השתלטות על שטח משותף

מהי השתלטות על שטח משותף?

הוראות חוק המקרקעין מקנות לכלל בעלי הדירות בבית משותף זכות לשימוש ברכוש המשותף בבניין. עם זאת, לא אחת משתלט דייר פלוני על השטח המשותף, באופן שמשאיר את שאר דיירי הבניין חסרי אונים. על פי רוב, המדובר בדייר כוחני, אשר לא מהסס לקבוע עובדות בשטח ולהשתלט על הרכוש המשותף בבניין לפני שעולה האפשרות לעצור בעדו. מה ניתן לעשות כדי למנוע זאת? התשובות במדריך הבא.

השתלטות על רכוש משותף הינה פלישה שלא כדין לשטח המשותף בבניין ומניעת זכותם של דיירים נוספים לעשות בו שימוש דומה. הפלישה יכולה לבוא לידי ביטוי במגוון רחב של אופנים, לרבות הרחבת דירה קיימת על חשבון השטח המשותף ללא אישור, גידור השטח המשותף ושימוש בו כגינה פרטית, פריצת פתח או חלון בקיר משותף, התקנת פרגולה באופן המזיק לרכוש המשותף או מפריע לדיירים, התקנת מחסן פרטי בשטח המשותף ואף השארת חפצים אישיים בשטח המשותף בבניין.

ראוי להדגיש כבר עתה שהשתלטותו של שכן על שטח משותף אינה גזרת גורל, אף אם מדובר בהשתלטות ארוכת שנים. טיפול משפטי מקצועי יאפשר לכם לסלק את ידיהם של דיירים שפלשו לשטח המשותף של הבניין שבו אתם מתגוררים וכן לוודא כי פלישה כזו לא תשוב.

מהו הרכוש המשותף בבניין?

הכלל, כפי שנקבע בהוראות סעיף 55 לחוק מקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הוא כי לכל אחת מן הדירות בבית המשותף צמוד שטח ברכוש המשותף. ניתן ללמוד על זכות זו אף מהוראות ס' 6 בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)), שבו נאסר על גריעתם של חלקים מן הרכוש בבית המשותף, פרט למצבים שבהם נקבע במפורש במפרט המצורף לחוזה המכר כי הדבר אפשרי. גם הוראות סעיף 12 בתקנון ברירת המחדל לבניינים משותפים קובעות כי אין אפשרות לשנות את זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף ללא הסכמתם. ראוי להדגיש כי כאשר מתייחסים לפלישה לשטח הציבורי בבית משותף, הכוונה היא לרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 55 לחוק המקרקעין, שכן שטח ציבורי הינו שטח שאינו נמצא בבעלות הדיירים.

מהוראות חוקים אלה עולה כי המחוקק מייחס חשיבות רבה לשמירה על הרכוש המשותף בבתים משותפים כקניינם של כלל הדיירים בבניין. בתי המשפט נוטים לפרש את ההוראות המנויות לעיל בדווקנות, בקבעם כי כדי להוציא חלקים מן הרכוש המשותף של הבניין לטובת דייר מסוים, נדרשים נימוקים כבדי משקל. ואכן הרכוש המשותף בבית המשותף נועד להנאתם של כלל דיירי הבניין.

האיסור על השתלטות על חלק מן השטח המשותף בבניין – סיכום הפסיקה

בפסק דין ע"א 2349/79  גלברט נ' המונה על מרשם (להלן: עניין גלבורט), נקבע כי כל גריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות ברורה ומפורשת, וכי יש לפרשה בדיוק ובדווקנות תוך הימנעות מהסקת מסקנה מכללא בכל הקשור להגדרתם של תחומי השיתוף בבניין.

דברים דומים נפסקו אף ברע"א 98/85 ששון נ' בן צור (להלן: עניין בן צור), שם קבע השופט גולדברג כי בנייה בשטח המשותף, המיועד לכלל דיירי הבניין, ושימוש בלעדי בו, פוגעים באופן קבוע בזכותם של שאר הדיירים להשתמש באותו שטח. דבר זה אינו חוקי ודורש הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות.

בדומה, בעל דירה אינו רשאי למנוע משאר הדיירים את השימוש בחלק מהשטח המשותף על ידי בנייה או פעולה אחרת. כמו כן, אסיפה כללית של הדיירים אינה יכולה להקצות חלק מהשטח המשותף לשימוש בלעדי של דייר אחד. הסיבה לכך היא שזכות השימוש בשטח המשותף שייכת לכל הדיירים במשותף, ואינה מיועדת לשימוש בלעדי של אחד מהם. שינוי בזכות זו, לרבות הקצאתה לדייר אחד, מחייב את הסכמתם של כל בעלי הדירות.

ניתן ללמוד מהפסיקה בנושא כי בתי המשפט מקפידים להגן על זכות הקניין של כלל הדיירים ברכוש המשותף. בפסק הדין ע"א 931/81 אהרן אליאס נ' יחנן שפר פסק השופט גולדברג כי מתן אישור מטעם בית המשפט לבנייה בשטח המשותף, גם אם הפגיעה אינה משמעותית לכאורה, עלול להוביל לפגיעה חמורה במוסד הבית המשותף. הדבר עלול לגרום לכך שכל דייר יעשה כרצונו ברכוש המשותף, שהוא שייך לכל הדיירים יחד, ותהיה לכך השפעה הרסנית על המרקם החברתי והתפקודי של הבניין.

ואכן, ביהמ"ש העליון הביע עמדה דומה בפסק הדין ע"א 6339/87 רוקר נ' סלומון (להלן: עניין רוקר), שם פסק השופט טירקל כי בית המשפט ישקול מספר שיקולים בבואו להכריע בתביעות המוגשות בגין פלישה לשטח המשותף. השיקול הראשון שיישקל הינו חשיבות הזכות שנפגעה – יש לבחון אם מדובר בזכות קניינית חזקה, כמו בעלות על מקרקעין, או בזכות חלשה יותר, כמו זכות שכירות? השיקול השני הינו חומרת הפגיעה – כמה גדול השטח שנפגע? כמה זמן נמשכת הפגיעה? האם היא גורמת נזק משמעותי לבעל הזכות?

השיקול השלישי שיישקל הינו השפעת הסרת הפגיעה על הפוגע – האם הסרת הפגיעה תפגע באופן משמעותי באורח חייו או בפרנסתו של הפוגע? השיקול הרביעי הינו התנהגות הצדדים – האם בעל הזכות ניסה לפתור את הבעיה בדרכים אחרות לפני פנייה לבית המשפט? האם הפוגע ניסה לתקן את הפגיעה או לשתף פעולה עם בעל הזכות? ככל שחומרת הפגיעה בזכות גדולה יותר, וככל שההשפעה של הסרת הפגיעה על הפוגע קטנה יותר, כך יגדל הסיכוי שבית המשפט יורה על הסרת הפגיעה.

בנוסף, בעניין 2525/92 קרני וגבי ראוכרברגר נ' עירית רמת גן וכן בעניין בן צור, נקבע כי לכלל בעלי הדירות בבית משותף קיימת הזכות להתנגדות לפגיעה ברכוש משותף. זכות זו נובעת מהעיקרון שכלל הדיירים הם הבעלים המשותפים של הרכוש המשותף, ולכן לכל אחד מהם יש זכות להשתמש בו באופן שווה והוגן.

מהו שימוש סביר ורגיל בשטח המשותף?

מסקירת הפסיקה לעיל עולה כי אחת השאלות המרכזיות שיש לשאול בעת פלישת דייר לשטח המשותף בבניין היא האם השימוש שנעשה ברכוש המשותף הינו שימוש סביר. אמנם, לא נקבעו כללים נוקשים לצורך ההכרעה בשאלה זו, אולם כלל אצבע הוא כי שימוש ייחשב סביר במידה שהוא אינו פוגע ביכולתם של שאר דיירי הבניין לעשות שימוש דומה באותו השטח. כלל זה נקבע ברע"א 449/73 וינטרס נ' זמורה, שם סיפק בית המשפט העליון מספר דוגמאות לשימושים שייחשבו סבירים על פי כלל זה.

כך, לדוגמה,  אם אמא אחת מעמידה עגלה במקום באופן קבוע, כל עוד הדבר אינו מונע מאמהות אחרות להשתמש באותו שטח באופן דומה, הרי שמדובר בשימוש סביר שאין צורך באישור מיוחד עבורו. באופן דומה, אם דייר אחד נח על כיסא נוח במדשאה ביום שמשי, כל עוד הדבר אינו גורם צפיפות או מפריע לדיירים אחרים להשתמש במדשאה, הרי שמדובר בשימוש סביר שאין צורך באישור מיוחד עבורו.

באילו מקרים נוטים בתי המשפט לדחות תביעות לפינוי פולשים במקרקעין?

בדומה לשאר זכויות היסוד, זכות הקניין אינה מהוה זכות מוחלטת, והיא עשויה לסגת בפני זכויות אחרות במקרה של התנגשות. סעיף 14 בחוק המקרקעין קובע כי אין בבעלות במקרקעין כשלעצמה על מנת להצדיק מעשה הגורם אי נוחות או נזק לאחר. ואכן, בפסק הדין בעניין רוקר, נקבע שזכות הקניין כפופה לחובה לנהוג בתום לב, כך שלא ניתן להשתמש באופן דווקני בזכות כאשר המטרה היחידה של השימוש בזכות היא למנוע שימוש דומה באותה הזכות מאחרים, מבלי שנגרם כל נזק.

פסקי דין רבים שניתנו בעקבות פסק דין רוקר יישמו את עקרונותיו. לדוגמה, בבע"א (תל-אביב-יפו) 2816/03 צפורה קונצ'יצקי ואח' נ' דליה שפלן ואח' הורה בית המשפט על פינוי פולש שבנה בשטח השותף ללא הסכמת שאר בעלי הדירות. במקרה אחר, בת"א (תל-אביב-יפו) 36789/04 כהן אברהם נ' ארגון יוצאי תימן-המרכז ואח', בית המשפט הורה על פינוי הפולש לאחר שקבע שבנה בשטח המשותף בחוסר תום לב.

עם זאת, קיימים גם מקרים בהם בית המשפט יאפשר לפולש להישאר במקרקעין, על בסיס שיקולים כמו תום ליבו של הפולש, היקף השימוש בשטח המשותף, הנזק שייגרם לפולש מפינויו והאינטרס הציבורי. לדוגמה, במקרה שבו בית המשפט קבע שהפולש פעל בתום לב, יתכן שיאפשר לו להישאר גם אם השימוש שלו בשטח המשותף מהווה פגיעה בזכות הקניין של שאר הדיירים.

לסיכום

השתלטות דייר על שטח משותף הינה בבחינת הסגת גבול ומהווה סיטואציה מורכבת מבחינה משפטית המחייבת התייחסות זהירה. בתי המשפט נוטים לבכר את זכות הקניין של כלל הדיירים בשטח המשותף ולנקוט ביד קשה נגד דיירים המשתלטים על רכוש משותף. ואולם, ישנם מקרים שבהם מאפשרים בתי המשפט לפולשים להישאר בשטח המשותף, תוך התייחסות בשיקולים כמו חומרת הפגיעה בזכות הקניין, תום לבו של הפולש, הנזק שייגרם לו מפינויו והאינטרס הציבורי. לאור האמור לעיל, חשוב לפנות לעורך דין המתמחה בנושא סכסוכי שכנים ובתים משותפים אשר במקרה הצורך יגיש תביעה לסילוק יד ופינוי הפולש מהשטח שנלקח, במקרים מתאימים גם תביעות כספיות נזיקיות כגון: דמי שימוש ראויים, עלות תיקונים והשבת מצב לקדמותו, פיצויים בשל עוגמת נפש וכד'.

עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור וכיועץ משפטי לשירות יעוץ לאזרח (שי"ל) בכל הקשור לסכסוכי שכנים ובתים משותפים. פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי וליווי אישי.