הסכם בין שכנים – ניסוח נכון למניעת סכסוכים עתידיים

הסכם בין שכנים – ניסוח נכון למניעת סכסוכים עתידיים

יחסי שכנות טובים הם מרכיב חיוני באיכות החיים, במיוחד בבניינים משותפים בהם השכנים חולקים מרחבים, תשתיות ולעתים אף קירות. על מנת שלא יתעוררו ביניהם חילוקי דעות וכדי למנוע סכסוכים העלולים להתפתח לכדי מאבקים משפטיים, מומלץ לנסח הסכם בין שכנים באמצעות עורך דין המתמחה בתחום.

מהו הסכם בין שכנים ומדוע הוא חיוני?

למרבה הצער, ישנם לא מעט סכסוכים בין שכנים, שנוגעים בדיוק לנושאים בהם לא הייתה ביניהם הסכמה מפורשת. מסיבה זו, מומלץ לנסח מראש הסכם בין שכנים – מסמך משפטי, המגדיר את מערכת היחסים, הזכויות והחובות של דיירים המתגוררים בסמיכות זה לזה. המסמך שם דגש על שיתופי פעולה והימנעות מקונפליקטים, במיוחד בנקודות המועדות לחיכוך. הסכם טוב ומקצועי חוסך לא רק כסף רב בהליכים משפטיים, אלא גם מונע מתח, לחץ ופגיעה באיכות החיים.

קביעה של חוקים בין שכנים חיונית במיוחד במקרים הבאים:

• כאשר אחד השכנים מתכנן עבודות בנייה או שיפוץ
• כשמתעורר צורך להסדיר את השימוש בשטחים משותפים
• כשנדרשת חלוקה של הוצאות על תחזוקה
• בעת הקמת מבנים או מתקנים חדשים בשטח המשותף

6 נושאים חיוניים בניסוח הסכם בין שכנים

1. פרטי הצדדים ותיאור הנכסים

חשוב לכלול בהסכם את הפרטים האישיים המלאים של כל הצדדים וכן תיאור מדויק של הנכסים הרלוונטיים, כולל גוש, חלקה, תת-חלקה ומספר דירה.

2. הגדרת גבולות ושטחים משותפים

יש לתאר באופן ברור את הגבולות בין הנכסים ואת השטחים המשותפים. מומלץ לצרף תשריט או תמונות כחלק בלתי נפרד מההסכם.

3. כללים לגבי עבודות בנייה

זהו אחד הנושאים המרכזיים בהסכם, במיוחד כאשר מדובר על הסכם בנייה בין שכנים. אלה ההיבטים המרכזיים שחשוב להתייחס אליהם:

• לוחות זמנים מוסכמים לעבודות
• שעות עבודה מותרות
• אחריות על נזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מהעבודות
• היתרים ואישורים שיש צורך להשיג מהרשויות
• פיצוי מוסכם במקרה של חריגה מהתנאים

4. שימוש בשטחים משותפים

יש להגדיר במפורש את אופן השימוש בשטחים כגון:

• חנייה, כולל פירוט של מקומות החניה לכל שכן או האם מותר להחנות רכב מסחרי
• גינה משותפת, למשל מבחינת שעות שימוש, רעש ותחזוקה
• מחסנים, כולל חלוקת שטח, שימושים מותרים ואסורים
• לובי וחדרי מדרגות, מבחינת ניקיון, הנחת חפצים ועוד

5. הסדרי תחזוקה וחלוקת הוצאות

חשוב לקבוע באופן ברור כיצד יתחלקו הוצאות התחזוקה השוטפות וההוצאות החריגות, לפי מפתח חלוקה ברור.

6. מנגנון ליישוב סכסוכים

כמו בכל הסכם ראוי, גם במקרה זה יש לקבוע מראש כיצד יטופלו חילוקי דעות – האם באמצעות גישור, בוררות או פנייה למפקח על הבתים המשותפים.

הליך החתימה והיבטים משפטיים של הסכם בין שכנים

מי צריך להיות צד להסכם?

ככלל, ההסכם צריך לכלול את כל בעלי הזכויות בנכסים הרלוונטיים. במקרים מסוימים יש לכלול גם שוכרים או את ועד הבית, בהתאם לנסיבות.

חשיבות הייעוץ המשפטי

מומלץ ביותר שלא לחתום על הסכם בין שכנים ללא ייעוץ משפטי מקצועי. ניסוח לא מדויק עלול להוביל לפרשנויות שונות, ולסכסוכים שההסכם נועד למנוע מלכתחילה.

דרישות פורמליות

• בהתאם לנסיבות, ייתכן שיידרשו:
• אישור נוטריוני, למשל אם יש צדדים שנמצאים בחו"ל
• רישום הערה בטאבו, בעיקר בהסכמים הנוגעים לזכויות קנייניות
• חתימה בפני עדים

חוקים וזכויות רלוונטיים ביחסי שכנות

כל הסכם שמגדיר חוקים בין שכנים חייב להתיישב עם החוקים הקיימים והעדכניים, ביניהם:

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

חוק זה מהווה את הבסיס המשפטי ליחסי שכנים, וקובע זכויות וחובות בסיסיות. סעיפים 52-55 עוסקים ביחסי שכנות ומגדירים את חובת ההתחשבות ההדדית.

תקנון מצוי לבתים משותפים

התקנון המצוי המפורט בתוספת לחוק המקרקעין, חל על כל בית משותף שלא נרשם לו תקנון אחר. תקנון זה קובע כללים בסיסיים לניהול הבית המשותף.

סמכויות המפקח על הבתים המשותפים

למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים בין דיירים בבית משותף. המפקח מוסמך לפסוק גם בשאלות סביב פרשנות של הסכמים בין שכנים, אך עם זאת יכבד הסכמות שנחתמו כדין.

5 טיפים מעשיים למניעה של סכסוכים בין שכנים

1. הקפדה על פירוט מרבי – רצוי להימנע מניסוחים עמומים כמו "שעות סבירות" או "באופן מקובל".
2. קביעה של מנגנון התראות – למשל, חובת משלוח התראה בכתב ומתן זמן לתיקון ההפרה לפני נקיטת צעדים משפטיים.
3. שימוש בערבויות – במיוחד כאשר מדובר על הסכם בנייה בין שכנים, כדאי לשקול דרישה של ערבות כספית להבטחת תיקון הנזקים, במידה וייגרמו.
4. עדכון ההסכם – כאשר הנסיבות משתנות או כאשר דיירים מתחלפים, יש לעדכן את ההסכם בהתאם.
5. תיעוד – חשוב לצלם ולתעד את מצב הדירות והשטחים המשותפים לפני ואחרי עבודות, לשמור תכתובות ולנהל רישום מדויק בכל הנוגע לסעיפי ההסכם.

טיפ מקצועי: כל מקרה הוא ייחודי ומחייב התייחסות פרטנית. מומלץ לא להתבסס על תבניות כלליות שניתן למצוא ברשת, ולהשקיע בייעוץ משפטי איכותי.

עו"ד רפי רפאלי – ניסוח משפטי מקצועי של הסכם בין שכנים

כאמור, הסכם בין שכנים הוא כלי משפטי חיוני למניעת סכסוכים ולשמירה על יחסי שכנות טובים. ניסוח נכון ומדויק, המתייחס לכל הנקודות הרגישות ביחסי שכנות, יכול לחסוך עוגמת נפש רבה, זמן והוצאות עתידיות. כעורך דין המתמחה בתחום זה, אני נוכח לדעת שוב ושוב, כיצד הסכם מדויק שנוסח בצורה מקצועית מסייע למנוע סכסוכים או לפתור אותם ביעילות במידה והם מתעוררים.

במידה ונתקלתם בסיטואציה מורכבת עם השכנים, אם אתם מתכננים עבודות בנייה ורוצים להימנע מסכסוכים או שעברתם לבניין חדש ואתם רוצים להסדיר את היחסים בין הדיירים, אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר בטלפון 050-9000145 או במייל כדי לנסח הסכם משפטי מקצועי בדיוק לפי הצרכים שלכם.