הפינה המשפטית: רכוש משותף בבניין
הפינה המשפטית זכויות הפרט מול זכויות הכלל, עו"ד רפי רפאלי מומחה לבתים משותפים וסכסוכי שכנים בראיון לקול ברמה
קטגוריה: מן התקשורת
רובנו מתגוררים בבתים משותפים וחולקים עם שכנינו את השטחים המשותפים ואת תשתיות הבניין. מהן החובות והזכויות של דיירים בבתים משותפים, איך אפשר ליישב ביעילות מחלוקות עם השכנים ולמי פונים כאשר אחד הדיירים בבניין גרם נזק לרכושנו אך מסרב לשאת באחריות?
מגורים בבית משותף מלווים בשלל אתגרים הנובעים מהצורך לחלוק שטחים משותפים, תשתיות ומתקנים שונים עם יתר הדיירים. המגורים בבית משותף עלולים להציף אינספור מחלוקות וסכסוכים בנוגע לשימוש ברכוש משותף, ולמפגעים הגורמים לפגיעה באיכות חייהם של הדיירים ולעיתים גם ברכושם.
לפי הפסיקה בנושא, דייר שמעוניין להשתמש בשטח משותף בבית משותף, יצטרך לוודא מבעוד מועד שהשימוש המבוקש אינו מפריע ליתר הדיירים בבית המשותף. בעוד לכל דייר יש זכות להשתמש ברכוש המשותף בבניין לצרכיו, הוא כפוף לחובה לעשות זאת מבלי להוות מטרד עבור יתר הדיירים ומבלי לפגוע ביכולתם או בזכותם להשתמש ברכוש המשותף.
מהו רכוש משותף בבית משותף?
רכוש משותף בבית משותף מתייחס לכל שטח בבניין אשר אינו כלול בשטח הרשום של הדירות. האספה הכללית היא הגורם אשר אמון על קבלת ההחלטות בנוגע לשטחים המשותפים, ונציגות הבית המשותף היא הגורם שתפקידו להוציא לפועל את החלטות האספה הכללית ולשאת באחריות לאחזקת הרכוש המשותף.
רכשתי דירה בבית משותף, האם מותר לי להתנהג כרצוני בתחום הדירה?
למרות התפישה הרווחת שלפיה אדם רשאי לעשות בביתו כל שעולה על רוחו, הרי שאדם שמתגורר בבית משותף מחויב להתחשב גם בשכניו. על כן, שכן שמנגן על כלי נגינה רועש בשעות המנוחה והלילה וגורם מטרד רעש לשכניו עלול להיחשף לתביעות פיצויים מצדם. כך גם שכן שגורם למטרדי ריח ולכלוך ומסרב להתייחס לפניות שכניו בנושא.
האם דייר בבית משותף מחויב לקבל את הסכמת יתר הדיירים לשימוש ברכוש משותף?
בהתאם לפסיקה, כל דייר בבית משותף רשאי לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף גם מבלי שקיבל אישור לכך מיתר הדיירים. חשוב לציין כי זכות זו כפופה לכך שהשימוש בשטח המשותף אינו מפריע או מטריד את שאר הדיירים וצריך להתאים לייעודו של החלק הרלבנטי ברכוש המשותף. נשאלת השאלה מהו שימוש סביר ברכוש המשותף כאשר התשובה לכך היא ששימוש בשטח משותף לצורך פרטי בצורה שמפריעה לשכנים ושימוש שהותיר נזק בשטח המשותף אינם נחשבים לשימושים סבירים. לדוגמה שכן שהקים בלובי הבניין דוכן לממכר מזון וגורם לרעש, מטרד ריח, לכלוך ועוד.
דייר בבית משותף גרם נזק לרכוש ומסרב לשאת באחריות, מה אפשר לעשות?
בשלב הראשון רצוי לבחון את אופי הנזק שנגרם על ידי הדייר ובהתאם לממצאים לפנות לגורם הרלבנטי. אם דייר הסיג גבול והשתלט על שטח משותף בבניין או פלש לשטח של דירה אחרת בבניין, ניתן להגיש נגדו תביעה לבית המשפט או לפנות למפקח על הבתים המשותפים.
דייר שמסרב לשתף פעולה ולפצות את שכניו לאחר שגרם להם נזק בעקבות רטיבות שמקורה בדירתו, אשר התפשטה לדירות סמוכות ו/או לשטחים משותפים בבית המשותף – ניתן להגיש נגדו תביעה לבית המשפט.
דייר אשר מבצע שימוש בלתי סביר ברכוש משותף או שאינו משלם את דמי ועד הבית במועד או בכלל – יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים.
דייר שהתנהלותו גורמת למטרד עבור שכניו – יש להגיש נגדו תביעה לבית המשפט.
לפי סעיף 44 בפקודת הנזיקין, כל מעשה שמפריע לשימוש סביר בנכס מקרקעין בבעלות של אדם, ייחשב לעוולה נזיקית מסוג מטרד ליחיד. עוולת מטרד ליחיד מאפשרת לאדם שנגרם לו נזק לנקוט נגד המזיק הליכים משפטיים ולדרוש ממנו פיצויים.
פיצול תביעות באמצעות עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הבתים המשותפים
אם הסכסוך נוגע למספר עילות אשר הטיפול המשפטי המתאים בכל אחת מהן מחייב פניה לגופים שונים הרי שיהיה צורך לפצל את התביעות. לצורך ההדגמה – רטיבות שמקורה בדירתו של שכן שאינו משלם דמי ועד בית גרמה נזק משמעותי לדירת שכנו. במקרה זה יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים שייקבע מיהו הגורם שנושא באחריות לרטיבות ויכריע גם בסוגיית אי תשלום מיסי ועד הבית. כמו כן יש צורך לפנות לבית המשפט כדי שיפסוק פיצויים לשכן שניזוק עקב הרטיבות כאמור.
מהן זכויותיהם של דיירים בבתים משותפים?
באמצעות האספה הכללית של הדיירים מתקבלות החלטות עקרוניות בנוגע לשיפוצים ועבודות בניה בשטחים המשותפים השייכים לכלל הדיירים כאשר לכל דייר יש זכות להביע את עמדתו ולהשתתף בהליכי קבלת ההחלטות בבית המשותף.
באספת הדיירים מתקבלות החלטות בנוגע לכל ענייני הבית המשותף. בעוד חלק מההחלטות מחייבות רוב רגיל בלבד, החלטות אחרות מחייבות רוב של שני שליש מהדיירים. חשוב לציין כי בסוגיות מסוימות נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים בבית המשותף. סוגיות אלו כוללות הטלת תשלומים נוספים על דייר ושלילת זכויות מדייר מכוח החוק. כמו כן, הצמדת רכוש משותף או חלק ממנו לאחת הדירות בבית המשותף תחייב הסכמה מפורשת של בעל הדירה או של הדייר שמתגורר בה.
אספת דיירים תתכנס פעם בשנה לכל הפחות וכאשר שלושה מדיירי הבית המשותפים דורשים זאת. באספת הדיירים הכללית ייבחרו נציגות הבית המשותף שתכלול חמישה חברים לכל היותר, וכן יושב ראש האספה. מכנסי אספת דיירים מחויבים להודיע על האספה ארבעה ימים לכל הפחות לפני מועדה המתוכנן ולהציב את המודעה במקום בולט בבניין.
תפקידיו של גזבר בבית משותף
בכל בית משותף ימונה גזבר על ידי חברי הבניין. הגזבר ינהל את הכספים לפי החוק ויטפל בהכנסות ובהוצאות הבניין. הגזבר מחויב להביא את ספרי ניהול הכספים לאישור כללי של הנציגות והאספה, לערוך כל חצי שנה מערך כספים עדכני ולפרסם את התוצאות בפני כלל חברי הבית המשותף. הגזבר רשאי לעיין בספרי הכספים של הבניין בכל עת והוא מחויב להציג מידע רלבנטי לבקשתו של בעל דירה.
זכויות וחובות של בעל דירה מכוח חוק המקרקעין
לפי הוראות חוק המקרקעין, זכותו של כל בעל דירה בבית משותף לתבוע מבעל דירה אחר או מהנציגות לבצע תיקונים בדירת האחר או ברכוש המשותף אם אי ביצוע התיקונים הנדרשים עלולים להוביל לפגיעה פיזית בדירה או לפגיעה בערכה הכספי. מנגד, בעל דירה מחויב להתיר לגורמים האמונים על כך, לבצע את התיקונים והבדיקות הנדרשים בדירתו כדי לשפץ, לתקן, או להוסיף בניה אם הוסכם על כך לפי דרישות החוק. אם התיקונים גרמו נזק לדירה או לערך דירתו של אחד מבעלי הדירות הוא יוכל להגיש תביעת פיצויים בגין הנזק שנגרם לו.
בכל מקרה של חילוקי דעות בנושא זכויות וחובות של דיירים בבתים משותפים כדאי לפנות לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הבתים המשותפים וסכסוכי השכנים אשר ייבחן את מכלול הנסיבות הרלבנטיות ויסייע לגבש אסטרטגיית פעולה משפטית מתאימה לצורך מיצוי זכויות מיטבי והגנה על האינטרסים של הלקוח.
הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים. כמו כן משמש עו"ד רפאלי כיועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). ניתן להפנות אל עו"ד רפי רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לכתבה המקורית בN12 לחצו כאן.
משפחתה של לידר סוויסה יפה שנרצחה בלוד סיפרה ששכנה החשוד ברצח נהג להציק לה והיא פחדה ממנו: "כולם התלוננו. הוא היה מנתק את החשמל, דופק על דלתות ובורח". מה עושים במקרה של שכן מציק, מטריד או מאיים והאם יש למי לפנות כשההטרדה לא עוברת את הרף הפלילי?
הרצח המחריד של לידר סוויסה יפה (33) בלוד על ידי שכנה שגר בקומה מתחתיה, מעלה את השאלה מה עושים במקרה של שכן שמציק, מטריד או מאיים? למי צריך לפנות? מה עושים במקרים שהשכן המטריד לא עובר את הרף הפלילי, והאם יש למי לפנות?
משפחתה של סוויסה יפה סיפרה שהחשוד ברצח יעקב חיימוביץ (41) נהג להציק לה והיא פחדה ממנו. "הוא הציק לה ולשכנים כל הזמן, כולם התלוננו. הוא היה מנתק להם את החשמל, דופק על הדלתות ובורח. לא חשבתי לרגע שזה יגיע לזה, אם הייתי חושש – הייתי מוציא אותה מפה", אמר אביה. "בשבוע שעבר הוא דפק לה בדלת והיא לא פתחה. היא התקשרה למשטרה ואמרו לה לבוא לתחנה, אבל הוא היה בדלת", הוסיפה אמה.
סנגורו של חיימוביץ' אמר כי מדובר בחשוד שלא בקו הבריאות הנפשי. "הוא היה מאושפז כמה פעמים, הפעם האחרונה הייתה לפני ארבעה חודשים. משפחתו מספרת שהוא נכה 100%", אמר עורך הדין.
אז מה ניתן לעשות אם ישנו שכן שמתמודד עם בעיה פסיכיאטרית ומציק לשכנים? לדברי עו"ד רפי רפאלי, המתמחה בסכסוכי שכנים ובתים משותפים, היחידים שיכולים להכריח אדם לעשות בדיקה פסיכיאטרית הם המשטרה או בית המשפט. "במקרה של שכן עם בעיה נפשית, אפשר כמובן לפנות לפסיכיאטר המחוזי, אבל אם הבן אדם לא מוכר על ידי הפסיכיאטר, אף אחד לא יעשה שום דבר", אמר רפאלי. "הדרך להתמודד עם הסיטואציה היא תלונה במשטרה. מי שיכול לדעת אם האדם פסיכי או לא זה הפסיכיאטר אבל בשביל להגיע אליו, זה או להגיע למשטרה או לבית המשפט".
רפאלי הסביר כי "יש מקרים שמשרד הרווחה מעורב. אם ישנו מקרה שהשכנים יודעים שאותם אנשים שמטרידים אותם מטופלים ברווחה, אפשר לפנות לרווחה. אמור להיות מישהו מהרווחה שיבוא לעזור ולטפל בעניין ההטרדה, אבל זה רק אם יודעים שאותו שכן מוכר ברווחה. אחרת, הרווחה לא תוכל לטפל. חשוב לזכור שהרווחה זה לא רשות אוכפת, היא רק יכולה לסייע בהרגעת הרוחות".
גם פנייה לשוטר קהילתי לא ממש תעזור במקרים כאלה. "שוטר קהילתי יכול לעזור במקרים מסוימים מאוד שבהם יש מחלוקת קטנה בין שכנים. לא בכל מקום יש את השוטר הקהילתי ואנחנו יודעים שבמשטרה יש חוסר של כוח אדם. ברוב המקרים שבהם היה שוטר קהילתי, לא היה פתרון לסכסוך. אולי פתרון זמני של הרגעה אבל לא פתרון של הבעיה", אמר רפאלי.
אך כמו בהרבה תחומים, גם במקרים של הצקות והטרדות מצד שכנים, ישנם שטחים אפורים, בעיקר לאחר קבלת צו הרחקה. "נגיד שיש צו שמישהו מפר, הולכים למשטרה כדי שתאכוף את הצו ושם זה פחות קורה", אמר רפאלי. "ברוב המקרים אחרי הצו אנשים לא מקבלים את המענה הנדרש. נניח אם אותו שכן שיש לי צו הרחקה, אם הוא נתקל בשכנה שממנה יש לה את צו ההרחקה והוא יצר איתה קשר בחדר המדרגות, היא תצטרך להוכיח את זה, לא תמיד יש הוכחה שהשכן הפר את הצו ואז למשטרה גם אין מה לעשות".
רפאלי הבדיל בין מטרד כמו עשן, ריח ורעש, מקרים שמטופלים על ידי העירייה, המשרד לאיכות הסביבה או בקבלת דוח על ידי המשטרה, לבין הטרדה שאינה פלילית שבה שכן פוגע בחופש, מסיג גבול או מדבר בצורה פוגענית, לבין הטרדה מאיימת, שבה מישהו מאיים, מצלם או עוקב אחריך – על הגבול הפלילי. לדבריו, "במקרים אלה פונים למשטרה ומוציאים צו למניעת הטרדה מאיימת. בדרך כלל נותנים את זה למספר ימים מצומצם. אם רוצים לתקופה יותר ארוכה, בית משפט יכול להאריך לעד חצי שנה".
מה ניתן לעשות נגד שכן או כל אדם שמאיימים לפגוע, מתנהל באלימות מילולית או פיזית, פוגע ברכוש, מטריד אותך בסביבתך, בביתך או במקום העבודה, מצלם אותך ללא אישורך, מטריד בטלפון או עוקב אחריך ונכנס לחייך הפרטיים? ניתן להגיש תלונה במשטרה ואף להגיש תביעה לערכאה המתאימה על הפגיעה בפרטיות, אולם הדרך המהירה להוציא צו הרחקה, צו הגנה או בשמו המקצועי "צו למניעת הטרדה מאיימת" הינה לפנות לבית המשפט ולהוציא צו הרחקה מהיר נגד אותו פוגע.
כיצד בית המשפט יכול לעזור?
לבית המשפט סמכויות נרחבות להורות על הרחקת הפוגע תוך שהוא קובע הגבלות עליו מבחינת מרחק מהמתלונן, כמו גם איסור על הפוגע להטריד או לפנות או ליצור קשר בכל דרך שהיא עם המתלונן.
האם כדאי להסתייע בעורך דין להגשת צו הרחקה?
חשוב להבין כי בית המשפט ייתן צו להטרדה מאיימת רק אם שוכנע על סמך הראיות כי אכן מתקיימת "הטרדה מאיימת". כל צו הרחקה פוגע בחירות ובחופש התנועה של הפוגע, ועל כן עורך בית המשפט איזון בין זכויות ומכריע בהתאם.
לאיזה מסמכים בית המשפט יזדקק?
לצורך החלטה בבקשה של המתלונן להוצאת צו הרחקה רשאי בית המשפט לבקש מסמכים מסויימים, לראות תמונות, הקלטות וכן לחקור עדים ולנהל משפט ארוך של הצגת ראיות כדי להגיע לחקר האמת.
מתי מתקיים דיון בבקשה להוצאת צו הרחקה ולכמה זמן הוא ניתן?
מיד לאחר הגשת הבקשה ובמידה שבית המשפט השתכנע, ניתן צו הרחקה ארעי לשבוע כשנקבע דיון בין הצדדים במועד זה, ובדיון נקבע האם צו ההרחקה יישאר בתוקף ולכמה זמן.
לאיזה פרק זמן ניתן להוציא צו הרחקה?
ככלל, צו הרחקה ניתן על ידי בית המשפט לשישה חודשים ובמקרים מסויימים ניתן אף ל-12 חודשים. ניתן גם לעתור לצו הרחקה קבוע.
אם הפוגע הפר את צו ההרחקה – מה עושים?
אם הפוגע ממשיך במעשיו ולא מקיים את הוראות הצו הרי שהדבר מהווה עבירה פלילית. ניתן להגיש תלונה במשטרה בשל הפרת צו הרחקה, ובמקרה כזה למשטרה קיימת הסמכות המלאה לעצור את השכן ולהגיש נגדו כתב אישום פלילי.
מה בית המשפט רשאי לאסור על הפוגע במסגרת הצו?
ליצור עם הנפגע כל קשר בעל-פה, בכתב, או באמצעות אדם אחר, או בכל אמצעי קשר אחר, כגון טלפון, פקס, אינטרנט, הודעות טקסט, פנייה בווטסאפ, בפייסבוק או בכל רשת חברתית אחרת, או להטרידו בכל דרך אחרת. להימצא במרחק מסוים מדירת מגוריו, ממקום עיסוקו, מרכבו, ממקום לימודיו או מכל מקום אחר שהנפגע נוהג להגיע אליו ולשהות בו בקביעות. לשאת או להחזיק נשק גם אם הפוגע משרת בצה"ל או משתייך לרשויות החוק.
לקריאת הכתבה המקורית לחצו כאן