הרצאה בעמותה לגישור

בית משותף

בית משותף הוא מטבעו בית מרובה דעות ומחלוקות. לכן בפועל כמעט כל החלטה שדורשת פה אחד אינה מתקבלת. זכות וטו כזו צריכה להישמר למקרים בודדים בלבד ומוגדרים היטב ויפה היה עושה המחוקק אם היה פעם אחת ולתמיד מבהיר נקודה זו בחוק

מהו רכוש משותף? כל מה שלא שטח הדירה

איך ומי מקבלים החלטות לגבי הרכוש המשותף

אספה כללית הריבון העליון, הנציגות פועלת ע"פ ההחלטות

תפקידיה של נציגות הבית:

• הנציגות אחראית על החזקתו התקינה של הרכוש המשותף וניהולו השוטף.
• הנציגות מחויבת לבצע כל תיקון ברכוש משותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירות הבית או בערכן.
• הנציגות זכאית להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן בשם בעלי הדירות.
• הנציגות אחראית על ניהול פנקס ההכנסות וההוצאות והחשבון הכספי ולהציגם אחת לשישה חודשים בפני האסיפה הכללית.
• הכנסות הנציגות, יופקדו לחשבון הבנק על שם הבית המשותף.
• הנציגות יכולה למנות בין חבר אחד ועד חמישה חברים.

אסיפה כללית:

נציגות הבית, חייבת לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו.

הנציגות רשאית להועיד אסיפה כללית, כל אימת שהדבר ייראה לה והיא חייבת לזמן את הדיירים לאסיפה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מבעלי הדירות לפחות.

הודעה על קיום אסיפה כללית מקומה וסדר יומה, תימסר לכל בעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני מועד כינוסה.

לפני מועד קיום האסיפה הכללית, יש לשים את ההודעה על קיומה, במקום מרכזי ובולט (לובי, לוח מודעות וכד').

אסיפה כללית חוקית מהי?

אסיפה כללית חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה מחצית מבעלי הדירות לפחות בעצמם או באי כוחם (בהצגת ייפוי כוח בכתב בלבד).

אם לא נוכח מניין חוקי, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו היום ואז היא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים זאת בתנאי, שקיום האסיפה היה ידוע לדיירים.

לא תדון האסיפה הכללית, על עניין שלא בסדר יומה, אלא אם הסכימו על כך בעלי הדירות.

ספר החלטות של בעלי הדירות – פרוטוקול:

ההחלטה שנתקבלה ונרשמה בספר ההחלטות, תחייב את כל בעלי הדירות גם אם נכח בזמן קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל הדירה אחרי קבלתה.

ספר ההחלטות, יהיה פתוח לעיון בעלי הדירות בבית המשותף, בכל עת סבירה ולכל בעל דירה.

יש לרשום כל החלטה בספר ההחלטות.

יש לרשום את שמות הנוכחים, שמות הנעדרים, התאריך, השעה וההחלטות שהתקבלו באסיפה זו.

רוב רגיל

העיקרון הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. כלומר רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף

רוב מיוחד

כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש.

כך למשל כדי לשנות תקנון צריך רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

כנ"ל לגבי הקמת מעלית – נדרש אותו רוב מיוחד (שני שליש).

רוב מיוחד אחר נקב ע בחוק למשל לעניין החלפת ספק הגז לבניין – כאן נדרשת הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות. זהו אינו רוב רגיל משום שבאסיפה יכולים להגיע רק חלק מהדיירים. כאן נדרש רוב של יותר ממחצית הדיירים בבניין ולא רק מחצית מאלה שנוכחים באסיפה.

רוב עוד יותר מיוחד נקבע בחוק לגבי שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה – להבדיל מהצמדה של שטח משותף לדירה פלונית (החלטה המחייבת פה אחד) הרי שהחוק הקל במידת מה על הצמדה לצורך הרחבה של דירה – מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט על הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. והחוק מוסיף הקלה נוספת לפיה בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

(הגנה על המיעוט).

הסכמה כללית

רוב מוחלט, פה אחד, הסכמה כללית, זכות וטו – איך שתרצו לקרוא לזה. סוג מסויים של החלטות דורש רוב מוחלט כזה. והכוונה כאן היא לא סתם לכל הנוכחים באסיפה אלא לכל דיירי הבית (בעלי הדירות). אלה הן באמת ההחלטות החשובות ביותר שבית משותף יכול לקבל. הן נוגעות למעשה או לשינוי זכויות קנייניות או לשינוי זכויות מהותיות.

החוק קובע, כי אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

אם בבניין מעלית אחת, הרי שכדי להפוך אותה למעלית שבת צריך הסכמה של כל הדיירים.

התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, כי כל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע במפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף זוהי הוצאה שאינה נמצאת לא בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה אלא אם הסכימו לשלמו.

ואולם ישנה מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט להקל, ככל שהדבר אפשרי, בדרישה להסכמה פה אחד, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.

נביא דוגמא: לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פס"ד שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד אחד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. ולא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים ולא בשמירה על הקיים אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה.

זוהי כאמור דוגמא מייצגת המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים" אבל גם בעניינים אחרים המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.

רוב ומיעוט בקבלת ההחלטות בבית המשותף

תחזוקה ושיפוץ – רוב רגיל , מול השבחה ושיפור – כל המשתתפים

"חלק מהתחזוקה השוטפת" מול "תוספת לקיים"

תיבות דואר? – הוספת מצלמות? הרחבת הלובי? שומר?(הרוב מממן) שכר לנציגות?

מעלית

החלטה על התקנת מעלית בבית משותף צריכה להתקבל על ידי שני שלישים (2/3) מבעלי הדירות. ההחלטה תתקבל במסגרת האסיפה הכללית . המצביעים יממנו, יכולים להחליט שבעלי דירות קרקע. לדוגמא, יצביעו אך לא יממנו – לעניין הוצאות החזקת המעלית חלות על כולם.

דוד שמש – רק אם יש מקום לכל בעלי הדירות ובהתאם לאישורים וללא הפרעה לשכנים ולחזות העיר, אם אין מקום הסכמה של כל הדיירים.

מערכת הסקה וחימום מרכזי – יכול להתנתק על חשבונו ממשיך לשלם הוצאות החזקה שוטפות בהתאם לתקנון.

ביית משותף שהוגדר – מבנה מסוכן

3 דרגות חומרה:

1. מבנה שעלול לסכן
2. סכנה ממשית
3. סכנה מיידית – כל הדיירים מחויבים בשיפוץ.

שיפוץ על ידי חברה קבלנית בליווי מהנדס בניין.

תמ"א 38 – חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה כי נוספות למבנה יחידות דיור, הבניין הקיים משופץ, בדרך כלל מוסיפים לו מעלית, מרחיבים את יחידות הדיור הקיימות ומוסיפים להם ממ"דים, ומביאים את הבניין (אם כי לא את הדירות הקיימות עצמן) לסטנדרטים עכשוויים. כל אלה תורמים ללא ספק להתחדשות העירונית.

פינוי בינוי – לשכונות גדולות ד לכניסת תמ"א 38 לתוקף, הדרך היחידה להשיג התחדשות עירונית היתה בדרך של ביצוע פרויקטים של "פינוי ובינוי".

פרויקטים אלה משיגים את המטרה של "התחדשות עירונית" בצורה המיטבית, שכן הם משדרגים באחת כמות גדולה של דירות ישנות (בדרך כלל "דירות שיכון") בדרך של הריסתן והקמת בניין מגורים חדש תחתיהן, הכולל זכויות בניה ודירות נוספות המהוות את המנוף הכלכלי לביצוע הפרויקט.

בנוסף, מבחינה קניינית, כלים משפטיים הקיימים על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח – 2008, להתמודדות עם "דייר סרבן" כאשר מבקשים להרוס בניין ולהקימו מחדש במסגרת תמ"א 38, אינם קיימים בפרויקט של ""פינוי ובינוי"". כך, מאפשר סעיף 5 א. (א) למפקח על המקרקעין לכפות בפרויקט המבוצע מכוח תמ"א 38 את הריסת הבניין והקמתו מחדש, כאשר 80% מבעלי הדירות בבניין חפצים בכך, הליך שאינו קיים במקרה של ביצוע פרויקט של "פינוי ובינוי

הרחבת דירה: סע' 71 לחוק בתכנון והבניה: הוספת מחסן, הוספת מרפסת , קומה על הגג לדייר העליון, הוספת חדר על הרכוש המשותף. די בהסכמת 75% שלהם הוצמדו 2/3 מהרכוש המשותף.