תקנון בניין משותף: זכויות, חובות ודוגמאות מעשיות

כאשר רוכשים דירה בבניין משותף, לא מדובר רק על קניה של הדירה עצמה, אלא על הצטרפות למעין "קהילה משפטית" הכוללת כללים, זכויות וחובות. המסמך שמסדיר את מערכת היחסים המורכבת הזו נקרא תקנון בניין משותף, שמהווה למעשה את ה"חוקה" של הבניין.

לעיתים קרובות, חוסר הבנה של תקנון הבית המשותף מוביל לסכסוכי שכנים מיותרים. לכן, חשוב להיעזר במידע מקצועי ומפורט על תקנון בית משותף: לקרוא דוגמא של תקנון, להבין מה ההבדל בין תקנון מוסכם של בית משותף לבין תקנון מצוי של בית משותף מתוקף חוק המקרקעין, מה הן הזכויות והחובות המרכזיות, כיצד מבצעים שינוי תקנון קיים של בית משותף ועוד.

מהו תקנון בניין משותף?

תקנון הבית המשותף הוא מסמך משפטי, המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מהווה את הבסיס החוקי לקיומו של התקנון, ומגדיר את המסגרת הכללית שבה הוא פועל. התקנון מסדיר נושאים מרכזיים כגון:

• זכויות השימוש ברכוש המשותף
• חלוקת ההוצאות בין הדיירים
• סמכויות הנציגות של הבית המשותף
• כללי התנהגות בבניין
• הסדרים לגבי שינויים מבניים

כל בעל דירה בבניין משותף חייב להכיר את התקנון החל בבניין שלו, שכן בורות בנושא עלולה להוביל לא רק לסכסוכים, אלא גם לפגיעה בזכויותיו.

ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם של בית משותף

תקנון מצוי

תקנון מצוי מופיע בתוספת לחוק המקרקעין, ומהווה ברירת מחדל כאשר לא קיים תקנון מוסכם בבניין המשותף. מדובר בהסדר סטנדרטי שנקבע על ידי המחוקק, ונועד לספק מענה בסיסי לניהול הבית המשותף.

היתרונות של תקנון מצוי:

• פשטות – אין צורך בהליכי רישום מיוחדים
• ודאות משפטית – קיימת פסיקה ענפה המפרשת את סעיפיו

החסרונות של תקנון מצוי:

• חוסר גמישות – אינו מותאם לצרכים הספציפיים של כל בניין
• מענה חלקי – אינו מסדיר סוגיות ייחודיות שעשויות להתעורר

תקנון מוסכם

תקנון מוסכם הוא תקנון שנערך ונחתם על ידי בעלי הדירות או על ידי היזם בשלב הקמת הבניין, ונרשם אצל רשם המקרקעין.

היתרונות של תקנון מוסכם:

• התאמה לצרכים ייחודיים של הבניין
• גמישות בקביעת הסדרים שונים מהתקנון המצוי
• אפשרות להסדיר נושאים שאינם מוסדרים כלל בתקנון המצוי

החסרונות של תקנון מוסכם:

• דורש הסכמה של רוב או כל בעלי הדירות
• מחייב הליך רישום פורמלי אצל רשם המקרקעין
• יוצר עלויות כספיות בהכנה משפטית ורישום

זכויות וחובות הדיירים על פי תקנון הבית המשותף

זכויות מרכזיות

1. שימוש ברכוש המשותף

כל בעל דירה זכאי להשתמש ברכוש המשותף באופן סביר, כל עוד אינו מפריע לשימוש דומה של בעלי דירות אחרים. זכות זו כוללת שימוש במעברים, מדרגות, מעליות, גינה משותפת וכדומה.

2. השתתפות בקבלת החלטות

לכל בעל דירה זכות להשתתף באסיפת בעלי הדירות ולהצביע בה. משקל ההצבעה נקבע בדרך כלל לפי החלק היחסי של דירתו ברכוש המשותף.

3. זכות התנגדות לשינויים

בעל דירה רשאי להתנגד לשינויים מסוימים ברכוש המשותף או לשימושים חריגים בו. לדוגמא, בפס"ד עפרוני נ' כהן קבע בית המשפט שבעל דירה רשאי להתנגד להפיכת דירת מגורים למשרד, אם הדבר לא מותר לפני התקנון.

4. זכות לדרוש אכיפת התקנון

בעל דירה רשאי לדרוש את אכיפת התקנון מול דיירים אחרים, ובמקרה הצורך לפנות למפקח על רישום המקרקעין.

חובות מרכזיות

1. תשלום הוצאות אחזקה

כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולניהולו, בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף, אלא אם נקבע אחרת.

2. שמירה על הרכוש המשותף

בעל דירה מחויב לשמור על תקינות הרכוש המשותף ולהימנע מפגיעה בו.

3. איסור שינויים ללא הסכמה

אסור לבעל דירה לבצע שינויים ברכוש המשותף ללא הסכמה כנדרש. לרוב, נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות, ובמקרים מסוימים הסכמה של כל בעלי הדירות.

4. כיבוד זכויות השכנים

בעל דירה חייב להימנע מהפרעה לשכנים ומפגיעה בזכויותיהם, למשל באמצעות רעש חריג או שימוש לא סביר ברכוש המשותף.

איך מבצעים שינוי של תקנון בית משותף?

שינוי של תקנון בית משותף דורש הליך מסודר והסכמה של בעלי הדירות. התהליך כולל:

1. גיבוש נוסח התקנון החדש – לשם כך רצוי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום

2. קבלת הסכמות – בדרך כלל נדרש רוב של שני שליש מבעלי הדירות, אשר בבעלותם שני שליש מהרכוש המשותף

3. עריכת מסמכי הרישום – הכנת הבקשה לשינוי התקנון בנוסח הנדרש על ידי רשם המקרקעין

4. הגשת הבקשה לרשם המקרקעין – בצירוף כל המסמכים הדרושים

במקרים מסוימים, כאשר לא ניתן להשיג את הרוב הדרוש, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לאשר את השינוי.

טיפ מקצועי: מומלץ לתעד בכתב את כל ההסכמות והחתימות של בעלי הדירות, ולשמור על שקיפות מלאה לאורך כל התהליך.

דוגמאות מעשיות לסעיפים בתקנון מוסכם

דוגמא 1: סעיף הסדרת שימוש בחצר משותפת

"החצר האחורית המסומנת בתשריט באות א' תשמש לרווחת כלל הדיירים בין השעות 8:00-22:00. שימוש בחצר לאירועים פרטיים ידרוש הודעה מראש של 48 שעות לנציגות הבית המשותף, ולא יתאפשר יותר מפעמיים בחודש לכל דירה."

סעיף כזה מאפשר ליהנות מהשטח המשותף, אך מונע מצב שבו דייר אחד "משתלט" על החצר.

דוגמא 2: הסדרה של חלוקת הוצאות האחזקה באופן לא שוויוני

"הוצאות תחזוקת המעלית יחולקו באופן הבא: דיירי קומות 1-2 ישלמו 30% מההוצאה, דיירי קומות 3-4 ישלמו 70% מההוצאה."

סעיף כזה יכול להיות הוגן יותר במקרה שדיירי הקומות הנמוכות משתמשים פחות במעלית.

דוגמא 3: הגבלות על שימושים בדירות

"לא יותר שימוש בדירות הבניין למטרות עסקיות, למעט עיסוק במקצועות חופשיים שאינם כרוכים בקבלת קהל או בהגברת תנועת אנשים או כלי רכב לבניין."

דוגמה זו מאזנת בין הרצון לאפשר עבודה מהבית לבין השמירה על אופי המגורים של הבניין.

דוגמא 4: הסדרה של זכויות בנייה והרחבות

"זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות על גג הבניין שייכות באופן בלעדי לבעלי הדירות בקומה העליונה, בחלקים שווים ביניהם. מימוש זכויות אלו כפוף לקבלת היתר בנייה כדין."

סעיף כזה מסדיר מראש סוגיה שעלולה להוביל לסכסוכים בעתיד.

תקנון בית משותף: סוגיות נפוצות ופתרונן

שימוש ברכוש משותף לצרכים פרטיים

אחת הסוגיות המורכבות היא הסדרת השימוש ברכוש משותף לצרכים פרטיים. למשל, האם מותר לדייר להציב מזגן בקיר חיצוני? האם מותר להשתמש בחלל הגג לאחסון? תקנון מוסכם מקצועי יגדיר במדויק מה מותר ומה אסור.

הסדרת נושא חיות מחמד

סוגיה נפוצה נוספת נוגעת להחזקת חיות מחמד בבניין. תקנון מוסכם יכול לקבוע כללים ברורים, למשל: "מותרת החזקה של חיות מחמד ביתיות שאינן מהוות מטרד לשכנים. בעל חיית המחמד אחראי לניקיון הרכוש המשותף מלכלוך שנגרם על ידה."

עו"ד רפי רפאלי – ניסוח מקצועי ורישום של תקנון בניין משותף

תקנון הבית המשותף הוא מסמך חיוני, המסדיר את חיי היומיום בבניין המגורים. הבנה מעמיקה של זכויותיכם וחובותיכם על פי התקנון, עשויה למנוע סכסוכים מיותרים ולאפשר חיי שכנות טובים. בין אם אתם מעוניינים לאמץ תקנון מצוי או לנסח תקנון מוסכם, חשוב לזכור שהמטרה העיקרית היא ליצור מסגרת ברורה וצודקת לכל דיירי הבניין. בכל שאלה או התייעצות בנושא תקנון בית משותף – החל מפרשנות תקנון קיים, דרך סכסוך שכנים בנוגע לתקנון ועד ניסוח תקנון חדש או שינוי תקנון – משרד עו"ד רפי רפאלי עומד לרשותכם עם כל הניסיון והמומחיות הדרושים. לייעוץ ראשוני ללא עלות, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר בטלפון 050-9000145 או במייל.