תביעה נגד ועד בית

תביעה נגד ועד בית (נציגות הבית המשותף)

יש לא מעט דרכים לשמור על בניין מגורים משותף, על הרכוש ועל המבנה עצמו, כמו גם על ההתנהלות במקום ועל היחסים בין כלל הדיירים. אחת מהן, ואולי הבולטת והחשובה מכולן, היא מינויו של ועד הבית, הממלא תפקיד מרכזי בניהול החללים והשטחים המשותפים של דיירי הבניין עצמו והבטחת התנהלות תקינה במקום. התפקיד הזה כולל התייחסות לפרמטרים שונים והוא מתאפשר לרוב תודות לשיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים, בין נציגות הבית המשותף לבין הדיירים עצמם, שאותם הם מייצגים.

יחד עם זאת, לצערנו, עלולות להתעורר מחלוקות שונות, המאלצות את דיירי אותו בניין משותף, או את אחד מהם או מישהו אחר חיצוני להגיש תביעה נגד ועד בית. בין אם בשל החלטות המתקבלות באופן המנוגד לחוק, אי תיקון נזקים שנגרמו ברכוש המשותף או אפילו אי הסדרים כספיים או מרמה, כל אלה ועוד הן עילות להגשת תביעה. סיוע של עורך דין המתמחה בכך בהחלט יכול לעזור ובעיקר להתמודד עם המורכבויות המשפטיות השונות, הקשורות לזה.

מהי אחריותו, על פי החוק בישראל, של ועד הבית

בתחום הסבוך של מגורים בבניינים משותפים, החוק הישראלי מגדיר את תחומי האחריות של ועד הבית, אותו גורם רשמי האחראי לאינטרסים של דיירי הבניין המשותף, עם יותר משתי דירות, כפי שמתואר בחוק הבתים המשותפים ובחוק המקרקעין. על פי סעיף 65 לחוק, על כל בית משותף חלה החובה להחזיק נציגות מטעמו, המכונה לרוב ועד הבית, הנושא באחריות המרכזית לפיקוח על פעילות הבית המשותף.

תפקידו של ועד הבית כולל לא רק ניהול ענייני היומיום, אלא גם תחזוקה ותיקון של המבנה, הבטחת בטיחות השטחים המשותפים והקפדה על כל האמצעים הנדרשים כדי למנוע מפגעים פוטנציאליים. הרכוש המשותף, לפי סעיף 52, מקיף אלמנטים שונים כגון יסודות המבנה, קירותיו החיצוניים, מעליות, מתקני הסקה ועוד, למעט שטחים המיועדים לדירות בודדות.

סעיף 58(א) קובע את האחריות הכלכלית, תוך שימת דגש כי על כל בעל דירה לתרום להוצאות ניהול ואחזקת הרכוש המשותף, כאשר החישוב מבוסס על היחס בין גודל הדירה הפרטית לסך שטח הבניין המשותף.

זאת ועוד, נציגות הדיירים, קרי ועד הבית, נדרשת לכנס אספות של בעלי דירות תוך התוויית דרכי ההצבעה וקריטריוני הרוב הקבועים בחוק. סעיף 59ו(א) מדגים את תהליך קבלת ההחלטות הדמוקרטי, ומבהיר כי החלטות, כמו התקנת מעלית ונוספות, דורשות אישור של בעלי דירות המחזיקים בשני שליש מדירות הבניין המשותף.

כאשר עוסקים בנושא החובות המשפטיות של ועד הבית במסגרת המגורים המשותפים, הבנת האחריות של ועד הבית היא קריטית בטיפוח סביבת חיים הרמונית לכלל הדיירים ומניעת בעיות אחרות, שיכולות לגרום לאי נעימות, כמו גם לנזק.

ולצד כל אלה, אחת הזכויות היותר בולטות של נציגות הבית המשותף היא הזכות לתבוע את אחד מבעלי הדירות בגין אי עמידתו בחובותיו. תודות לזכות זו יכולה הנציגות, על פי החוק, לפעול כנגד דיירים, בעלי הדירות, במידה ואלה פעלו שלא כדין.

האם תביעה נגד ועד בית במקרה של נזקים ופגיעות בגוף היא אפשרית?

מעבר לאחריות הרגילה של ניהול רכוש משותף, ועד הבית, הממומן על ידי בעלי הדירות, נוטל על עצמו חובה רחבה יותר המתפרשת על טיפול בנזקי גוף שנגרמו לדיירים, לאורחים או לעובדים בשטח המבנה עצמו. למשל: תאונה ברכוש המשותף והוכחת רשלנות של הנציגות, תביעות בגין תשלומי תיקונים דחופים ברכוש המשותף במידה ועומדים בהוראות החוק ועוד. במקרים כאלה, לאנשים שנפגעים יש את הזכות המשפטית להגיש תביעה נגד ועד הבית לפי דיני הנזיקין, כאשר את התביעות הנזיקיות נגד ועד הבית יש להגיש לבתי המשפט ולא למפקחת.

על פי סעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) התשכ"ח-1968, או על פי סעיף 68 המתייחס לעוולת הפרת חובה חקוקה, טענות אלו מחייבות הוכחת רשלנות, נזק וקשר סיבתי ישיר בין ההתרשלות לנזק שנגרם. כדי להוכיח את חפותו, על ועד הבית להראות כי פעולותיו היו אפקטיביות והגיוניות בכל הקשור למניעת סכנות פוטנציאליות, ובכך מילא את חובתו באחריות שלקח על עצמו. אם לא מצליח להראות ולהוכיח זאת, הרי שאשם בפגיעה ובנזק שנגרם.

כיצד מתבצעת תביעה נגד ועד בית במקרים כאלה?

הדרך להגשת תביעות מסוג זה כרוכה בהקפדה על תקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט 2018, בצירוף חוות דעת של מומחים רפואיים, התומכים בתביעה, כל זאת רק אם מדובר בתאונה. ניתן גם להגיש תביעה לדמי שימוש עקב הסגת גבול ותביעה על שטח פרטי בהתאם לאופי המחלוקת לבית המשפט.

תביעות הנוגעות לסוגיות רכוש משותף שאינן קשורות לנזקים נדונות על פי חוק המקרקעין בפני מפקח הבתים המשותפים, כאשר לאור ההשלכות הכספיות הפוטנציאליות, חלק מהסדרי הדיור כוללים פוליסות ביטוח המכסות נזקי גוף בתוך רכוש משותף, המאפשרות להפנות תביעות לחברת הביטוח כגורם האחראי לתשלומי הפיצויים. סמכות השיפוט לתביעות מסוג זה תלויה בסכום הפיצוי המבוקש, כך שתיקים בהם הסכומים עולים על שני מיליון וחצי ש"ח מופנים לבית המשפט המחוזי.

מה עושים כשרוצים לתבוע את ועד הבית בגין נזקי גוף?

במקרה של נזקי גוף, וכאשר מעוניינים לתבוע את ועד הבית, יש להיעזר בעורך דין מומחה. התובע, במקרה כזה, להוכיח את הקשר הסיבתי בין הנזק שנגרם לו לבין ההתרשלות. ועד הבית, הנתבע, צריך להוכיח כי עשה ככל שביכולתו, בגבולות הסביר, על מנת למנוע את אותו מפגע. את התביעה יש להגיש לבית המשפט בצירוף חוות דעת רפואית של מומחה באותו תחום שבו נגרם הנזק וכן דרישה לפיצויים. גובה הפיצוי ייקבע על ידי בית המשפט, בהתאם לסכום שצוין בכתב התביעה.

כיצד ביטוח ועד בית נכנס לתמונה במקרים כאלה?

במקרים של רשלנות ועד הבית, לביטוח יש תפקיד מרכזי. רשלנות זו יכולה להתבטא בצורות שונות, כאמור, החל מהזנחת נושאי תחזוקה המובילים לתאונות ועד קבלת החלטות המשפיעות לרעה על בעלי הדירות. ביטוח דירה הופך לרשת ביטחון, המספק כיסוי כאשר מתעוררים מצבים כאלה. בין אם מדובר בנזק שנגרם עקב דחיית פעולת אחזקה כלשהי ובין אם מדובר באתגרים משפטיים הנובעים מהחלטות הועד, קיום ביטוח מבטיח הגנה כלכלית לנציגות הבית המשותף.

חשוב לציין כי תפקיד הנציגות בועד הבית הוא זמני לרוב, והחברים בוועד עשויים להשתנות לאורך השנים. ביטוח דירה, בהקשר זה, מתבצע מעבר של הכיסוי מחבר ועדה אחד למשנהו על מנת להבטיח כיסוי לכל החברים, גם אם חלו שינויים בהרכבם. העובדה כי כל דירי הבניין שותפים בתשלום על הביטוח, לא רק מפזרת את הנטל הכספי אלא גם מטפחת תחושת אחריות קולקטיבית.

על ידי התייחסות קולקטיבית לנושא הביטוח במהלך אספות דיירים, יכולים דיירי הבניין, בעלי הדירות, ליצור רשת ביטחון משותפת שתגן מפני תביעות משפטיות אפשריות ובמקביל שקט נפשי לכל המעורבים (הן לבעלי הדירות והן לנציגות הבית המשותף).

הגשת תביעה נגד ועד בית כשאין ועד בית – מה עושים

במקרים בהם בית משותף חסר ועד בית, כפי שקורה במיוחד בבניינים ישנים מאד, הגשת תביעה נגד ועד בית וכל הליך משפטי אחר עשויה להיות בעייתית, שכן אין ועד בית רשמי לפנות אליו. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי במקרים כאלה, ללא ועד בית, האחריות נופלת על בעלי הדירות עצמם, המהווים היעד לתביעה.

כאשר מעוניינים להגיש תביעה נגד כל בעלי הדירות, הדבר מחייב תהליך אימות קפדני באמצעות הוצאת נסח טאבו לזיהוי הבעלים החוקיים של כל אחת מדירות הבניין (במקום פנייה לשוכרים, מה שלא רלוונטי). התנהלות זו מבטיחה שהפעולה המשפטית מכוונת לכתובת הנכונה ומאפשרת קבלת מענה על פי החוק.

מדוע חשוב סיוע של עורך דין כאשר מעוניינים להגיש תביעה נגד ועד בית?

סיוע של עורך דין הוא הכרחי כאשר שוקלים צעדים משפטיים נגד ועד בית. עורך דין מנוסה מביא אתו שפע של ידע ומומחיות משפטית, והוא יודע כיצד להתנהל נכון אל מול מורכבות החוקים ותקנות הבתים המשותפים. עורך דין כזה יוכל לבחון את המקרה לעומקו, לעזור להבין את המצב המשפטי ואת התוצאות הפוטנציאליות האפשרויות. עם הדרכה של עורך דין, אפשר לפתח אסטרטגיה משפטית חזקה, ולהבטיח שהתביעה מוצגות בצורה יעילה ועומדת בכל הקריטריונים הנדרשים.

בנוסף, עורך דין מנוסה יודע לייצג את לקוחותיו כראוי יכול לתקשר עם הגורמים הרלוונטיים, בין אם אלה בעלי דירות, נציגות הבית המשותף או חברות ביטוח, כדי לייעל את ההליכים המשפטיים ולפעול לקראת פתרון. בסופו של דבר, סיוע של עורך דין לא רק מבטיח את הגנה על זכויותיו של התובע אלא גם מגביר את הסבירות לתוצאה חיובית במאבק המשפטי נגד ועד הבית.

יש לבחור עורך דין המתמחה בתחום

בחירה נכונה עורך הדין המתאים להגשת תביעה נגד ועד בית היא קריטית להבטחת ייצוג יעיל ותוצאה חיובית. ראשית, חשוב לחפש עורך דין בעל מומחיות בדיני מקרקעין, במיוחד בנושאים משפטיים הקשורים לדיור. ידע בתחום זה מצייד את עורך הדין בהבנת המורכבויות הכרוכות בסכסוכים עם ועדי בתים, לרבות אחריותם המשפטית של חברי הועד וזכויותיהם של בעלי הדירות.

שנית, עורך הדין שאליו פונים חייב להיות בעל ניסיון בטיפול בתביעות בנושא רשלנות ובתיקים הקשורים לסכסוכי שכנים וועד בית, להוכיח היסטוריה של השגת תוצאות חיוביות עבור לקוחותיו. בנוסף, עליו להיות בעל כישורי ניהול משא ומתן מוצלחים כדי לבחון אפשרויות פשרה ולפתור את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט.

תקשורת טובה והיכולת להתנהל בצורה יעילה אל מול המורכבות המשפטית הרלוונטית לדיני בתים משותפים תורמות באופן משמעותי להצלחת התביעה ועל כך אסור להתפשר.

מעוניינים להגיש תביעה נגד ועד בית?

רפי רפאלי, משרד עורכי דין ונוטריון, הוא המקום הנכון לפנות אליו. המשרד מתמחה בין היתר בעניינים הקשורים לסכסוכי שכנים, ועד בית ובניינים משותפים ומביא אתו ניסיון ויכולת מקצועית ברמה גבוהה. נמצאים בסיטואציה בה תביעה נגד ועד הבית שלכם היא הכרחית? אם כן, וכפי שציינו מעלה, סיוע של עורך דין מומחה היא הדרך הנכונה לעשות זאת. לקבלת פרטים נוספים ומענה לכל שאלה בעניין זה, צרו אתנו קשר בטלפון 050-9000145. נשמח לעמוד לרשותכם.