מי משלם על תיקונים בדירה שכורה? המדריך המשפטי המלא

עודכן: ספטמבר 2026

ברוב המקרים המשכיר הוא שמשלם על תיקונים בדירה שכורה: תשתיות, מבנה הדירה, מערכות החשמל והאינסטלציה, בלאי סביר ומכשירים שסופקו עם הדירה. השוכר משלם על תחזוקה שוטפת וקלה, כמו החלפת נורות, ניקוי פילטרים במזגן והחלפת אטם בברז מטפטף, ועל כל נזק שהוא, אורחיו או בעלי החיים שלו גרמו ברשלנות או בשימוש לא סביר. הבסיס לחלוקה הוא סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שמחייב את המשכיר לתחזק את הדירה במצב ראוי לשימוש שלשמו הושכרה, לאורך כל תקופת השכירות. חוזה השכירות יכול להוסיף על החוק, אבל סעיף שמעביר לשוכר אחריות שהיא בבירור של המשכיר עלול להיחשב בטל. כשיש מחלוקת, מתעדים את התקלה, פונים למשכיר בכתב וקובעים לו מועד סביר לתיקון.

באמצע הלילה הברז במטבח מטפטף, ובבוקר המזגן מפסיק לעבוד בדיוק בשיא גל החום. זו אחת השאלות שאני שומע הכי הרבה במשרד, והבנה ברורה של חלוקת האחריות חוסכת סכסוכים מיותרים, כסף ועצבים. בהמשך תמצאו טבלה מסודרת של מי משלם על מה, את המקרים האפורים, ומה עושים כשהמשכיר לא מתקן.

מה החוק קובע על חלוקת התיקונים בין משכיר לשוכר

החובות של המשכיר

המשכיר חייב למסור דירה במצב ראוי למגורים ולשמור על המצב הזה לאורך כל השכירות. בפועל, "ראוי למגורים" פירושו מים זורמים, חשמל תקין, דירה אטומה מפני גשם ורטיבות, ומערכות בסיסיות כמו חימום ואוורור שעובדות כשורה. לכן המבנה הפיזי, התשתיות ומערכות הליבה של הדירה הם באחריותו המלאה.

החובות של השוכר

השוכר חייב לשמור על הדירה, לעשות בה שימוש סביר ותקין ולהחזיר אותה בסוף התקופה במצבה המקורי, בכפוף לבלאי סביר. שימוש סביר כולל תחזוקה שוטפת, דיווח למשכיר על תקלות, והימנעות מנזק מכוון או רשלני.

מה חוזה השכירות יכול לשנות, ומה לא

החוזה יכול להוסיף חובות על מה שהחוק קובע, אבל לא לגרוע מזכויות השוכר. סעיף שמטיל על השוכר תיקון שהוא בבירור באחריות המשכיר עלול להיחשב בטל. לכן כדאי לקרוא את סעיפי התיקונים לפני החתימה. ראיתי לא מעט מחלוקות שהיה אפשר למנוע רק בזכות הבנה נכונה של החוזה מראש.

טבלה: מי משלם על מה בדירה שכורה

הטבלה מרכזת את התקלות הנפוצות ואת מי שנושא בעלותן לפי הכללים שתוארו כאן. העמודה השלישית מראה מתי האחריות עוברת לצד השני.

תיקונים שהמשכיר משלם עליהם

• מערכות חשמל: לוח החשמל הראשי, תקלות בקו הראשי ובעיות בחיווט הפנימי. ראיתי מקרה שבו שוכר שילם בעצמו על תיקון לוח חשמל והמשכיר סירב להחזיר לו את הכסף. בסופו של דבר בית המשפט חייב את המשכיר להשיב את העלות בתוספת ריבית והוצאות משפט.
• אינסטלציה: הצנרת הראשית, בעיות ביוב ונזילות בקירות. אם הנזילה נובעת מהצנרת עצמה או מבעיה מבנית, היא באחריות המשכיר גם כשהיא מתגלה בתוך הדירה. כשמקור המים הוא נזילה מהדירה של השכן, הטיפול עובר לבירור מול השכן או הבית המשותף.
• מבנה הדירה: סדקים בקירות, רטיבות, איטום לקוי ובעיות בריצוף. רטיבות היא פגיעה מהותית במגורים, ולמשכיר יש חובה חוקית לטפל בה.
• חימום וקירור מרכזיים: מזגן מרכזי, חימום תת רצפתי ודוד שמש מרכזי שהמשכיר התקין הם חלק מהדירה, ולכן התחזוקה והתיקון שלהם על חשבונו.
• ליקויים שמונעים מגורים תקינים: תקלה שפוגעת ביכולת לגור בדירה היא באחריות המשכיר גם אם אינה קשורה לתשתית. בפסק דין ידוע נקבע שכאשר דוד חשמלי התקלקל בחורף, המשכיר חייב לתקן אותו בהקדם או לספק פתרון זמני.
• נזקי מזג אוויר וכוח עליון: סערה, שלג כבד, רעידת אדמה או כל אירוע שאינו בשליטת השוכר. הדירה היא רכוש המשכיר, והוא נושא בסיכון שלה.
• בלאי סביר: מה שמתקלקל בגלל גיל או שימוש רגיל לאורך זמן. ברז שמתחיל לדלוף אחרי שנים, בלי שהשוכר עשה משהו חריג, הוא בלאי סביר.

תיקונים שהשוכר משלם עליהם

תחזוקה שוטפת וקלה

• החלפת נורות שרופות.
• תיקונים קלים: החלפת אטם בברז שמתחיל לטפטף, ניקוי מסננים במזגנים ושטיפת מסנני מכונת הכביסה.
• מפסק זעיר שנפל וצריך רק להרים אותו, או מפסק שנשרף בגלל עומס שהשוכר יצר.

נזק שהשוכר גרם

הכלל פשוט: מי שגרם לנזק משלם עליו. זה כולל שבר מכוון או רשלני (למשל מדף כבד שנתלה בלי חיזוק ופגע בקיר), שימוש לא סביר (ראיתי מקרה שבו שוכר השתמש בדוד חשמל בצורה כל כך לא נכונה שהדוד התפוצץ, ובית המשפט קבע שהאחריות עליו), שינויים בלי אישור המשכיר כמו קידוח חורים או צביעת קירות, ונזק שגרמו אורחים או בעלי חיים.

המקרים האפורים: מזגן, דוד ומכשירי חשמל

מזגן

מזגן שהמשכיר התקין כחלק מהדירה מתוקן על חשבונו, אלא אם התקלה נגרמה מאי תחזוקה של השוכר. ניקוי פילטרים וטיפול שוטף הם על השוכר, ותקלות טכניות במנוע, בגז או בחשמל הן על המשכיר. זו נקודה שחוזים רבים מסדירים במפורש, ולכן חשוב לבדוק מה כתוב אצלכם.

דוד שמש ודוד חשמלי

דוד שמש על הגג הוא באחריות המשכיר, והשוכר צריך לדווח על כל תקלה. דוד חשמלי בתוך הדירה תלוי במי שהתקין אותו: המשכיר מתקן דוד שהוא התקין, והשוכר מתחזק דוד שהוא הביא.

מכשירי חשמל שסופקו עם הדירה

מקרר, תנור או מכונת כביסה שהמשכיר סיפק הם באחריותו, בתנאי שהשוכר טיפל בהם בצורה סבירה. נזק מאי תחזוקה או משימוש לא נכון עובר לשוכר.

המשכיר לא מתקן? שלושה צעדים לפני שמגיעים לבית המשפט

1. תיעוד: צלמו את התקלה מכמה זוויות, שמרו את כל ההתכתבויות עם המשכיר, רשמו תאריכי דיווח ותגובה, ושמרו קבלות על כל תיקון ששילמתם.
2. פנייה בכתב: שלחו למשכיר הודעה בכתב, במייל או בוואטסאפ, שמתארת את הבעיה ודורשת טיפול עד מועד סביר, ושמרו העתק.
3. ייעוץ משפטי: כשהמשכיר מסרב לטפל בבעיה שהיא בבירור באחריותו, או כשהמחלוקת משמעותית, זה הזמן להתייעץ עם עורך דין לפני שמתקנים לבד או מפסיקים לשלם.

כשמדובר בעובש, ברטיבות או בחדר שהפך ללא ראוי למגורים, יש לשוכר גם אפשרויות של הפחתת שכר דירה ואף ביטול החוזה. הרחבנו על כך במדריך זכויות שוכר דירה מול עובש, רטיבות ונפילת טיח. הצפה פתאומית דורשת צעדים מיידיים משלה, שמפורטים במדריך על הצפת מים בבניין.

איך מונעים מחלוקת על תיקונים מראש

לפני הכניסה לדירה

• ערכו פרוטוקול מצב בצילומים ובכתב, כדי למנוע טענות בסוף התקופה.
• קראו את סעיפי התיקונים בחוזה ושאלו על כל מה שלא ברור לפני החתימה.
• בדקו שהמזגנים, הדוד, הברזים והחשמל תקינים.

במהלך השכירות

• דווחו על תקלה מיד. דיווח מהיר מקל על הטיפול ומוכיח שלא אתם גרמתם לה.
• בצעו את התחזוקה השוטפת: פילטרים, מסננים ונורות.
• שמרו על תקשורת טובה עם המשכיר, זה מקל על פתרון בעיות.

לקראת סיום השכירות

• טפלו מראש בתיקונים קטנים שבאחריותכם.
• עברו על הדירה יחד עם המשכיר ורשמו מה צריך תיקון, אם בכלל.
• שמרו על פרופורציות: בלאי סביר הוא לגיטימי, ואין טעם במלחמה על כל שריטה.

בעלי דירות שמתמודדים עם הצד השני של המטבע ימצאו מידע במדריך השוכר אינו משלם או מסרב לפנות את הנכס.

בואו נבדוק את המקרה שלכם

כל חוזה וכל תקלה שונים, ולכן כדאי לבדוק את המצב שלכם לפני שמשלמים על תיקון שאולי אינו באחריותכם. כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור ועם ניסיון רב בסכסוכי דיור, אשמח לעבור איתכם על החוזה ועל נסיבות התקלה ולהציע דרך פעולה מעשית. התקשרו 050-9000145 או כתבו לrafirr2405@gmail.com.

עו"ד רפי רפאלי
יועץ משפטי, האגודה לתרבות הדיור

שאלות נפוצות

מי אחראי לתקן מזגן בדירה שכורה?

אם המשכיר התקין את המזגן כחלק מהדירה, תקלות טכניות במנוע, בגז או בחשמל הן באחריותו. ניקוי פילטרים וטיפול שוטף הם על השוכר, ותקלה שנגרמה מאי תחזוקה של השוכר עוברת אליו. כדאי לבדוק גם מה כתוב בחוזה, כי נקודה זו מוסדרת בו לעתים קרובות.

מי אחראי לשלם עבור נזילת מים בדירה שכורה?

נזילה מהצנרת הראשית, מהביוב או מבעיה מבנית בקירות היא באחריות המשכיר, גם כשהיא מתגלה בתוך הדירה. ברז שרק צריך להחליף בו אטם הוא תחזוקה קלה של השוכר, ונזילה שהשוכר גרם ברשלנות היא על חשבונו.

מהן הזכויות שלי לתקן ליקויים בדירה שכורה?

המשכיר חייב לתחזק את הדירה במצב ראוי למגורים. תעדו את הליקוי, דרשו מהמשכיר בכתב לתקן אותו עד מועד סביר ושמרו העתק. על פי הפסיקה, שוכר רשאי לבצע תיקון דחוף ולנכות את העלות משכר הדירה, בתנאי שנתן למשכיר זמן סביר להגיב, קיבל כמה הצעות מחיר, הודיע למשכיר בכתב לפני התיקון ושמר את כל הקבלות.

מהו חוק השכירות והשאילה?

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, הוא החוק שחל על שכירות דירה. סעיף 8 שלו קובע שהמשכיר חייב לתחזק את הנכס במצב ראוי לשימוש המוסכם, ומכאן נגזרת האחריות של המשכיר לרוב התיקונים בדירה שכורה.

מהו בלאי סביר בדירה שכורה?

בלאי סביר הוא התדרדרות טבעית במצב הנכס כתוצאה משימוש רגיל וסביר לאורך זמן, בלי רשלנות או שימוש פוגעני. ברז שהתחיל לטפטף אחרי כמה שנים של שכירות הוא בלאי סביר והמשכיר משלם, אבל ברז שנשבר כי משכו בו בכוח הוא נזק של השוכר.

האם חוזה השכירות יכול להטיל את כל התיקונים על השוכר?

לא. החוזה יכול להוסיף חובות על מה שקובע החוק, אבל לא לגרוע ממנו. סעיף שמעביר לשוכר תיקון שהוא בבירור באחריות המשכיר עלול להיחשב בטל.

מי משלם על תיקון דוד חשמל או דוד שמש בדירה שכורה?

דוד שמש על הגג הוא באחריות המשכיר, והשוכר צריך לדווח על תקלה. דוד חשמלי שהמשכיר התקין מתוקן על חשבונו, ודוד שהשוכר הביא בעצמו מתוחזק על ידי השוכר.