מינוי נציגות בית משותף

מינוי נציגות בית משותף/ועד בית( מינוי נציגות חיצונית בשכר)

סע' 65 לחוק המקרקעין קובע כי " לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".

חברי נציגות הבית המשותף נבחרים באספה כללית וזכותו של כל אחד להיבחר כנציג וועד אלא אם כן יש הוראות אחרות בתקנון המוסכם של הבית המשותף.

חברי הנציגות נבחרים ברוב קולות, כאשר לכל דירה יש קול אחד ללא קשר לגודלה, ניתן לבחור בין נציג אחד ולא יותר מ 5 נציגים, כאשר אחד מהנציגים אמור להיות גזבר אשר יטפל בכספים הנגבים מבעלי הדירות כמו כן ניתן לקבוע ברוב באספה הכללית כי חברי הנציגות או חלק מהם יקבלו שכר עבור עבודתם, דבר אשר מקובל יותר ויותר עם חלוף השנים ועם בניית מגדלי מגורים אשר מצריכים ניהול תחזוקה ראוי.

הנציגים הנבחרים אמורים לכהן בתפקידם עד להחלפתם באספה הכללית הבאה, אלא שבהתאם לנדרש, ניתן בקיום אספה כללית שלא מן המניין  במידת הצורך לשנות את הרכב הנציגות, או להשלים או  להחליף.

בבתים משותפים בהם אין חברת ניהול, יכולה האספה הכללית לקבל החלטה להעסיק חברת ניהול ו/או אב בית לשם שמירה על תחזוקה תקינה של הבית המשותף, האספה הכללית יכולה גם לבחור "מתחזק" בהתאם לחוק המקרקעין אשר הוא זה שינהל את הבית המשותף אולם בחירת מתחזק דורשת רוב מיוחד של 3/4 דיירים אשר להם לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.

יש לציין כי חברי נציגות אינם יכולים להחליט לבד על קבלת שכר, אלא הינם מחויבים לקבל את הסכמת רוב הדיירים לקבלת גמול או שכר, הדבר שונה כאשר מדובר באי תשלום מיסי וועד, פעולה שכזו דורשת את הסכמת כל הדיירים ולא רק רוב שכן היא משנה את זכויות בעלי הדירה ובעצם מוסיפה להם תשלום במקום הדיירים שאינם משלמים.

לכל נציגות אמור להיות חשבון בנק אשר אליו יופקדו התשלומים החודשיים, ובכלל מומלץ לקבל החלטה שהדיירים ישלמו את מיסי הוועד ישירות לחשבון בכל אמצעי שהוא כאשר האמצעי הטוב ביותר הינו הוראת קבע ו/או תשלום בהמחאות נדחות כך שהנציגות אינה נדרשת להתעסק יתר על המידה בגביה.

חשוב להבהיר כי בהתאם לסע' 58 לחוק המקרקעין  התשלום של מיסי הוועד הינו בהתאם לשטח הדירה אל מול שטח הדירות האחרות, וגם אם יש נוהג תשלום אחיד של מיסי וועד, די אם דייר אחד דורש לשלם ע"פ שטח דירתו בכדי לאפשר לו לעשות זאת מרגע הודעתו ואילך לא לגבי העבר.

החובה לשלם מיסי וועד הינה מוחלטת ואינה ניתנת לקיזוז בשום דרך שהיא, כמו גם לא ניתן להימנע מתשלום בשל טענות נגד הנציגות אלא, קיימת חובה לשלם בהתאם לחוק, ובמידה ודייר חש כי נפגעה זכותו ו/או הנציגות אינה מקיימת את חובותיה על פי חוק, עומדת לדייר הזכות לפנות בתביעה למפקח/ת על רישום מקרקעין באזור מגוריו.

מה קורה במצב בו אף דייר אינו מוכן להיבחר לנציגות הבית המשותף?

במקרה כזה יש מספר אפשרויות האחת כאמור לעיל להחליט על מינוי מתחזק לבית המשותף בהתאם לרוב הדרוש באספה הכללית, האפשרות השנייה הינה למנות נציגות חיצונית בשכר, ואם אין הסכמה שכזו ניתן לפנות בהליך מיוחד למפקח על רישום מקרקעין באשדוד בהליך מנהלי בכדי שהמפקח יורה לאחר קיום אספה כללית על מינוי נציגות חיצונית בשכר.

הנציגות בשכר יכולה להיות חברת ניהול, עורך דין, או כל מי שהמפקח ישתכנע כי הוא יפעל למען ניהול ותחזוקת הבית המשותף, יצוין כי במצב של נציגות חיצונית מיסי הוועד יהיו גבוהים בהרבה מאשר במצב בו תהיה נציגות מדיירי הבית.

עורך הדין רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, יועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). וכן יועץ לחברות ניהול ולוועדי בתים, ניתן להפנות אל עו"ד רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.