדיירים דירות משופרות ובטוחות יותר. עם זאת, חשוב שרוכשי דירות בפרויקטים אלו יהיו מודעים לאפשרות של ליקויים אלו ויבצעו בדיקות מקיפות לפני קבלת הדירה.

מדוע ליקויי בנייה ברכוש המשותף הם בעלי חשיבות מיוחדת?

ליקויי בנייה ברכוש המשותף הם בעלי חשיבות מיוחדת מכמה סיבות מרכזיות. ראשית, ההשפעה של ליקויים אלו היא רחבה יותר מאשר ליקויים בדירות פרטיות. ליקויים ברכוש המשותף משפיעים על כל דיירי הבניין, ולא רק על דירה בודדת. לכן, הנזק הפוטנציאלי גדול יותר, הן מבחינת מספר האנשים המושפעים והן מבחינת היקף הנזק הכלכלי.

שנית, העלויות הכרוכות בתיקון ליקויים ברכוש המשותף הן לרוב גבוהות יותר. זאת מכיוון שמדובר בשטחים גדולים יותר ובמערכות מורכבות יותר. למשל, תיקון של בעיית איטום בגג של בניין רב קומות יכול להיות יקר משמעותית מתיקון בעיית רטיבות בדירה בודדת. כמו כן, מערכות משותפות כמו מעליות, מערכות חשמל ראשיות, או מערכות מיזוג אוויר מרכזיות הן מורכבות יותר ודורשות מומחיות ספציפית לתיקון, מה שמייקר את עלויות התיקון.

שלישית, הטיפול בליקויים ברכוש המשותף מורכב יותר מבחינה ארגונית. בעוד שבדירה פרטית, בעל הדירה יכול להחליט באופן עצמאי על תיקון הליקויים, ברכוש המשותף נדרשת הסכמה והתארגנות של הדיירים, שעלולה להוביל לעיכובים משמעותיים בטיפול בליקויים, ולעיתים אף לסכסוכים בין הדיירים לגבי הצורך בתיקון או אופן מימונו.

רביעית, ליקויים משמעותיים ברכוש המשותף עשויים להשפיע על ערך כל הדירות בבניין. למשל, בניין עם חזית מוזנחת, מעלית לא תקינה או בעיות איטום חמורות, יהיה פחות אטרקטיבי לרוכשים פוטנציאליים, מה שעלול להוריד את ערך כל הדירות בבניין. זו השפעה שחורגת מעבר לעלות התיקון עצמו ויכולה להיות משמעותית מאוד מבחינה כלכלית.

חמישית, ליקויים אלה עלולים להוות סיכון בטיחותי לכל דיירי הבניין. למשל, בעיות במעליות או במערכות כיבוי אש עלולות לסכן את בטיחותם של כל דיירי הבניין. זו סיבה נוספת מדוע חשוב לטפל בליקויים אלו במהירות וביסודיות.

אחד מהליקויים הנפוצים ברכוש המשותף הוא כל הקשור בבעיות איטום בגג או בקירות החיצוניים של הבניין, שעלולות להוביל לחדירת מים ולנזקי רטיבות בדירות רבות בבניין. סדקים או בעיות מבניות בשלד הבניין הם ליקוי חמור נוסף שיכול להשפיע על יציבות המבנה כולו. ליקויים במערכות משותפות כמו מעליות, מערכות חשמל, אינסטלציה, או מיזוג אוויר מרכזי נחשבים נפוצים גם כן ויכולים להשפיע על איכות החיים של כל דיירי הבניין.

ליקויים שונים בחניון התת קרקעי בבניין, כמו חדירת מים או סדקים ברצפה, הם ליקוי נפוץ נוסף ברכוש המשותף, שעלולים להוביל לנזקים לרכבים, לבעיות בטיחות ולירידה בערך הנכס. לבסוף,  בעיות ניקוז בחצר המשותפת יכולות אף הן להשפיע על איכות החיים של הדיירים ועל ערך הנכס.

חשוב לציין כי במקרים רבים, תיקון ליקויים ברכוש המשותף דורש השקעה כספית גדולה, ולכן הם נוטים להידחות או להיות מטופלים באופן חלקי בלבד, באופן שעלול להוביל להחמרת הבעיות לאורך זמן ולעלויות גבוהות יותר על הדיירים בעתיד. לכן, חשוב מאוד שוועד הבית והדיירים יהיו ערניים לליקויים אלו ויפעלו לתיקונם מוקדם ככל האפשר.

כיצד ניתן למנוע ליקויי בנייה ומה לעשות כאשר הם מתגלים?

במקרה שליקויי בנייה מתגלים לאחר קבלת הדירה, חשוב לפעול במהירות ובנחישות. ראשית, יש לתעד את הליקויים באופן מפורט, כולל צילומים ותיאור מילולי מדויק שלהם. שנית, יש להודיע לקבלן על הליקויים בכתב, תוך ציון המועד שבו התגלו. חשוב לשמור עותק של כל התכתובת עם הקבלן.

חוק המכר עוסק אף בזכות תיקון אי ההתאמה וקובע כך :

4ב. (א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

במקרים של ליקויים חמורים או כאשר יש מחלוקת עם הקבלן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, על מנת שיסייע לכם בניסוח מכתבים רשמיים לקבלן ובייצוג בבית המשפט אם יתעורר צורך בכך.

חשוב לזכור כי גם ליקויים ברכוש המשותף דורשים טיפול. במקרים אלו, יש לפעול בשיתוף פעולה עם ועד הבית והדיירים האחרים. לעיתים קרובות, טיפול בליקויים ברכוש המשותף דורש החלטה משותפת של בעלי הדירות באסיפה כללית. חשוב להיות מעורב בתהליך זה ולעודד את שאר הדיירים לפעול במהירות לתיקון הליקויים. גם במקרה זה, בהיעדר הסכמה ניתן לפנות לשירותיו של עורך דין.

לסיכום

לסיכום, ליקויי בנייה הם בעיה נפוצה ומורכבת בענף הנדל"ן. הם יכולים להשפיע באופן משמעותי על איכות החיים של הדיירים, על ערך הנכס, ובמקרים קיצוניים אף על בטיחות המבנה. אף על פי כן, באמצעות בחירה קפדנית של קבלן, פיקוח צמוד במהלך הבנייה ופעולה מהירה ונחושה במקרה של גילוי ליקויים, ניתן להפחית את הסיכון לליקויי בנייה ולהבטיח טיפול יעיל בהם אם הם מתגלים.

חשוב לזכור כי חוק המכר (דירות) מספק הגנה משמעותית לרוכשי דירות, אך יש לפעול בהתאם להוראותיו על מנת ליהנות מהגנה זו.

למה מומלץ לפנות לעורך דין רפי רפאלי המתמחה בתביעות ליקויי בנייה?

אם אתם מתמודדים עם ליקויי בנייה, אל תישארו לבד במערכה. עו"ד רפי רפאלי ומשרדו מתמחים במתן ליווי משפטי מקצועי ומקיף בתחום זה, תוך הבנה עמוקה של כל שלבי התהליך – מהייעוץ הראשוני ועד למיצוי זכויותיכם מול כל הגורמים הרלוונטיים. פנו אלינו עוד היום להתייעצות ללא התחייבות, ונעמוד לצידכם במאבק להבטחת בית בטוח ואיכות חיים ראויה.