שימוש סביר ברכוש משותף

עודכן: אוקטובר 2026

רכוש משותף בבית משותף הוא כל חלקי הבניין שאינם רשומים כדירות, כמו הגג, חדר המדרגות, הלובי, המסדרונות, החצר והחניה, וכל בעל דירה רשאי להשתמש בו שימוש סביר גם בלי לבקש את הסכמת השכנים. שימוש נחשב סביר כשהוא מתאים לייעוד של אותו שטח, כשגם שאר הדיירים יכולים לעשות שימוש דומה, וכשהוא אינו גורם מטרד או פגיעה לאחרים. שימוש שפוגע ברכוש המשותף, או שימוש פרטי שמפריע לשכנים, כמו השתלטות על מחסן משותף או עבודת מלאכה רועשת ומלכלכת בחצר, הוא שימוש בלתי סביר. הכתובת לטיפול תלויה בסוג הבעיה: סכסוך על הרכוש המשותף עצמו נדון אצל המפקח על הבתים המשותפים, ואילו מטרד רעש או ריח ותביעת פיצוי כספי מוגשים לבית המשפט.

מהאכלת חתולים ועד תיקון אופנועים בחצר: מחלוקות על השימוש בשטחים המשותפים הן מהסיבות הנפוצות לסכסוכי שכנים. מי שגר בבית משותף אינו יכול לעשות בשטחים האלה ככל העולה על רוחו, כי הם שייכים בפועל לכל הדיירים. המדריך מסביר מה מותר, מה אסור, ולמי פונים כשהגבול נחצה.

מהו רכוש משותף בבית משותף ומי מקבל החלטות לגביו

רכוש משותף בבית משותף הוא כל חלק בבית המשותף שאינו כלול בשטח הדירות: הגג, המדרגות, המסדרון, הלובי, הגינה והחצר שייכים לכל הדיירים באופן שווה. כשאנשים מחפשים מידע על שימוש בשטח ציבורי בבניין משותף, אלה בדיוק השטחים שבהם מדובר.

את ההחלטות לגבי הרכוש המשותף מקבלת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. נציגות הבית המשותף (ועד הבית) אחראית על ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף ופועלת לפי ההחלטות שהתקבלו באסיפה.

שימוש סביר שונה מהצמדה. הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת היא שינוי בזכויות של כל הדיירים, ובית המשפט קבע שהצמדה כזו תיעשה רק בצורה מפורשת. מי שמשתמש בשטח משותף כאילו הוא שלו בלי הצמדה כזו, עלול להיחשב כמי שמשתלט עליו.

שלושת התנאים לשימוש סביר ברכוש המשותף

דייר רשאי להשתמש ברכוש המשותף לצרכים שונים, ולפני שימוש חדש כדאי לבדוק שהוא עומד בשלושה תנאים:

• השימוש תואם את הייעוד של השטח. חניה בשטח שהוקצה לחניה או הנחת אופניים בפינה שאינה חוסמת מעבר מתאימות לייעוד. סדנת עבודה בלובי אינה מתאימה.
• גם הדיירים האחרים יכולים לעשות אותו שימוש. שימוש שתופס את השטח לאדם אחד ומונע אותו מאחרים אינו שימוש סביר.
• השימוש אינו מפריע לדיירים האחרים ואינו מטריד אותם. רעש, ריח, לכלוך או חסימה הופכים שימוש תמים לשימוש בלתי סביר.

כששלושת התנאים מתקיימים, אין צורך לבקש רשות. על פי הפסיקה, דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף גם בלי הסכמת יתר הדיירים, כל עוד השימוש תואם את ייעוד אותו חלק ואינו גורם מטרד או פגיעה בדיירים האחרים (ת"א 3157/06 נציגות ועד הבית נ' שלמה לוברבוים). בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר גם אם הנושא לא הוסדר באסיפה הכללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה).

חניה ברכוש המשותף: מתי היא נחשבת שימוש סביר

חניה ברכוש המשותף נחשבת בפסיקה לשימוש סביר, בתנאי שהשטח לא הוגדר לשימושו של מישהו אחר, שגם הדיירים האחרים יכולים לחנות בו, ושהחניה אינה מפריעה לאיש. ההחלטה איזה שטח בבניין יוקצה לחניה משותפת מתקבלת על ידי הדיירים עצמם.

כשרכב זר תופס חניה שהוצמדה לדירה מסוימת, המצב שונה לגמרי. על כך במדריך בנושא הסגת גבול בחניה פרטית.

מה נחשב שימוש בלתי סביר בשטחים המשותפים

שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף הוא כל שימוש שפוגע ברכוש עצמו, וכל שימוש פרטי שמפריע לשאר הדיירים. הדוגמאות הנפוצות:

• תפיסה קבועה של מחסן או חדר משותף לשימוש אישי. על הדרכים לטפל בכך במדריך על השתלטות על שטח משותף.
• עבודה ומלאכה בשטח המשותף שמלוות ברעש, ריח ולכלוך, למשל תיקון אופנועים קבוע בחצר.
• האכלה של מספר רב של חתולי רחוב בחצר, כשהיא גורמת לריחות וליללות שמפריעים לשכנים.
• הצבת חפצים שחוסמים מעבר, כניסה או גישה של דיירים אחרים.

לעומת זאת, דייר שמניח את האופניים שלו בפינה שאינה מפריעה, ואינו משתלט על שטח או מונע מאחרים להשתמש בו, עושה שימוש סביר. כשהשימוש הופך לתפיסה של שטח לצמיתות, כבר מדובר בפלישה לרכוש המשותף.

למי פונים בכל סוג של סכסוך על הרכוש המשותף

הגורם שמוסמך לטפל בסכסוך על הרכוש המשותף תלוי בסוג השימוש של השכן ובתוצאות שלו. הטבלה מרכזת את ארבעת המצבים העיקריים ואת הכתובת לכל אחד מהם:

מטרד ליחיד מוגדר בסעיף 44 לפקודת הנזיקין: הפרעה לשימוש סביר במקרקעין של אדם היא עוולה נזיקית, ומטרת הסעיף היא לשמור על זכותו של אדם ליהנות מהמקרקעין שלו. על מטרדים של רעש ראו גם את המדריך על מטרדי רעש באזור מגורים. על הסמכויות ועל אופן הגשת התביעה ראו את העמוד על המפקח על הבתים המשותפים.

כשסכסוך שכנים אחד מערב כמה עילות

סכסוך שכנים שמערב כמה עילות מחייב לפעמים לפצל את התביעות בין שני גופים. לדוגמה, כששכן אינו משלם מיסי ועד, ורטיבות מהדירה שלו גורמת נזק כספי לדירה שלכם: הדרישה לתשלום מיסי הוועד והקביעה מי אחראי לרטיבות מוגשות למפקח על הבתים המשותפים, ואילו הפיצוי על הנזק נתבע בבית המשפט.

פסקי דין מחיפה על שימוש סביר ברכוש המשותף

חניית רכבים בשטח המשותף: ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה

בית המשפט העליון דן בשאלה אם בעלי דירות בבית משותף בחיפה רשאים לחנות בשטח המשותף, למרות התנגדות של בעלי דירות אחרים. השופט ברנזון קבע כי: "חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה הסגת גבול של שאר בעלי הדירות. השימוש חולף ובעל הדירה שהחנה את רכבו היום במקום פלוני, יכול למצוא מחר שאותו מקום נתפס על-ידי שותפו".

האכלת חתולי רחוב בחצר המשותפת: ת.א. 15908/04 אוניקול נ' קגן

בבית משותף בחיפה האכילה דיירת שבעה חתולי רחוב ברכוש המשותף. שכן טען שבעקבות זאת עולים מהמקום ריחות לא נעימים ונשמעות יללות רמות, ושהוא נמנע מלפתוח את התריס מחשש שהחתולים ייכנסו לביתו. בית המשפט קבע שהתנהלות הדיירת היא מטרד ליחיד: האכלה של כמות כה גדולה של חתולים, בהתחשב בריח וברעש, אינה שימוש סביר בחצר, והיא פוגעת בזכות של השכן להנאה סבירה מהמקרקעין.

ליווי משפטי בסכסוך על הרכוש המשותף

עו"ד רפי רפאלי עוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים, ומשמש יועץ משפטי חיצוני באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה. אם שכן משתמש בשטח המשותף בדרך שמפריעה לכם, או שאתם רוצים לדעת אם השימוש שלכם עומד בכללים, נשמח לבחון יחד את המצב: 050-9000145. מידע נוסף על התחום בעמוד עורך דין לבתים משותפים.

* האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד. כל פעולה שנעשית על פי המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.

שאלות נפוצות על שימוש ברכוש המשותף

מה נחשב רכוש משותף בבית משותף?

רכוש משותף בבית משותף הוא כל חלק בבית המשותף שאינו כלול בשטח הדירות, למשל הגג, חדר המדרגות, המסדרון, הלובי, הגינה והחצר. השטחים האלה שייכים לכל הדיירים באופן שווה, וההחלטות לגביהם מתקבלות באסיפה הכללית.

האם דייר צריך את הסכמת השכנים כדי להשתמש ברכוש המשותף?

לא בהכרח. על פי הפסיקה, דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף גם בלי הסכמת יתר הדיירים, כל עוד השימוש תואם את הייעוד של אותו שטח, אינו גורם מטרד או פגיעה, ואינו מונע מהדיירים האחרים שימוש דומה.

האם מותר לחנות או להניח אופניים בשטח המשותף?

חניה ברכוש המשותף נחשבת שימוש סביר כשהשטח לא הוגדר לשימושו של מישהו אחר, כשגם הדיירים האחרים יכולים לחנות בו, וכשהיא אינה מפריעה. הנחת אופניים בפינה שאינה חוסמת מעבר ואינה מונעת מאחרים להשתמש בשטח היא גם שימוש סביר.

מה נחשב שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף?

שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף הוא כל שימוש שפוגע ברכוש עצמו, וכל שימוש פרטי שמפריע לשכנים: תפיסה של מחסן משותף לשימוש אישי, עבודת מלאכה רועשת ומלכלכת בחצר, או האכלה של מספר רב של חתולים שגורמת לריחות ולרעש.

למי פונים כששכן משתמש ברכוש המשותף בצורה שמפריעה?

סכסוך על השימוש ברכוש המשותף, על רטיבות מדירת שכן או על מיסי ועד מטופל אצל המפקח על הבתים המשותפים. מטרד רעש או ריח ותביעת פיצוי על נזק כספי מוגשים לבית המשפט, וסכסוך שמערב כמה עילות מפוצל בין שני הגופים.

האם אפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת?

הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת אינה שימוש סביר אלא שינוי בזכויות של כל הדיירים. בית המשפט קבע שהצמדה כזו תיעשה רק בצורה מפורשת, ומי שמשתמש בשטח כאילו הוא שלו בלי הצמדה עלול להיחשב כמי שמשתלט עליו.ראו גם את המדריך על שיפוצים ובנייה בבית המשותף.