עורך דין בתים משותפים

משרד עורכי דין רפי רפאלי, מלווה את לקוחות המשרד ומעמיד את הניסיון הרב של עו"ד רפי רפאלי אשר נצבר מעיסוקו של עו"ד רפאלי כיועץ משפטי וכבורר באגודה לתרבות הדיור בכל הקשור לבתים משותפים ולסכסוכי שכנים לרבות תשלומי מיסי וועד, שימוש ברכוש המשותף שלא כדין, הסגת גבול, מטרדים, נזקי צנרת ומיים, לשון הרע בין שכנים וכד'

סרטונים

מה נחשב שימוש סביר ברכוש משותף ?

למה אנו צריכים צוואה הדדית?

הפינה המשפטית | זכויות הפרט מול זכויות הכלל • עו"ד רפי רפאלי, מומחה לבתים משותפים וסכסוכי שכנים בראיון

להאזנה לחצו

מי ינהל ויתחזק את הבית המשותף? האם כדאי למנות נציגות חיצונית?

איך מנהלים בית משותף? חברת ניהול? מתחזק?

ומה קורה במצב בו אף דייר אינו מעוניין לכהן בוועד הבית( נציגות הבית המשותף), האם כדאי להגיש בקשה למינוי נציגות חיצונית?

עם ריבוי הבתים המשותפים ובנייתם לגובה מקבל נושא ניהול הבית המשותף משנה תוקף, אם בעבר ועד הבית התמנה בבתים של 2-8 קומות ללא מכשורים מתקדמים ואף רבים ללא מעליות, הרי שעם בניית בתים רבי קומות המכילים דירות רבות הגיעו גם הקדמה באמצעות מערכות משוכללות של מיזוג, הסקה, מים , אנרגיה סולארית, אינטרקום, מצלמות ומערכות נוספות הדורשות תחזוקה וניהול מקצועי.

בדרך כלל ב בתים רבי קומות ובעיקר מתחמים של בתים עם מערכות משותפות פועלת חברת ניהול מטעם הקבלן אותה ניתן להחליף בתום חוזה או לאחר 3 שנים המוקדם מביניהם

אם כך מה ההבדל בין חברת ניהול לבין מתחזק ומה מערכת היחסים עם וועד הבית המכונה בשפה המשפטית נציגות הבית המשותף?.

חברת ניהול – נציגות בית משותף יכולה להתקשר בהסכמים ובחוזים עם ספקים כמו גם עם גורמי ניהול ואחזקה, וכך יכולה נציגות הבית לקיים אספה כללית להחליט על מינוי חברת ניהול אשר תהא כפופה לנציגות ותקבל את שכרה כנותנת שירותים פרטית ועצמאית בהתקשרות חוזית עם נציגות ובפיקוח הנציגות, רצוי לאחר קבלת 3 הצעות מחיר של החברות הללו, ובמצב זה תקבל חברת הניהול את שכרה בהתאם לנדרש ממנה, יש חברות ניהול אשר יטפלו רק בתחזוקה וניקיון, ויש חברות ניהול אשר יבצעו גם גביה וניהול הנהלת חשבונות.

מתחזק – המושג מתחזק שואב את כוחו מחוק המקרקעין בסעיף 71(ב)(1) לחוק שם מגדיר "מתחזק" מהו וקובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו. כלומר בכדי שחברת ניהול תוגדר מתחזק, יש לקיים אספה כללית ולקבל החלטה ברוב הדרוש, יודגש כי בכדי להפסיק פעילות של מתחזק בבית המשותף דרוש את אותו הרוב שהחליט על מתחזק, ואילו בכדי להחליף מתחזק, די ברוב דיירים רגיל כאשר כל בעל דירה נחשב קול אחד ללא קשר לגודלה. גם בכל הקשור לתקופת ניהול סעיף 6א (ג) לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 מגביל את תקופת ההתקשרות עם חברת ניהול ל – 3 שנים.

אב בית – יש ועדי בתים אשר מסתפקים בהעסקת אב בית או עובדי ניקיון כאשר חברי הנציגות מנהלים את החשבונות כאן חשוב להסביר כי בניגוד לחברות עצמאיות כאשר מועסק אדם אחד בבית המשתף ואין חשיבות האם מדובר באב בית חיצוני או דייר אשר גר בבניין נחשב הדבר ליחסי עובד מעביד כאשר הדיירים הם המעסיק ואב הבית או עובד התחזוקה/ניקיון הוא העובד, על כן יש לדאוג לשלם עבור העובד ביטוח לאומי וכן תנאים סוציאליים בהתאם לחוק אחרת הדיירים חשופים לתביעה.

נציגות חיצונית – ברוב הבתים הדיירים הם אשר משמשים כחברי וועד הבית ברוב הבתים בשלב זה כמתנדבים, ויש חברי נציגות אשר מקבלים שכר או פטור מתשלום מיסי וועד, כאשר מידי שנה באספה הכללית מתקבלת החלטה האם חברי וועד הבית נשארים בתפקידם או שמא הם מתחלפים, יש אף בתים משותפים בעיקר ישנים שאינם רבי קומות אשר בהם מכהנים אותם נציגי וועד שנים רבות, אולם מה קורה במצב בו אף דייר אינו מוכן להיות חבר נציגות? במקרה כזה ניתן לעתור למפקחת על רישום מקרקעין בהליך מיוחד של בקשה למינוי נציגות חיצונית רצוי על ידי עורך דין המתמחה בתחום סכסוך שכנים ובתים משותפים, כאשר על הדיירים לקחת בחשבון כי מיסי הוועד במקרה כזה יוכפלו ואף יותר מכך.

כיצד מתבצעת הסדרת מערכות היחסים שבין דיירים בבית משותף

בתים משותפים טומנים בחובם מחלוקות בנושאים שונים בין הדיירים. הדבר הוא טבעי, אך בשעה שהמחלוקות הופכות למריבות וסכסוכים בלתי פוסקים, הסדרת מערכות היחסים שבין דיירים בבית משותף מתבצעת בעזרת חוק המקרקעין, זה למעשה מסדיר את החובות והזכויות של כל דייר בבית המשותף. במידה ואתם מגלים כי אין אתם מצליחים להתמודד עם השכנים לבניין וכי מערכת היחסים בינכם כוללת מריבות וסכסוכים שלא ניתן לגשר עליהם, הרי שמוטב יהיה לפנות אל עו"ד לענייני בתים משותפים אשר יסייע בכל היבט משפטי שיוכל על מנת למצוא את הפתרון לסכסוך.

עורך דין בתים משותפים – רכוש ושטח משותף ומגבלותיו

אין ספק כי מגורים בבתים משותפים עשויים להציג בפני הדיירים מספר לא מבוטל של קשיים. כאשר בין הבולטים שבהם נמצא עניין השימוש בשטחים משותפים של המבנה. חשוב להבין כי כל דבר יכול לעשות שימוש סיבר בשטיחים המשותפים של המבנה, אך זאת במספר תנאים:

• שאר הדיירים יכולים לעשות את אותו השימוש ברכוש המשותף.
• על הדייר לוודא כי השימוש הפרטי שלנו אינו מפריע לדיירים האחרים בבניין או מטריד אותם.

בשעה שאחד הדיירים מחליט לעשות את אשר עולה על רוחו, בין אם מדובר על האכלת חתולים בחדר המדרגות או אפילו פתיחת עסק במקלט כל המבנה, חשוב לדעת כי אין אתם חייבים להישאר אובדי עצות. פנייה אל עו"ד בתים משותפים תעניק לכם את האפשרות להיעזר באנשי המקצוע אשר מכירים את החוק על בוריו ויכולים לסייע בפתרון של סכסוכים ומריבות, זאת עוד לפני הגעה של המצב אל הרשויות או בית המשפט.

מגורים בבית משותף מציגים בפני אנשים רבים אתגרים ומריבות שלא תמיד ניתן יהיה ללבן. על כן, מתוך ניסיון לשמירה על שלום הבניין ומערכות היחסים של הדיירים המתגוררים בו, תוכלו אחת לשנה לתקופה לפנות בצורה מסודרת אל משרד עורכי דין רפאל רפי, אשר יטפל בכל סוגיה הנוגעת לחיים בבתים משותפים. במידה ולא תזדקקו לעורך הדין, שמרו את התקציב בצד למקרה החירום הבא וכך תוכלו לזכות גם ביעילות כלכלית לצד ניהול הבית המשותף בצורה יעילה במיוחד.

עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור, וכן יועץ משפטי לשירות יעוץ לאזרח (שי"ל) בקריות בכל הקשור לסכסוכי שכנים ובתים משותפים. כמו כן יועץ משפטי לעמותה לגישור בעכו.

עורך דין לענייני בתים משותפים בקריות

אין ספק כי מגורים בבית משותף יוצרים מערכת יחסים ייחודית ומורכבת בין הדיירים השונים בו. מצד אחד לכל אחד מהדיירים יש את המרחב האישי והפרטי שלו, ומצד שני, ישנם שטחים אשר משותפים לכולם ומנוהלים לרוב על ידי ועד הבית. שירותיו של עו"ד לענייני בתי משותפים יהיו משמעותיים במצבים שונים רבים:

• ניהול הבית המשותף – לרבות בחירה והחלפה של נציגות הדיירים בוועד או אפילו החלפה של חברת הניהול והתחזוקה של המקום. זאת לרבות ענייני הרכוש המשותף במבנה.
• סכסוכי שכנים – לצערנו, פעמים רבות הדיירים השונים בבתים משותפים אינם רואים עין בעין ועל כן נגררים לוויכוחים סוערים ומריבות בלתי פוסקות. זאת מסיבות שונות ומגוונות, לרבות רעש, ריח רע, עשן, רטיבות המגיעה מדירות השכנים, הטרדת דיירים, אי תשלום ועד בית, ניצול של שטחים משותפים למטרות אישיות ועוד.

חשוב לציין כי סיועו של עורך הדין יהיה זה שיאפשר לכם ולשכנים שלכם לחזור אל מצב שגרתי, שקט ונינוח. הבינו כי גם בעבודה אל מול עורך הדין, מומלץ יהיה בשלב הראשוני לנסות וללבן את העניינים ללא מעורבות חיצונית של בית המשפט או המפקח על רישום המקרקעין. לאחר שלילת אפשרות העבודה בדרכי שלום, תוכלו לנקוט באמצעים המשפטיים שעומדים לרשותכם ואף לזכות בפיצויים על הנזקים השונים.

עורך דין רפי רפאלי עוסק בסכסוכי שכנים, בתים משותפים, רטיבות ונזקי מים מדירות שכנים או מהרכוש המשותף,  מטרדי רעש וריח, לשון הרע בין שכנים, שטחים משותפים, הסגת גבול, לשון הרע בין שכנים, זכויות בניה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.