קטגוריה: בתים משותפים וסכסוכי שכנים

לא פעם, פועלים בעלי דירות על מנת להפיק מנכסיהם את המירב באמצעות ביצוע עבודות שנועדו לנצל זכויות בניה ולהגדיל את שטח דירתם. עם עבודות אלה ניתן למנות הקמת מרפסות, הוספת חדרים או ממ"דים, בניית יחידות דיור, התקנת מחסן וכיוצא באלה.

לעתים עבודות אלה נעשות מבלי שבעל הדירה קיבל היתר בנייה כדין, אך גם במקרים בהם ניתן היתר כאמור, עלולה להתעורר התנגדות בקרב שאר דיירי הבניין, שחוששים מפגיעה קונסטרוקטיבית (דהיינו, פגיעה ביציבותו של הבניין), מחסימת דרכי גישה לבניין (כולל חסימה שעלולה להפריע לרכבי חילוץ וחירום), מנזק שעלול להיגרם לדירה שלהם או משימוש לא סביר ברכוש המשותף.

התנגדות לבניה – הצד המשפטי

את המחלוקות אשר מתגלעות בעקבות הרחבת דירה וניצול זכויות בניה אפשר לחלק לשלוש קטגוריות מרכזיות. הקטגוריה הראשונה עוסקת באלמנטים תכנוניים הנוגעים לאופן שבו מבוצעות העבודות ובה לא נעסוק במדריך זה.

הקטגוריה השנייה עוסקת במחלוקות נזיקיות שעשויות להתעורר כתוצאה מניצול זכויות הבניה. הקטגוריה השלישית עוסקת בסכסוכים הנוגעים לניהול התקין של הבניין ולהפרות של מסמכי הבית המשותף או של הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

לא אחת, סכסוכים הנוגעים לבנייה לא חוקית בבית משותף קשורים לכל אחת מן הקטגוריות המנויות לעיל, כאשר רק שילוב אפקטיבי שלהן יקנה לבעל הדירה שמתנגד לביצוע העבודות צו הריסה לעבודת שכבר בוצעו ולהשבת המצב לקדמותו.

לסיווג המחלוקות לקטגוריות השונות נפקויות נוספות, הבאות לידי ביטוי בהבחנה בין סכסוכים המתנהלים מול מוסדות התכנון השונים לבין סכסוכים המתבררים בערכאות השונות או במפקחת על הבתים המשותפים. במסגרת מדריך זה, נעסוק בסכסוכים מהסוג השני.

האם נדרשת הסכמת השכנים להרחבת דירה?

בעלי דירה המעוניינים להרחיב את דירתם נדרשים לעמוד במספר תנאים שנקבעו בדין, אשר סטייה מהם עשויה להקים לבעלי דירות המתנגדים עילות תביעה הנובעות מן הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, מנזק או מטרד שהן עשויות לגרום להם או מהפחתת ערכן של שאר הדירות בבית המשותף או פגיעה ברכוש המשותף.

אין זה מפתיע כי כאשר דייר בבית משותף מודיע לשכניו כי הוא מעוניין לבצע תוספות בניה ברכוש המשותף עשויות להתעורר התנגדויות. לכן, ראוי לציין כי על הדייר המעוניין לבצע עבודות לדעת כי אף אם השיג היתר בניה כדין ואף יצר קשר עם אדריכל, השכנים המתנגדים לבנייה עדיין עשויים להגיש נגדו תביעה, אם לא דאג להשיג מראש את הרוב הקנייני הנדרש, כפי שנציין בפסקאות הבאות.

הרוב הנדרש לצורך ביצוע עבודות לפי הוראות תקנון הבית המשותף וחוק המקרקעין

כאשר דייר מרחיב את דירתו, הדבר כרוך לא אחת בצמצום הרכוש המשותף. לכן, התנאי הראשון לביצוע עבודה להרחבת דירה הינו קבלת הרוב הנדרש מקרב כלל בעלי הדירות בבית המשותף. נקודת המוצא שנקבעה בחוק המקרקעין, הינה כי כל שינוי שנערך ברכוש המשותף מתבצע בהסכמתם של כלל בעלי הדירות.

אף על פי כן, לכלל זה נקבעו במרוצת השנים חריגים רבים. כך, נדרשת הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות בלבד בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (העוסק בחיזוק מבנים), ושמונים אחוזים מבעלי הדירות בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (העוסק בהריסה ובניה). כמו כן, נקבע שהרוב הנדרש לצורך התקנת ממ"ד או מעלית יהיה אף הוא קטן יותר, לאור התועלת הטמונה בהם.

החריג הרלוונטי לענייננו אשר מעוגן בהוראות חוק המקרקעין, קובע כי הרחבת דירה בבית משותף אפשרית בהינתן הסכמת שבעים וחמישה אחוזים מבעלי הדירות, שלהם שני שלישים מן הרכוש המשותף. אף על פי כן, בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להקטין או להגדיל בתקנון הבית המשותף את מספרם של בעלי הדירות שנדרשת הסכמתם.

ראוי להדגיש כי דיירים המעוניינים בתוספות בניה אינם חייבים להשיג את אישורם של השכנים בצורה אקטיבית, וחובתם מסתכמת בשליחת הבקשה לקבלת היתר הבניה לשאר הדיירים בבית המשותף. לשכנים המתנגדים קמה זכות לפעול מבחינה קניינית על מנת לממש את התנגדותם.

במצב כזה, על הדיירים המתנגדים להוציא מכתב התנגדות ולהגיש אותו לדיירים המעוניינים לבצע עבודות, על מנת שאלו לא יוכלו לטעון בהמשך כי הם לא ידעו כי לא הייתה הסכמה קניינית לביצוע התוכנית שלהם. לאור חשיבותה של זכות הקניין, המניע להתנגדות השכנים אינו נבחן על פי רוב, וגם התנגדות הנובעת מסכסוך שכנים עשויה להיתפס כלגיטימית.

הקפדה על עמידה בשאר התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין ובתקנון הבית המשותף

ראוי לציין כי הוראות חוק המקרקעין אוסרות על הוצאתם של חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף, עליהם ניתן למנות את לובי הבניין, מעלית, חדר מדרגות וכיוצא באלה. בפסק הדין שניתן בשנת 2018 בעניין אשכולות נ' מינצר, נדרש בית המשפט להכריע במחלוקת אשר ניטשה בין בעלי הדירות בבית דו-משפחתי שטרם נרשם, אולם הדירות היו מצויות על אותה החלקה. בנוסף, בין הצדדים נערך הסכם שיתוף במקרקעין. עיקר המחלוקת נסב סביב עבודות להסבת מחסן לחנייה, הוספת יחידת דיור ועוד, אשר בוצעו על הרכוש המשותף בניגוד להסכם השיתוף ובניגוד לתקנון המצוי אשר מעוגן בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין.

המתנגדים לעבודות טענו שהבניה בוצעה באופן החוסם את הכניסה למקלט, מונע מרכבי חירום להיכנס למגרש ופוגע באוורור בבית המשותף. בהכרעתו, בחן בית המשפט את החלוקה הקניינית לפי הסכם השיתוף שעליו חתמו הצדדים, והשווה את היקף הבניה בפועל להסכמות הצדדים. בית המשפט פסק בעד המתנגדים, וקבע כי הצמדת שטח מן הרכוש המשותף לאחת הדירות תיעשה אך ורק בצורה מפורשת.

לסיכום

בעלי דירות בבתים משותפים רשאים להתנגד לעבודות בניה הגורמות נזק לרכוש המשותף או לדירתם, בין אם עבודות אלה בוצעו כדין ובין אם לאו. אף על פי כן, חשוב לסווג את המחלוקות לקטגוריה הנכונה, על מנת לפנות לערכאה המוסמכת לדון בסכסוך.

לקבלת מידע מקצועי נוסף בנושא סכסוכי שכנים, לחצו לעמוד הבית

תביעה נגד ועד בית (נציגות הבית המשותף)

יש לא מעט דרכים לשמור על בניין מגורים משותף, על הרכוש ועל המבנה עצמו, כמו גם על ההתנהלות במקום ועל היחסים בין כלל הדיירים. אחת מהן, ואולי הבולטת והחשובה מכולן, היא מינויו של ועד הבית, הממלא תפקיד מרכזי בניהול החללים והשטחים המשותפים של דיירי הבניין עצמו והבטחת התנהלות תקינה במקום. התפקיד הזה כולל התייחסות לפרמטרים שונים והוא מתאפשר לרוב תודות לשיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים, בין נציגות הבית המשותף לבין הדיירים עצמם, שאותם הם מייצגים.

יחד עם זאת, לצערנו, עלולות להתעורר מחלוקות שונות, המאלצות את דיירי אותו בניין משותף, או את אחד מהם או מישהו אחר חיצוני להגיש תביעה נגד ועד בית. בין אם בשל החלטות המתקבלות באופן המנוגד לחוק, אי תיקון נזקים שנגרמו ברכוש המשותף או אפילו אי הסדרים כספיים או מרמה, כל אלה ועוד הן עילות להגשת תביעה. סיוע של עורך דין המתמחה בכך בהחלט יכול לעזור ובעיקר להתמודד עם המורכבויות המשפטיות השונות, הקשורות לזה.

מהי אחריותו, על פי החוק בישראל, של ועד הבית

בתחום הסבוך של מגורים בבניינים משותפים, החוק הישראלי מגדיר את תחומי האחריות של ועד הבית, אותו גורם רשמי האחראי לאינטרסים של דיירי הבניין המשותף, עם יותר משתי דירות, כפי שמתואר בחוק הבתים המשותפים ובחוק המקרקעין. על פי סעיף 65 לחוק, על כל בית משותף חלה החובה להחזיק נציגות מטעמו, המכונה לרוב ועד הבית, הנושא באחריות המרכזית לפיקוח על פעילות הבית המשותף.

תפקידו של ועד הבית כולל לא רק ניהול ענייני היומיום, אלא גם תחזוקה ותיקון של המבנה, הבטחת בטיחות השטחים המשותפים והקפדה על כל האמצעים הנדרשים כדי למנוע מפגעים פוטנציאליים. הרכוש המשותף, לפי סעיף 52, מקיף אלמנטים שונים כגון יסודות המבנה, קירותיו החיצוניים, מעליות, מתקני הסקה ועוד, למעט שטחים המיועדים לדירות בודדות.

סעיף 58(א) קובע את האחריות הכלכלית, תוך שימת דגש כי על כל בעל דירה לתרום להוצאות ניהול ואחזקת הרכוש המשותף, כאשר החישוב מבוסס על היחס בין גודל הדירה הפרטית לסך שטח הבניין המשותף.

זאת ועוד, נציגות הדיירים, קרי ועד הבית, נדרשת לכנס אספות של בעלי דירות תוך התוויית דרכי ההצבעה וקריטריוני הרוב הקבועים בחוק. סעיף 59ו(א) מדגים את תהליך קבלת ההחלטות הדמוקרטי, ומבהיר כי החלטות, כמו התקנת מעלית ונוספות, דורשות אישור של בעלי דירות המחזיקים בשני שליש מדירות הבניין המשותף.

כאשר עוסקים בנושא החובות המשפטיות של ועד הבית במסגרת המגורים המשותפים, הבנת האחריות של ועד הבית היא קריטית בטיפוח סביבת חיים הרמונית לכלל הדיירים ומניעת בעיות אחרות, שיכולות לגרום לאי נעימות, כמו גם לנזק.

ולצד כל אלה, אחת הזכויות היותר בולטות של נציגות הבית המשותף היא הזכות לתבוע את אחד מבעלי הדירות בגין אי עמידתו בחובותיו. תודות לזכות זו יכולה הנציגות, על פי החוק, לפעול כנגד דיירים, בעלי הדירות, במידה ואלה פעלו שלא כדין.

האם תביעה נגד ועד בית במקרה של נזקים ופגיעות בגוף היא אפשרית?

מעבר לאחריות הרגילה של ניהול רכוש משותף, ועד הבית, הממומן על ידי בעלי הדירות, נוטל על עצמו חובה רחבה יותר המתפרשת על טיפול בנזקי גוף שנגרמו לדיירים, לאורחים או לעובדים בשטח המבנה עצמו. למשל: תאונה ברכוש המשותף והוכחת רשלנות של הנציגות, תביעות בגין תשלומי תיקונים דחופים ברכוש המשותף במידה ועומדים בהוראות החוק ועוד. במקרים כאלה, לאנשים שנפגעים יש את הזכות המשפטית להגיש תביעה נגד ועד הבית לפי דיני הנזיקין, כאשר את התביעות הנזיקיות נגד ועד הבית יש להגיש לבתי המשפט ולא למפקחת.

על פי סעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) התשכ"ח-1968, או על פי סעיף 68 המתייחס לעוולת הפרת חובה חקוקה, טענות אלו מחייבות הוכחת רשלנות, נזק וקשר סיבתי ישיר בין ההתרשלות לנזק שנגרם. כדי להוכיח את חפותו, על ועד הבית להראות כי פעולותיו היו אפקטיביות והגיוניות בכל הקשור למניעת סכנות פוטנציאליות, ובכך מילא את חובתו באחריות שלקח על עצמו. אם לא מצליח להראות ולהוכיח זאת, הרי שאשם בפגיעה ובנזק שנגרם.

כיצד מתבצעת תביעה נגד ועד בית במקרים כאלה?

הדרך להגשת תביעות מסוג זה כרוכה בהקפדה על תקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט 2018, בצירוף חוות דעת של מומחים רפואיים, התומכים בתביעה, כל זאת רק אם מדובר בתאונה. ניתן גם להגיש תביעה לדמי שימוש עקב הסגת גבול ותביעה על שטח פרטי בהתאם לאופי המחלוקת לבית המשפט.

תביעות הנוגעות לסוגיות רכוש משותף שאינן קשורות לנזקים נדונות על פי חוק המקרקעין בפני מפקח הבתים המשותפים, כאשר לאור ההשלכות הכספיות הפוטנציאליות, חלק מהסדרי הדיור כוללים פוליסות ביטוח המכסות נזקי גוף בתוך רכוש משותף, המאפשרות להפנות תביעות לחברת הביטוח כגורם האחראי לתשלומי הפיצויים. סמכות השיפוט לתביעות מסוג זה תלויה בסכום הפיצוי המבוקש, כך שתיקים בהם הסכומים עולים על שני מיליון וחצי ש"ח מופנים לבית המשפט המחוזי.

מה עושים כשרוצים לתבוע את ועד הבית בגין נזקי גוף?

במקרה של נזקי גוף, וכאשר מעוניינים לתבוע את ועד הבית, יש להיעזר בעורך דין מומחה. התובע, במקרה כזה, להוכיח את הקשר הסיבתי בין הנזק שנגרם לו לבין ההתרשלות. ועד הבית, הנתבע, צריך להוכיח כי עשה ככל שביכולתו, בגבולות הסביר, על מנת למנוע את אותו מפגע. את התביעה יש להגיש לבית המשפט בצירוף חוות דעת רפואית של מומחה באותו תחום שבו נגרם הנזק וכן דרישה לפיצויים. גובה הפיצוי ייקבע על ידי בית המשפט, בהתאם לסכום שצוין בכתב התביעה.

כיצד ביטוח ועד בית נכנס לתמונה במקרים כאלה?

במקרים של רשלנות ועד הבית, לביטוח יש תפקיד מרכזי. רשלנות זו יכולה להתבטא בצורות שונות, כאמור, החל מהזנחת נושאי תחזוקה המובילים לתאונות ועד קבלת החלטות המשפיעות לרעה על בעלי הדירות. ביטוח דירה הופך לרשת ביטחון, המספק כיסוי כאשר מתעוררים מצבים כאלה. בין אם מדובר בנזק שנגרם עקב דחיית פעולת אחזקה כלשהי ובין אם מדובר באתגרים משפטיים הנובעים מהחלטות הועד, קיום ביטוח מבטיח הגנה כלכלית לנציגות הבית המשותף.

חשוב לציין כי תפקיד הנציגות בועד הבית הוא זמני לרוב, והחברים בוועד עשויים להשתנות לאורך השנים. ביטוח דירה, בהקשר זה, מתבצע מעבר של הכיסוי מחבר ועדה אחד למשנהו על מנת להבטיח כיסוי לכל החברים, גם אם חלו שינויים בהרכבם. העובדה כי כל דירי הבניין שותפים בתשלום על הביטוח, לא רק מפזרת את הנטל הכספי אלא גם מטפחת תחושת אחריות קולקטיבית.

על ידי התייחסות קולקטיבית לנושא הביטוח במהלך אספות דיירים, יכולים דיירי הבניין, בעלי הדירות, ליצור רשת ביטחון משותפת שתגן מפני תביעות משפטיות אפשריות ובמקביל שקט נפשי לכל המעורבים (הן לבעלי הדירות והן לנציגות הבית המשותף).

הגשת תביעה נגד ועד בית כשאין ועד בית – מה עושים

במקרים בהם בית משותף חסר ועד בית, כפי שקורה במיוחד בבניינים ישנים מאד, הגשת תביעה נגד ועד בית וכל הליך משפטי אחר עשויה להיות בעייתית, שכן אין ועד בית רשמי לפנות אליו. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי במקרים כאלה, ללא ועד בית, האחריות נופלת על בעלי הדירות עצמם, המהווים היעד לתביעה.

כאשר מעוניינים להגיש תביעה נגד כל בעלי הדירות, הדבר מחייב תהליך אימות קפדני באמצעות הוצאת נסח טאבו לזיהוי הבעלים החוקיים של כל אחת מדירות הבניין (במקום פנייה לשוכרים, מה שלא רלוונטי). התנהלות זו מבטיחה שהפעולה המשפטית מכוונת לכתובת הנכונה ומאפשרת קבלת מענה על פי החוק.

מדוע חשוב סיוע של עורך דין כאשר מעוניינים להגיש תביעה נגד ועד בית?

סיוע של עורך דין הוא הכרחי כאשר שוקלים צעדים משפטיים נגד ועד בית. עורך דין מנוסה מביא אתו שפע של ידע ומומחיות משפטית, והוא יודע כיצד להתנהל נכון אל מול מורכבות החוקים ותקנות הבתים המשותפים. עורך דין כזה יוכל לבחון את המקרה לעומקו, לעזור להבין את המצב המשפטי ואת התוצאות הפוטנציאליות האפשרויות. עם הדרכה של עורך דין, אפשר לפתח אסטרטגיה משפטית חזקה, ולהבטיח שהתביעה מוצגות בצורה יעילה ועומדת בכל הקריטריונים הנדרשים.

בנוסף, עורך דין מנוסה יודע לייצג את לקוחותיו כראוי יכול לתקשר עם הגורמים הרלוונטיים, בין אם אלה בעלי דירות, נציגות הבית המשותף או חברות ביטוח, כדי לייעל את ההליכים המשפטיים ולפעול לקראת פתרון. בסופו של דבר, סיוע של עורך דין לא רק מבטיח את הגנה על זכויותיו של התובע אלא גם מגביר את הסבירות לתוצאה חיובית במאבק המשפטי נגד ועד הבית.

יש לבחור עורך דין המתמחה בתחום

בחירה נכונה עורך הדין המתאים להגשת תביעה נגד ועד בית היא קריטית להבטחת ייצוג יעיל ותוצאה חיובית. ראשית, חשוב לחפש עורך דין בעל מומחיות בדיני מקרקעין, במיוחד בנושאים משפטיים הקשורים לדיור. ידע בתחום זה מצייד את עורך הדין בהבנת המורכבויות הכרוכות בסכסוכים עם ועדי בתים, לרבות אחריותם המשפטית של חברי הועד וזכויותיהם של בעלי הדירות.

שנית, עורך הדין שאליו פונים חייב להיות בעל ניסיון בטיפול בתביעות בנושא רשלנות ובתיקים הקשורים לסכסוכי שכנים וועד בית, להוכיח היסטוריה של השגת תוצאות חיוביות עבור לקוחותיו. בנוסף, עליו להיות בעל כישורי ניהול משא ומתן מוצלחים כדי לבחון אפשרויות פשרה ולפתור את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט.

תקשורת טובה והיכולת להתנהל בצורה יעילה אל מול המורכבות המשפטית הרלוונטית לדיני בתים משותפים תורמות באופן משמעותי להצלחת התביעה ועל כך אסור להתפשר.

מעוניינים להגיש תביעה נגד ועד בית?

רפי רפאלי, משרד עורכי דין ונוטריון, הוא המקום הנכון לפנות אליו. המשרד מתמחה בין היתר בעניינים הקשורים לסכסוכי שכנים, ועד בית ובניינים משותפים ומביא אתו ניסיון ויכולת מקצועית ברמה גבוהה. נמצאים בסיטואציה בה תביעה נגד ועד הבית שלכם היא הכרחית? אם כן, וכפי שציינו מעלה, סיוע של עורך דין מומחה היא הדרך הנכונה לעשות זאת. לקבלת פרטים נוספים ומענה לכל שאלה בעניין זה, צרו אתנו קשר בטלפון 050-9000145. נשמח לעמוד לרשותכם.

יש רטיבות מדירת השכנים ? שכנים מטרידים? לא משלמים מיסי וועד? משתלטים שלא כדין על החניה? משתמשים שימוש לא סביר ברכוש משותף? מסיגים גבול? בשיפוץ או קבלת דירה מקבלן יש ליקויים? יש פתרון..

התחייבות ליחס אישי, הוגן ומתחשב בלקוח!

• ייצוג בפני המפקח על הבתים המשותפים ובתי משפט
• תביעה לתשלומי מיסי וועד
• טיפול בעניני רכוש משותף והסגת גבול.
• טיפול בסכסוכים עם שכנים או עם חברות ניהול.
• ליקויי בניה ורטיבות.
• טיפול בלשון הרע בין שכנים ומניעת מטרדים.
• הרצאות וסדנאות לוועדי בתים ולחברות ניהול.

קירבה פיזית בין אנשים זרים שמתגוררים בשכנות זה לזה בין אם בבניין מגורים משותף, בשכנות בבתים פרטים וכו' עשויה להיות נפיצה מאוד ולהוביל לחיכוכים והפרת שגרה ונינוחות לכל הצדדים. ישנן סיבות רבות לפרוץ סכסוכי שכנים שמשרדנו טיפל, מטפל ויטפל בעתיד.

השתלטות על רכוש משותף והסגת גבול, דייר סרבן תשלום דמי וועד בית, רעש לא סביר, נזקי צנרת ומים וליקוי רטיבות מדירות שכן, הרחבות בנייה ללא היתרים, לשון הרע בין שכנים , סכסוך עם חברת הניהול , ליקויי בניה לאחר שיפוץ, או לאחר קבלת דירה מקבלן וכד'.

בטרם תתחילו לנקוט בצעדים שעלולים לפגוע בכם, ניתן להגיע לייעוץ משפטי מקצועי שיציג בפניכם את החלופות שעומדות בפניכם, את סעיפי החוק והפסיקה, ואת הצעדים המשפטים הנכונים החסכוניים, הראויים ביותר לפתרון סכסוך השכנים שבו אתם מצויים, כמו גם היכן כדאי להגיש את התביעה, האם למפקח על הבתים המשותפים? האם לבית המשפט? הכל תלוי באופי התביעה והסעדים הנדרשים.

משרדנו בעל מומחיות לטיפול בסכסוכי שכנים מכל הסוגים, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור, יועץ ועורך סדנאות ל לוועדי בתים, בורר ומגשר בין שכנים, יועץ משפטי לשי"ל בסניפים קריות, ויועץ משפטי מסייע לעמותה לקידום וגישור בעכו.

לשם קביעת דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בניהולו, על הדיירים לקיים אספה כללית ולמנות נציגות ביית משותף(וועד ביית) אשר תהא מורכבת מ 1-5 חברי נציגות (רצוי מספר אי זוגי בכדי למנוע שוויון בהכרעות).

בהצבעה באספה הכללית למינוי נציגות ,יש קול אחד לכל בעל דירה או מיופה כוחו , והדיירים שקיבלו את מירב הקולות ישמשו כנציגות , אחד מחברי הנציגות ישמש כגזבר האמון על ההתנהלות הכספית של הדיירים.

גובה דמי הניהול נקבע ע"פ הערכת ההוצאות של ניהול הבית המשותף וניתן לשנותו בהצבעה לפי הצורך, הדיירים מחויבים להעביר את תשלום דמי הניהול בזמן, ואינם רשאים לבצע דין עצמי, ולקזז דמי ניהול עבור נזקים, הנובעים מהרכוש המשותף, אלא לשלם את דמי הניהול ולפנות לנציגות שתטפל בנזק שנגרם מהרכוש המשותף, ובאין מענה פתוחה הדרך לתביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים.

יש לזכור! חברי הנציגות הינם דיירים ככל הדיירים ובדרך כלל עושים תפקידם בהתנדבות, על כן יש להקל עליהם ולוודא כי זמנם מופנה לטיפול יעיל ברכוש המשותף ולא מתבזבז על התעסקות מיותרת בגבייה.

בטרם ניגשים למלאכת החלפת חברי הוועד יש לזכור  כי תפקיד חבר וועד הינו כפוי טובה הכרוך בהשקעת זמן בד"כ ללא תמורה כלשהיא בעיקר אם המדובר בבניין רב קומות עם ריבוי דיירים, ו"כמניין הדיירים מניין הדעות", מחד אין הדבר מאפשר לחברי הוועד לעשות ככל העולה על רוחם, ולנצל את סמכותם בצורה חריגה. ומאידך לא על כל מריבה כדאי לדרוש את החלפת ועד הבית, שכן בל נשכח כי צריך למצוא אחר שימלא את התפקיד,

מה הן גבולות האחריות של ועד הבית?

ועד הבית אחראי על תחזוקת הבניין השוטפת, כינוס אספות הדיירים, ודרך ניהול הבניין.  ניקיון חדר המדרגות והחצר, טיפול בחצר וגינון, זיפות וסיוד הגג בעת הצורך, תיקוני מעלית ואחזקתה השוטפת, טיפול בתקלות ובעיות בשטח המשותף של הבניין, גביית דמי הועד הקבועים ותשלומים נוספים הנדרשים מעת לעת. ועד הבית אחראי על הביצוע בפועל של הדברים, אך ההחלטות בדבר ההוצאות מתקבלות באספות דיירים תקופתיות .

מתי מחליפים ועד בית?

הסיבות המרכזיות לבקשת דיירים להחלפת חברי וועד הינם: חשש להתנהלות כספית לא תקינה ולהיעדר שקיפות, התנהלות כוחנית של חברי וועד שאינה מתחשבת בשאר הדיירים, ביצוע פעולות עצמיות ללא אישור הדיירים, אי קיום החוק בנוגע לביצוע אספות כלליות כחוק.

מרגע היבחר הוועד הוא אמור לכהן שנה, ובד"כ אם אין רצון  להחליף ממשיך הוועד שנים ארוכות. בכל מצב הדרך להחליפו הינה בהצבעה באספה ככלית שנתית. אם ברצון הדיירים להחליף את הוועד לפני תום השנה עליהם לכנס אספה שלא מן המניין ולהעמיד את דרישתם להצבעה, כינוס אסיפת דיירים שלא מן המניין מצריך דרישה לכך על ידי שליש מבעלי הדירות או הדיירים בבניין. יש לציין כי כל התנהלות הועד והאספות מעוגנות בחוק, והועד אינו יכול למנוע מהדיירים לקיים אסיפה משום סיבה. על האספות להיות מתועדות.

הכשרה פורצת דרך בעיריית עכו – על היבטים קהילתיים חברתיים בתכנון מרחבי בעיר .

הכנס הבינלאומי לעירוניות שהתקיים לאחרונה בעיר הפגיש את אנשי התיאוריה והעשייה העירונית . מנהל הרווחה בעיר בהובלת מרכז הגישור נותן לזה ביטוי מעשי.

קורס חדשני העוסק בהבנת הקשר בין תהליכי פיתוח עירוניים וכיצד הם משפיעים על נושאים חברתיים ומעמיקים בעיות חברתיות קיימות יצא לדרך בחודש נובמבר.

הקורס מפגיש את עובדי השטח בעיר – עובדי מנהל הרווחה, שיקום שכונות, ומתנ"סים עם העוסקים בתחומי פיתוח הנדסי בעירייה ובתוכניות במשרדי ממשלה. בקורס לוקחים חלק גם תושבים פעילים המובילים תהליכי שינוי בבתים משותפים ומנהיגים לא פורמליים בתוך הקהילה.

אחד המפגשים המשמעותיים והמעשיים היה השני בסדרת המפגשים בנושא סוגיות משפטיות בבית המשותף עם עו"ד רפי רפאלי .

בהרצאה מרתקת , באמצעות שאלות ותשובות ודוגמאות רבות מן השטח הרחיב והעשיר את הידע על החיים בבית המשותף עם המורכבות המשפטית.

וכפי שהעידו המשתתפים – קבלנו כלים מעשיים שאפשר לחזור איתם לעבודה בשטח ובמיוחד בתהליכים שיש בהם שינוי.

רגע חוויתי נוסף שהיה במפגש היה סיפורה ותלאותיה של המשתתפת ילנה נבליצין- כתושבת המנסה להוביל תהליך של תמ"א 38 בבניין שבה היא גרה.

תמ"א 38 – היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה על ידי ממשלת ישראל. יש בתוכנית פוטנציאל גדול לשדרוג נכסים.

בית משותף כשמו כן הוא משותף מטבעו גם בדעות ומחלוקות. מכאן שבפועל כמעט כל החלטה אשר דורשת את הסכמת כל הדיירים אינה מתקבלת. על כן זכות וטו שכזו נשמרת למקרים בודדים ומוגדרים בלבד, וזאת כאשר החלטה כלשהיא פוגעת בזכויות מהותיות או זכויות קנייניות של דייר.

אם כן מהו רכוש משותף?

התשובה ע"פ הפסיקה הענפה בעניין הינה כל החלקים של הבית המשותף שאינם כלולים בשטח הדירות.

מי ואיך מקבלים החלטות לעניין הרכוש המשותף?

התשובה :אספה כללית שהיא הריבון העליון, הנציגות פועלת ע"פ ההחלטות שהתקבלו באסיפה הכללית.

מהם תפקידיה של נציגות הבית?

הנציגות היא האחראית על ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף וניהולו התקין והשוטף.

הנציגות מתוקף תפקידה, מחויבת לבצע כל תיקון הנובע מליקוי ברכוש המשותף, שכן חוסר טיפול ו/או אי ביצוע עלול לפגוע בדירות הבית המשותף או בערכן.

הנציגות ע"פ חוק זכאית להתקשר בחוזים ספקים ונותני שירות ולהיות צד בכל הליך משפטי, וכפועל יוצא בכל מו"מ בשם בעלי הדירות.

הנציגות היא שאחראית על ניהול תקין של פנקס ההכנסות וההוצאות ניהול חשבון הבנק ,והחשבון הכספי, ומחוייבת היא להציגם אחת ל – 6 – חודשים בפני האסיפה הכללית.

כל ההכנסות אשר גובה הנציגות יופקדו לחשבון הבנק על שם אותו בית משותף.

הנציגות אמורה למנות בין חבר אחד ועד לחמישה חברים, כאשר אחד החברים מיועד לתפקיד הגזבר האחראי על כספי הדיירים.

מתי מקיימים אסיפה כללית? ואיך נקבעים הנושאים לדיון ולהצבעה בה?

נציגות הבית, חייבת לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו.

הנציגות רשאית להועיד אסיפה כללית, כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת לזמן את כל הדיירים לאסיפה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מבעלי הדירות לפחות.

הודעה על קיום אסיפה כללית מקומה סדר יומה, והנושאים שיועלו בה תימסר לכל בעלי הדירות לפחות ארבעה ימים לפני מועד כינוס האסיפה.

לפני מועד קיום האסיפה הכללית, יש לשים את ההודעה על קיומה, במקום מרכזי ובולט (לובי, לוח מודעות , כניסה למעלית ואף רצוי בהודעה אישית לתיבות הדיירים).

אסיפה כללית חוקית מהי?

אסיפה כללית חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה מחצית מבעלי הדירות לפחות בעצמם או באי כוחם (בהצגת ייפוי כוח בכתב בלבד).

אם לא נוכח מניין חוקי, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו היום ואז היא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים.

זאת בתנאי, שקיום האסיפה היה ידוע לדיירים.

לא תדון האסיפה הכללית, על עניין שלא בסדר יומה, אלא אם הסכימו על כך בעלי הדירות.

ספר החלטות של בעלי הדירות – פרוטוקול:

ההחלטה שנתקבלה ונרשמה בספר ההחלטות, תחייב את כל בעלי הדירות גם אם נכח בזמן קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל הדירה אחרי קבלתה.

ספר ההחלטות, יהיה פתוח לעיון בעלי הדירות בבית המשותף, בכל עת סבירה ולכל בעל דירה.

יש לרשום כל החלטה בספר ההחלטות.

יש לרשום את שמות הנוכחים, שמות הנעדרים, התאריך, השעה וההחלטות שהתקבלו באסיפה זו.

• הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.
• ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com
• האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד

בית משותף מוגדר החל מ -2 – דירות ומעלה באותו מבנה, ובכדי לקבוע את דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו, כמו גם ההוצאות הכרוכות בניהולו, על הדיירים לקיים אסיפה כללית, ולמנות בהחלטת הרוב בה נציגות ביית משותף (וועד בית) אשר תהא מורכבת מ 1-5 חברי נציגות (רצוי מספרי אי זוגי בכדי למנוע שוויון בהכרעות).

בכדי לקבוע אספה כללית, יש לפרסם מודעה כשבוע מראש ברחבי הבניין במקומות המרכזיים כגון: לוח מודעות,כניסה,לובי בניין, מעלית וכד', ובמודעה יש לפרט מה הנושאים שעליהם יתקבלו החלטות.

יש לשים לב כי קיימת הבחנה בחוק בין תחזוקה שוטפת לבין שיפוץ והשבחה, כאשר לתחזוקה שוטפת מספיק לקבל רוב רגיל בכדי להעביר החלטה, ולשיפוץ והשבחה דרוש רוב מיוחד.

בהצבעה באספה הכללית למינוי נציגות, יש קול אחד לכל בעל דירה או מיופה כוחו (כדוגמת שוכר דירה המקבל ייפוי כח מבעלי הדירה), והדיירים שקיבלו את מירב הקולות בהצבעה ישמשו כנציגות, אחד מחברי הנציגות אמור לשמש כגזבר האמון על ניהול חשבון הבנק וההתנהלות הכספית של הדיירים.

את גובה דמי הניהול קובעים ע"פ הערכת ההוצאות בניהול הבית המשותף, וניתן לשנותו בהצבעה באסיפה לפי הצורך, הדיירים מחויבים להעביר את תשלום דמי הניהול בזמן, שכן בכך תלויה האחזקה השוטפת של המבנה, ואינם רשאים לבצע דין עצמי, כדוגמת קיזוז דמי ניהול עבור נזקים אשר נגרמו להם לטענתם מהרכוש המשותף, אלא מחוייבים הם תחילה לשלם את דמי הניהול ולאחר מכן לפנות לנציגות שתטפל בנזק שנגרם מהרכוש המשותף, ובאין מענה או טיפול מהנציגות, אזי הדרך פתוחה להגשת תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים.

חשוב להדגיש כי חברי הנציגות הינם דיירים ככל הדיירים העושים מלאכתם על חשבון זמנם ובהתנדבות בדרך כלל, על כן אמורים שאר הדיירים להקל עליהם, בכך שישלמו את דמי הניהול בזמן, ובכך יגרמו להפניית חברי הנציגות לטיפול במבנה ולא לטיפול בגבייה מהדיירים.

במידה ואין הסכמה לגבי זהות חברי הנציגות או שמסיבה כלשהיא לא נבחרה נציגות, רשאי המפקח על הבתים המשותפים לקבוע נציגות חיצונית או דייר מהדיירים, וכן לקבוע לו שכר. השכר במקרה זה יהיה כמו כל הוצאה שהדיירים חייבים להשתתף בה לניהול הרכוש המשותף.

משנבחרה הנציגות היא רשאית לשמש כמורשה לכל בעלי הדירות בנוגע להחזקה התקינה ולניהול הרכוש המשותף ומתוקף תפקידה היא רשאית התקשר בחוזים עם ספקים ולהיות צד בכל עניין והליך משפטי, ובכל משא ומתן בשם בעלי הדירות.

• הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.
• ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com
• האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.

בית משותף מאופיין דרך טבע בדעות ומחלוקות. על כן בפועל כמעט כל החלטה אשר דורשת הסכמת כל הדיירים, אינה מתקבלת. וכך זכות וטו שכזו נשמרת למקרים בודדים בלבד, בעיקר כאשר החלטה מסויימת פוגעת בזכויות מהותיות ו/או זכויות קנייניות של דייר.

אם כן מהו רכוש משותף?

התשובה ע"פ הפסיקה בעניין זה הינה כל חלקי הבית המשותף שאינם כלולים בשטח הדירות.

מי ואיך מקבלים החלטות לעניין הרכוש המשותף?

התשובה :אספה כללית שהיא היא הריבון העליון, נציגות הבית המשותף פועלת ע"פ ההחלטות אשר התקבלו באסיפה הכללית.

מהם התפקידים של נציגות הבית?

הנציגות אחראית על ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף לכולם, ועל ניהולו התקין והשוטף.

הנציגות, מחויבת לבצע כל תיקון אשר נובע מליקויים ברכוש המשותף, וחוסר טיפול עלול לפגוע בערך הדירות .

הנציגות היא מורשה של הדיירים, והיא זכאית להתקשר בחוזים עם ספקים ונותני שירות, וכן ולהיות צד בכל הליך משפטי.

הנציגות אחראית על הניהול תקין ספרי ההכנסות וההוצאות, פתיחה ו ניהול חשבון הבנק ומחוייבת היא להציגם אחת ל – 6 – חודשים בפני הדיירים ולהביאם לכל אספה כללית.

ההכנסות אשר גובה הנציגות מהדיירים יופקדו לחשבון הבנק על שם נציגות הבית.

בנציגות אמורים להיבחר ,בין חבר אחד ועד לחמישה חברים, כאשר אחד החברים ייבחר לגזבר האחראי על הכספים.

אם כך ,מתי מקיימים אסיפה כללית? ואיך נקבעים הנושאים לדיון ולהצבעה באספה?

נציגות הבית, מחוייבת לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, וכן מתי שהיא רואה לנכון לשם קביעת דרכי הניהול של הרכוש המשותף.

הנציגות חייבת לזמן את כל הדיירים לאסיפה גם אם דרשו זאת בעליהן של שליש מבעלי הדירות לפחות.

ההודעה על מועד קיום אספה כללית וסדר יומה, והנושאים שיועלו בה תימסר לכל הדיירים 4 ימים לפני מועד כינוס האסיפה.

ההודעה על קיום האספה תוצב במקום מרכזי בבניין (לוח מודעות, לובי, , כניסה למעלית ואף בהודעה אישית לתיבות הדואר).

מהי אסיפה כללית חוקית?

אסיפה כללית חוקית, הינה אסיפה אשר משתתפים בה מחצית מבעלי הדירות לפחות או באמצעות באי כוחם (בהצגת ייפוי כוח).

במידה ולא נוכח מניין חוקי, תתקיים האסיפה בשעה נדחית אחרת באותו היום ומניין זה יהא חוקי בכל מספר משתתפים, בהנחה שכל הדיירים ידעו עליה.

לא תדון האסיפה הכללית, על עניין שלא בסדר יומה, אלא אם הסכימו על כך בעלי הדירות.

ספר החלטות של בעלי הדירות – פרוטוקול:

ההחלטה שנתקבלה ונרשמה בספר ההחלטות, תחייב את כל הדירות בין אם בעליהן נכחו בקבלת ההחלטה' ובין שהיו לבעלי הדירה אחרי קבלתה.

ספר ההחלטות, יהא פתוח לעיון לכל בעלי הדירות בבית המשותף, בכל עת סבירה ולכל בעל דירה.

כל החלטה חובה לרשום בספר ההחלטות.

יש לרשום את שמות הנוכחים,באספה, שמות הנפקדים, התאריך, השעה וכל ההחלטות שהתקבלו באסיפה.

• הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.
• ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com
• האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.

רע"א 6394/15 נציגות הביית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית, בפני :

כבוד השופט י' עמית

כבוד השופט צ' זילברטל

כבוד השופטת ד ' ברק-ארז

בקשת רשות ערעור הבקשה נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת אשר קבע בערעור על פסק דינו של המפקח על הבתים המשותפים,כי התקנון הרלוונטי למקרה – הוא התקנון המצוי – והוא אינו מסדיר את סוגיית ההתקשרות עם מתחזק, ולכן המפקח לא יכול היה לדון בסכסוך בין הצדדים.

השאלה שהתעוררה בפני בית המשפט העליון בקשר רשות ערעור זו הייתה ,מה היקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים עם" מתחזק" כמובנו בסעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

כאשר במרכז הדיון עומדת פרשנותם של סעיפים מחוק המקרקעין – סעיף 71המסדיר את הסוגיה של ניהול של הרכוש המשותף על-ידי מתחזק וסעיף 72 המגדיר את היקף סמכויותיו של המפקח.

סעיף 71 א' ו – ב'(1)לחוק קובעים כי החלטה של בעלי הדירות הנובעת מהתקנון תחייב את כל בעלי הדירות, ובעלי הדירות יכולים ברוב מיוחד לקבוע בתקנון הבית המשותף כי ניהול הרכוש המשותף יתבצע על ידי מתחזק.

סעיף 72 (אל חוק קובע כי סכסוך בין בעלים של דירות יכריע בו המפקח על הבתים המשותפים, עוד קובעת הוראת החוק כי צדדים הכוונה לבעל דירה או למתחזק.

דיון והכרעה

בית המשפט העליון בהרכב של 3 שופטים קבע כי הבקשה דנן אכן מעוררת שאלה חשובה שעניינה היקף סמכויותיו של המפקח להכריע בסכסוכים הנוגעים לניהולם של בתים משותפים. בשל חשיבותה של שאלה זו, הוחלט ע"י השופטים להעניק ביחס אליה רשות ערעור.

אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ,נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף,

ומכאן אנו למדים כי מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן המפקח על הבתים המשותפים רשאי לדון בסכסוך עם מתחזק גם כאשר אין הוראה בתקנון העוסקת בהתקשרות זו.

** הכותב עו"ד רפי רפאלי . העוסק בבתים משותפים ,ייצג בתיק זה בשלושת הערכאות

במאמר, מוסגר יוער כי הערעור לא התקבל, אך יצאו ממנו הלכות ברורות, ואף שאלה של היקף סמכויות המפקח אותן יש להפנות לחקיקה בכנסת.

בית משותף

בית משותף הוא מטבעו בית מרובה דעות ומחלוקות. לכן בפועל כמעט כל החלטה שדורשת פה אחד אינה מתקבלת. זכות וטו כזו צריכה להישמר למקרים בודדים בלבד ומוגדרים היטב ויפה היה עושה המחוקק אם היה פעם אחת ולתמיד מבהיר נקודה זו בחוק

מהו רכוש משותף? כל מה שלא שטח הדירה

איך ומי מקבלים החלטות לגבי הרכוש המשותף

אספה כללית הריבון העליון, הנציגות פועלת ע"פ ההחלטות

תפקידיה של נציגות הבית:

• הנציגות אחראית על החזקתו התקינה של הרכוש המשותף וניהולו השוטף.
• הנציגות מחויבת לבצע כל תיקון ברכוש משותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירות הבית או בערכן.
• הנציגות זכאית להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן בשם בעלי הדירות.
• הנציגות אחראית על ניהול פנקס ההכנסות וההוצאות והחשבון הכספי ולהציגם אחת לשישה חודשים בפני האסיפה הכללית.
• הכנסות הנציגות, יופקדו לחשבון הבנק על שם הבית המשותף.
• הנציגות יכולה למנות בין חבר אחד ועד חמישה חברים.

אסיפה כללית:

נציגות הבית, חייבת לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו.

הנציגות רשאית להועיד אסיפה כללית, כל אימת שהדבר ייראה לה והיא חייבת לזמן את הדיירים לאסיפה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מבעלי הדירות לפחות.

הודעה על קיום אסיפה כללית מקומה וסדר יומה, תימסר לכל בעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני מועד כינוסה.

לפני מועד קיום האסיפה הכללית, יש לשים את ההודעה על קיומה, במקום מרכזי ובולט (לובי, לוח מודעות וכד').

אסיפה כללית חוקית מהי?

אסיפה כללית חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה מחצית מבעלי הדירות לפחות בעצמם או באי כוחם (בהצגת ייפוי כוח בכתב בלבד).

אם לא נוכח מניין חוקי, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו היום ואז היא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים זאת בתנאי, שקיום האסיפה היה ידוע לדיירים.

לא תדון האסיפה הכללית, על עניין שלא בסדר יומה, אלא אם הסכימו על כך בעלי הדירות.

ספר החלטות של בעלי הדירות – פרוטוקול:

ההחלטה שנתקבלה ונרשמה בספר ההחלטות, תחייב את כל בעלי הדירות גם אם נכח בזמן קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל הדירה אחרי קבלתה.

ספר ההחלטות, יהיה פתוח לעיון בעלי הדירות בבית המשותף, בכל עת סבירה ולכל בעל דירה.

יש לרשום כל החלטה בספר ההחלטות.

יש לרשום את שמות הנוכחים, שמות הנעדרים, התאריך, השעה וההחלטות שהתקבלו באסיפה זו.

רוב רגיל

העיקרון הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. כלומר רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף

רוב מיוחד

כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש.

כך למשל כדי לשנות תקנון צריך רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

כנ"ל לגבי הקמת מעלית – נדרש אותו רוב מיוחד (שני שליש).

רוב מיוחד אחר נקב ע בחוק למשל לעניין החלפת ספק הגז לבניין – כאן נדרשת הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות. זהו אינו רוב רגיל משום שבאסיפה יכולים להגיע רק חלק מהדיירים. כאן נדרש רוב של יותר ממחצית הדיירים בבניין ולא רק מחצית מאלה שנוכחים באסיפה.

רוב עוד יותר מיוחד נקבע בחוק לגבי שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה – להבדיל מהצמדה של שטח משותף לדירה פלונית (החלטה המחייבת פה אחד) הרי שהחוק הקל במידת מה על הצמדה לצורך הרחבה של דירה – מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט על הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. והחוק מוסיף הקלה נוספת לפיה בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

(הגנה על המיעוט).

הסכמה כללית

רוב מוחלט, פה אחד, הסכמה כללית, זכות וטו – איך שתרצו לקרוא לזה. סוג מסויים של החלטות דורש רוב מוחלט כזה. והכוונה כאן היא לא סתם לכל הנוכחים באסיפה אלא לכל דיירי הבית (בעלי הדירות). אלה הן באמת ההחלטות החשובות ביותר שבית משותף יכול לקבל. הן נוגעות למעשה או לשינוי זכויות קנייניות או לשינוי זכויות מהותיות.

החוק קובע, כי אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

אם בבניין מעלית אחת, הרי שכדי להפוך אותה למעלית שבת צריך הסכמה של כל הדיירים.

התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, כי כל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע במפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף זוהי הוצאה שאינה נמצאת לא בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה אלא אם הסכימו לשלמו.

ואולם ישנה מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט להקל, ככל שהדבר אפשרי, בדרישה להסכמה פה אחד, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.

נביא דוגמא: לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פס"ד שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד אחד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. ולא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים ולא בשמירה על הקיים אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה.

זוהי כאמור דוגמא מייצגת המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים" אבל גם בעניינים אחרים המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.

רוב ומיעוט בקבלת ההחלטות בבית המשותף

תחזוקה ושיפוץ – רוב רגיל , מול השבחה ושיפור – כל המשתתפים

"חלק מהתחזוקה השוטפת" מול "תוספת לקיים"

תיבות דואר? – הוספת מצלמות? הרחבת הלובי? שומר?(הרוב מממן) שכר לנציגות?

מעלית

החלטה על התקנת מעלית בבית משותף צריכה להתקבל על ידי שני שלישים (2/3) מבעלי הדירות. ההחלטה תתקבל במסגרת האסיפה הכללית . המצביעים יממנו, יכולים להחליט שבעלי דירות קרקע. לדוגמא, יצביעו אך לא יממנו – לעניין הוצאות החזקת המעלית חלות על כולם.

דוד שמש – רק אם יש מקום לכל בעלי הדירות ובהתאם לאישורים וללא הפרעה לשכנים ולחזות העיר, אם אין מקום הסכמה של כל הדיירים.

מערכת הסקה וחימום מרכזי – יכול להתנתק על חשבונו ממשיך לשלם הוצאות החזקה שוטפות בהתאם לתקנון.

ביית משותף שהוגדר – מבנה מסוכן

3 דרגות חומרה:

1. מבנה שעלול לסכן
2. סכנה ממשית
3. סכנה מיידית – כל הדיירים מחויבים בשיפוץ.

שיפוץ על ידי חברה קבלנית בליווי מהנדס בניין.

תמ"א 38 – חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה כי נוספות למבנה יחידות דיור, הבניין הקיים משופץ, בדרך כלל מוסיפים לו מעלית, מרחיבים את יחידות הדיור הקיימות ומוסיפים להם ממ"דים, ומביאים את הבניין (אם כי לא את הדירות הקיימות עצמן) לסטנדרטים עכשוויים. כל אלה תורמים ללא ספק להתחדשות העירונית.

פינוי בינוי – לשכונות גדולות ד לכניסת תמ"א 38 לתוקף, הדרך היחידה להשיג התחדשות עירונית היתה בדרך של ביצוע פרויקטים של "פינוי ובינוי".

פרויקטים אלה משיגים את המטרה של "התחדשות עירונית" בצורה המיטבית, שכן הם משדרגים באחת כמות גדולה של דירות ישנות (בדרך כלל "דירות שיכון") בדרך של הריסתן והקמת בניין מגורים חדש תחתיהן, הכולל זכויות בניה ודירות נוספות המהוות את המנוף הכלכלי לביצוע הפרויקט.

בנוסף, מבחינה קניינית, כלים משפטיים הקיימים על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח – 2008, להתמודדות עם "דייר סרבן" כאשר מבקשים להרוס בניין ולהקימו מחדש במסגרת תמ"א 38, אינם קיימים בפרויקט של ""פינוי ובינוי"". כך, מאפשר סעיף 5 א. (א) למפקח על המקרקעין לכפות בפרויקט המבוצע מכוח תמ"א 38 את הריסת הבניין והקמתו מחדש, כאשר 80% מבעלי הדירות בבניין חפצים בכך, הליך שאינו קיים במקרה של ביצוע פרויקט של "פינוי ובינוי

הרחבת דירה: סע' 71 לחוק בתכנון והבניה: הוספת מחסן, הוספת מרפסת , קומה על הגג לדייר העליון, הוספת חדר על הרכוש המשותף. די בהסכמת 75% שלהם הוצמדו 2/3 מהרכוש המשותף.

סכסוכי שכנים היו מאז ומתמיד מנת חלקם של בני האדם, זאת עוד מאז ימי קדם. אך כיום ישנו פתרון יעיל ואיכותית לסכסוכים אלו, והוא מתגלם בצורת משרד עורכי הדין רפאלי רפי. המשרד יעמוד לשירותכם בכל ויסייע בהתמודדות יעילה ומושכלת בנוגע לסכסוכי השכנים אשר אינם פוסקים לרגע.

רבים מאתנו מתגוררים במבנים רבי קומות ועל כן נאלצים מידי יום לפגוש בשכנים ולהתמודד עימם, לטוב ולרע. מצד אדם עשויות להתפתח חברויות מדהימות, אך מצד שני, אתם עלולים לגלות כי מערכת היחסים שלכם עם השכנים אינה מזהירה ופעמים רבות מלווה בריבים וויכוחים חוזרים ונשנים. חשוב לזכור, כי אתם לא חייבים להמשיך ולסבול. הרעש לא חייב להיות תמידי והמריבות על החנייה שלכם ממש לא צריכות להתרחש על בסיס יומי. אם העשן והריח והריבים התמידיים על רטיבות שנובעת מדירת השכן הגיעו עד נפש, במידה ואתם כבר לא מסוגלים להמשיך ולהתמודד עם הוויכוחים התמידיים, חשוב לדעת כי ישנו פתרון – עו"ד סכסוכי שכנים.

יחסי שכנות טובים יכולים ללא ספק לשפר את חוויית המגורים שלכם, אך במידה ואתם לא יכולים להפסיק לריב ולהתווכח, הרי שהגיע הזמן לעשות צעד שיוביל לפתרון. פעמים רבות, לא ניתן יהיה לגשר על הפער שנוצר ללא סיועו של עורך דין סכסוכי שכנים גם בתחומים הבאים:

• רעש, ריח רע ועשן – אין ספק כי רעש חזק בשעות אשר לרוב שקטות עשוי לשגע כל אדם. זאת גם בשעה שמדובר על ריחות רעים או אפילו עשן אשר לא מרפה מדירתכם. בשעה שמדובר בשכנים אשר פשוט מסרבים לטפל במפגע הרעש או בריחות הלא נעימים שכעת אופפים את דירתכם כדרך קבע, דעו כי פנייה אל עורך דין תוכל לסייע לכם בהתמודדות זו.
• שימוש בשטחים משותפים – השטחים המשותפים בבניין המגורים הינם שייכים לכלל בעלי הדירות, ולא נחשבים בתור הרכוש הפרטי של אף אחד מהם. כך שבמידה ואתם שמים לב כי השכנים עושים שימוש פרטי בחדר המדרגות או המקלט לדוגמא, ומסרבים לחדול את פעילותם המפריעה, הרי שפנייה אל עו"ד העוסק בין היתר בסכסוכי שכנים, יהיה הצעד הנכון בעבורכם.
• נזקים לדירה – החיכוכים עשויים להופיע גם בעקבות נזקים שאתם סופגים בגלל השכנים. דוגמא לכך היא נזקי רטיבות קשים אשר נובעים מרטיבות בדירה השכנה. עו"ד יסייע במצב זה גם לזכות בפיצוי על הנזקים שנגרמו.
• חניה – מריבות על חניה ברכוש המשותף, שינויים ברכוש המשותף ללא הסכמה משני הצדדים.
• לשון הרע – לשון הרע בין שכנים. זאת לרבות מצבים שהם נחשפות קללות, העלבות ואף אלימות פיזית ומילולית.

לא חייבים להגיע לבית המשפט

חשוב לציין כי טיפול בסכסוכי שכנים עשוי להיות מגוון ולנצל מספר רב של שיטות וטקטיקות. יחד עם זאת, חשוב לציין כי פנייה אל משרד עורכי דין רפי רפאלי , תעניק לכם את האפשרות להגן על הזכויות שלכם ולמצות אותן.

עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור, וכן יועץ משפטי לשירות יעוץ לאזרח(שי"ל) בקריות בכל הקשור לסכסוכי שכנים ובתים משותפים. כמו כן יועץ משפטי לעמותה לגישור בעכו.

במגורים בבית משותף בעיקר עם ריבוי דיירים יש לגלות רגישות יתר לשכנים שכן חלקם הינו כמו חלקך ברכוש המשותף.

עיקר הסכסוכים בין שכנים בבית משותף נסוב סביב: תשלום דמי ועד בית, בנייה ברכוש המשותף, השתלטות על שטחים ברכוש המשותף, חסימת מעברים וחניות, שימוש במעלית ומעלית שבת, וכל הקשור בנושאי ועד הבית והיחסים המשפטיים בין הדיירים בבית המשותף, וביחסים בין ועד הבית ו/או חברת הניהול לבין הדיירים בבית המשותף.

במקרה בו הסכסוך עתיד לגלוש או גלש לפסים אלימים בית המשפט רשאי לתת צו נגד המטריד להתרחק פיזית מהנפגע, להימנע מכל קשר עמו, להפקיד את נישקו, לתת ערובה וכו', צו למניעת הטרדה אינו צעד עונשי, והוא ניתן בהליך שאין בו הרשעה או זיכוי. הצו זמני – ניתן עד חצי שנה – ואפשר להעריכו לפי הנסיבות. הצו הוא חשוב, אפילו אם לכאורה נראה כי אינו אלא רק אזהרה, שכן אם הצו מופר ניתן יהיה לנקוט נגד המפר בצעדים נחושים יותר, עד כדי מאסר, צו מוציאים באמצעות הגשת בקשה קצרה לבית משפט השלום, מלווה בתצהיר, ודיון מהיר שבסופו הכרעה.

מהאכלת חתולים ועד תיקון אופנועים: האם דייר בבית משותף יכול לעשות ברכוש המשותף ככל העולה על רוחו?

מגורים בבית משותף אינם מתאימים לכל אחד: ביתו של אדם הוא מבצרו, אך מי שבוחר לגור בבית משותף אינו יכול לעשות בו ככל העולה על רוחו, במיוחד ככל שמדובר בשטחים המשותפים השייכים באופן מעשי לכלל הדיירים בבניין.

אע"פ שעניין זה נראה לכאורה מובן מאליו, פעמים רבות מתגלעות מחלוקות בין שכנים בכל הנוגע לשימוש ברכוש המשותף. דוגמאות לא חסרות: משכנים שמאכילים חתולים ברכוש המשותף ועד כאלה שמתקנים את האופנוע שלהם בו.

בשורות הבאות נבקש להסביר מהו שימוש סביר ברכוש המשותף, ולהרחיב מעט בכל הנוגע לסכסוכי שכנים בכלל בבתים משותפים: מה צריך לעשות כאשר פורץ סכסוך הנוגע לרכוש המשותף, ולמי יש לפנות כאשר נגרם נזק לרכוש בבניין.

דייר שמשתמש ברכוש המשותף, צריך לוודא שאותו שימוש לא מפריע לדיירים אחרים בבניין או מטריד אותם.

באיזה אופן יכול דייר לעשות שימוש ברכוש המשותף?

דייר רשאי להשתמש ברכוש המשותף לצרכים שונים, אך זאת בכפוף לכמה סייגים: ראשית, דיירים אחרים יוכלו לעשות את אותו שימוש ברכוש המשותף; ושנית, עליו לוודא שאותו שימוש לא מפריע לדיירים אחרים בבניין או מטריד אותם.

על פי הפסיקה, דיירים רשאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, גם ללא הסכמת יתר הדיירים, ובלבד שאותו שימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף, ואינו גורם למטרד או לפגיעה בדיירים האחרים.

האם צריך לבקש את הסכמת יתר הדיירים לשימוש ברכוש המשותף?

לא בהכרח, על פי הפסיקה, דיירים רשאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, גם ללא הסכמת יתר הדיירים, ובלבד שאותו שימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף, ואינו גורם למטרד או לפגיעה בדיירים האחרים (ת"א 3157/06 נציגות ועד הבית נ' שלמה לוברבוים).

בנוסף, בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, גם אם זה לא הוסדר על ידי האסיפה הכללית של הבניין, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים ((ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה).

בפסיקה, נקבע שחנייה ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר, בתנאי שאין מדובר בחנייה שהוגדרה לשימוש של מישהו אחר.

האם חנייה בשטח המשותף בבניין נחשבת לשימוש סביר?

בהחלט. בפסיקה נקבע שחנייה ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר, בתנאי שאין מדובר בחנייה שהוגדרה לשימוש של מישהו אחר, גם דיירים אחרים יכולים להשתמש בשטח כחניה, ושהיא אינה מפריעה לדיירים אחרים. ההחלטה איזה שטח בבניין יוקצה לחנייה משותפת צריכה להתקבל על ידי הדיירים עצמם.

כל שימוש הגורם לפגיעה ברכוש המשותף של הבניין יוגדר כשימוש בלתי סביר.

מה נחשב לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף בבניין?

כל שימוש הגורם לפגיעה ברכוש המשותף של הבניין יוגדר כשימוש בלתי סביר. בנוסף, כל שימוש ברכוש המשותף לצרכים פרטיים המפריע ליתר הדיירים (כמו למשל, השתלטות על מחסנים ציבוריים, שמוש בשטח המשותף לעבודה/ מלאכה המלווים ברעש, ריח ,לכלוך וכד' ) ייחשב לשימוש בלתי סביר.

כך למשל, דייר העושה שימוש קבוע ברכוש המשותף לצורך תיקון אופנועים עושה בו ככל הנראה שימוש בלתי סביר. לעומת זאת, דייר שמחנה את אופניו ברכוש המשותף במקום שאינו מפריע כמו מעבר וכד' ואינו משתלט על שטחים או מונע מאחרים להשתמש בהם, עושה באלה שימוש סביר.

אם מדובר בסכסוך שכנים הנוגע לרכוש המשותף, תיקון רטיבות מדירת שכן, תשלום מיסי ועד, הגורם שהינו בעל הסמכות לטפל בו הוא המפקח על הבתים המשותפים.

יש לי שכן בבניין שעושה בו שימוש בלתי סביר. למי עלי לפנות?

שאלה זו נשמעת פשוטה, אך היא תלויה בסוג השימוש שעושה השכן ובהשלכותיו –

מטרד ליחיד – אם השכן שומע מוזיקה חזקה, או מחליט לקיים את החזרות לתזמורת ברעש בלתי נסבל גורם למפגעי ריח או שהוא גורם למפגע תברואתי אחר, הגוף שאליו יש לפנות הוא בית המשפט.

נזיקין – אם כתוצאה מפעולת השכן נגרם לכם נזק כספי שאותו אתם מעוניינים לתבוע, הגוף שאליו יש לפנות הוא בית המשפט. בסעיף 44 לפקודת הנזיקין מוגדרת עוולה הקרויה מטרד ליחיד. הסעיף קובע שהפרעה לשימוש סביר במקרקעין של אדם הינה עוולה נזיקית כאשר מטרת הסעיף הינה שמירה על זכות קנויה להנאה ממקרקעין.

רכוש משותף – אם מדובר בסכסוך שכנים הנוגע לרכוש המשותף, תיקון רטיבות מדירת שכן, תשלום מיסי ועד, הגורם שהינו בעל הסמכות לטפל בו הוא המפקח על הבתים המשותפים.

הסגת גבול – אם מדובר בסכסוך הנוגע להשתלטות על הרכוש המשותף או על שטח של דירה אחרת, יש להגיש תביעה בעניין לבית המשפט או למפקח על הבתים המשותפים.

אם סכסוך השכנים מורכב מעילות שונות, מה עלי לעשות?

ככל שמדובר בעילות המחייבות פנייה לגופים שונים, יש לפצל את התביעות המוגשות. כלומר, אם לדוגמה אחד השכנים איננו משלם מסי ועד, ורטיבות מהדירה שלו גורמת לדירה שלי לנזקים כספיים – עלי לפנות למפקח על הבתים המשותפים בכל הנוגע לתשלום מסי הוועד וקביעה מי אחראי לרטיבות, ולבית המשפט על מנת לקבל פיצוי נזיקי.

מי שמקבל את ההחלטות לגבי הרכוש המשותף הוא האסיפה הכללית.

איך מוגדר הרכוש המשותף בבניין, ומי מקבל לגביו החלטות?

הרכוש המשותף מוגדר ככל החלקים של הבית המשותף, שאינם כלולים בשטח הדירות. מי שמקבל את ההחלטות לגבי הרכוש המשותף הוא האסיפה הכללית, באמצעות נציגות הבית המשותף אשר אחראית על ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, ופועלת על פי ההחלטות שהתקבלו באסיפה הכללית.

דוגמאות לפסקי דין הנוגעים לשאלת השימוש הסביר ברכוש המשותף

חנייה ברכוש המשותף – במסגרת פרשה זו (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה) דן ביהמ"ש העליון בשאלה האם בעלי דירות בבית משותף בחיפה זכאים להשתמש בשטח המשותף לצורך חניית כלי הרכב שלהם, חרף התנגדות בעלי דירות אחרים. השופט ברנזון קבע, כי: "חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה הסגת גבול של שאר בעלי הדירות. השימוש חולף ובעל הדירה שהחנה את רכבו היום במקום פלוני, יכול למצוא מחר שאותו מקום נתפס על-ידי שותפו".

הזנת חתולי רחוב ברכוש המשותף – סכסוך שפרץ בין שכנים בבית משותף בחיפה, על רקע האכלת שבעה חתולי רחוב, שבוצעה על ידי דיירת ברכוש המשותף (ת.א. 15908/04 אוניקול נ' קגן). לטענת אחד השכנים, עקב התנהלות זו עולים מהמקום ריחות לא נעימים ונשמעות יללות רמות. לדבריו, הוא נמנע מלפתוח את תריס ביתו מחשש שהחתולים ייכנסו. בית המשפט קבע, כי התנהלות הדיירת מהווה מטרד ליחיד. לדבריו, יש בהאכלת כמות כה רבה של חתולים בהתחשב בריח וברעש משום שימוש שאיננו סביר בחצר, שפוגמת בזכות הדייר להנאה סבירה מהמקרקעין.

* הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, וכן עוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.

** האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.

על פי הפסיקה, דיירים רשאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, גם ללא הסכמת יתר הדיירים, בלבד שלא ימנעו שימוש דומה מבעלי דירות, ולא יגרמו למטרד או לפגיעה בדיירים האחרים.

חנייה ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר, בתנאי שאין מדובר בחנייה שהוגדרה לשימוש של מישהו אחר, והיא אינה מפריעה לתנועת רכבים של דיירים אחרים תוך מתן אפשרות לדיירים אחרים להשתמש בשטח כחניה, ההחלטה איזה שטח בבניין יוקצה לחנייה משותפת צריכה להתקבל על ידי הדיירים עצמם.

לעומת זאת, השתלטות על מחסנים ציבוריים, שימוש בשטח המשותף לעבודה/מלאכה המלווים ברעש, ריח ,לכלוך תיקון אופנועים ורכבים, ייחשב לשימוש בלתי סביר.

לעומת זאת, דייר שמחנה את אופניו ברכוש המשותף בשטח צדדי שאינו מעבר, ואינו משתלט על שטחים או מונע מאחרים להשתמש בהם, עושה באלה שימוש סביר.