חוק מעליות בבית משותף: תשלום והוצאות אחזקה

חוק מעליות בבית משותף: תשלום והוצאות אחזקה

מעלית בבית משותף – מוקד למחלוקות בין שכנים

הנושא של מעליות בבתים משותפים, הוא אחד מהמוקדים השכיחים ביותר בתחום של סכסוכים בין דיירים. "על מי חלות הוצאות אחזקת מעלית בבית משותף?", "למה אני בקומה ראשונה ומשלם כמו דייר בקומה חמישית?", "האם אפשר לחייב את כולם להשתתף בהתקנת מעלית חדשה?" הן רק חלק מהשאלות שמתעוררות לעיתים קרובות. למרבה הצער, ישנם מקרים רבים בהם חוסר בהירות לגבי חוק מעליות בבתים משותפים, הובילו לסכסוכים מיותרים. המאמר הבא מבהיר את המסגרת החוקית, עונה על השאלות הנפוצות, ומציע פתרונות מעשיים לסוגיות שעולות בנושא של מעלית בבית משותף.

חוק המקרקעין: המסגרת החוקית בנושא מעלית בבית משותף

בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מעלית בבית משותף מוגדרת כחלק מהרכוש המשותף של דיירי הבניין. סעיף 52 לחוק קובע כי "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות… המסדרונות, חדרי המדרגות, המעליות" מהווים רכוש משותף.

הגדרה זו היא נקודת המוצא החוקית, ממנה נגזרות מרבית ההוראות הנוגעות לאחריות על המעלית – לרבות החובה לשאת בהוצאות התחזוקה והתיקונים. כרכוש משותף, המעלית שייכת לכל בעלי הדירות בבניין, והם נושאים באחריות משותפת לאחזקתה.

עם זאת, בניגוד לתקנון המצוי הקבוע בחוק, בתקנון מוסכם ניתן לקבוע הסדרים שונים בנוגע לחלוקת ההוצאות או לשימוש במעלית. לכן, תמיד חשוב לבדוק האם לבניין יש תקנון מוסכם שנרשם בטאבו, ומה נקבע בו לגבי המעלית.

החלוקה של הוצאות אחזקת מעלית בבית משותף

העיקרון הבסיסי המנחה את חלוקת ההוצאות עבור אחזקת מעלית, קבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין. הסעיף קובע כי:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף."

כלומר, באופן עקרוני, חלוקת ההוצאות נעשית לפי יחס שטחי הדירות. למשל, אם שטח הדירה מהווה 10% משטח כל הדירות בבניין, הדיירים ישלמו 10% מהוצאות האחזקה של המעלית.

דיירי הקומות הנמוכות: האם חייבים לשלם?

אחת השאלות הנפוצות ביותר בנושא היא "האם תשלום ועד בית עבור אחזקה של מעלית חל על דיירי קומה ראשונה או קומת קרקע?". השאלה מתעררת מכיוון שדיירים אלה כמעט ואינם משתמשים בה.

לאורך השנים, פסיקות בתי המשפט והמפקחים על הבתים המשותפים לגבי נושא זה, לא היו אחידות. עם זאת, בשנת 2001 הוכנס תיקון 29 לחוק המקרקעין, המתייחס אליו באופן ספציפי: סעיף 59ג לחוק קובע, שבהתקנת מעלית בבניין קיים (שלא היתה בו מעלית), רשאי המפקח על הבתים המשותפים לפטור בעל דירה שהמעלית אינה משרתת את דירתו, מהשתתפות בהוצאות ההתקנה והאחזקה. לחילופין ניתן לקבוע שיעור השתתפות מופחת.

לגבי אחזקה שוטפת של מעלית קיימת, הפסיקה כיום נוטה לחייב את כל הדיירים, גם בקומות הנמוכות. עם זאת, בתי המשפט והמפקחים עשויים לקבוע שיעור השתתפות מופחת. למשל, בפרשת קופרשמיט נ' לוי (ע"א 689/82), נקבע כי דיירי קומת הקרקע ישלמו שליש מהחלק היחסי שהיו אמורים לשלם לפי שטח דירתם.

התקנת מעלית חדשה בבניין קיים

במיוחד כשמדובר על בנייה ישנה, בבניינים רבים לא הותקנו מעליות בזמן הבנייה. המקרה בו דיירים מעוניינים להתקין מעלית בבניין ישן, הוא מורכב יותר מבחינה משפטית:

1. רוב דרוש: התקנת מעלית נחשבת ל"שינוי ברכוש המשותף" ולפי סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות שבבעלותם 60% מהרכוש המשותף.

2. מימון: עלות התקנת מעלית היא משמעותית (החל מ-200,000 ש"ח ומעלה). לפי סעיף 59ג לחוק, המפקח רשאי לפטור או להפחית את חלקם של דיירים שהמעלית אינה משרתת את דירתם.

3. שיקולי נגישות: במקרים רבים, שיקולי נגישות לדיירים מבוגרים או בעלי מוגבלויות עשויים להטות את הכף לטובת התקנת מעלית, גם אם לא כל הדיירים מסכימים לכך.

פסק דין מעניין בנושא הוא פלונית נ' נציגות הבית המשותף (רע"א 6339/19), בו בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות מיוחדות – כאשר מדובר בצורך חיוני של דייר בעל מוגבלות, ניתן לאפשר התקנת מעלית גם בהיעדר רוב רגיל, ובתנאי שהמבקשים יישאו במרבית העלויות.

הוצאות תחזוקה שוטפת והוצאות חריגות

יש להבחין בין שני סוגי הוצאות:

1. הוצאות שוטפות: כוללות ביקורת תקופתית כנדרש בחוק, ניקיון, תאורה, וטיפולים שגרתיים.

2. הוצאות חריגות: תיקונים גדולים או החלפת חלקים יקרים, כגון כבלים, מנוע, או מערכת פיקוד.

טיפ מקצועי: מומלץ להקים קרן תחזוקה ייעודית למעלית, אליה מפרישים סכום חודשי נוסף על דמי האחזקה השוטפים. כך, כאשר נדרש תיקון יקר, ישנו כבר סכום כסף המיועד לכך, והדבר מונע ויכוחים וקשיים בגביית כספים מהדיירים ברגע האמת.

פתרון סכסוכים בנושא מעליות בבתים משותפים

כאשר מתעוררות מחלוקות בנושא המעלית, הגורם המוסמך לדון בהן הוא המפקח על הבתים המשותפים, שפועל מטעם משרד המשפטים. המפקח מוסמך לדון בכל הנושאים הקשורים לרכוש המשותף, לרבות חלוקת הוצאות, אישור התקנת מעלית, או פטור מתשלום.

אמנם הליך הפנייה למפקח אינו מחייב ייצוג על ידי עורך דין, ייעוץ משפטי מקצועי יכול לשפר משמעותית את סיכויי ההצלחה. יש להגיש למפקח תביעה מפורטת בצירוף אסמכתאות, והמפקח יזמן את הצדדים לדיון.

טיפ מקצועי: לפני הפנייה למפקח, ניתן לנסות ולהגיע להסכמות בין הדיירים בסיוע עורך דין המתמחה בתחום הבתים המשותפים.

מעלית בבית משותף: טיפים מעשיים להתמודדות עם מחלוקות

מכיוון שבנושא של מעליות בבתים משותפים הוא מורכב ועלול להוביל לסכסוכים, הכרת החוק והפסיקה יכולה לסייע במניעת מחלוקות או בפתרונן. הנה כמה טיפים מעשיים שניתן להיעזר בהם במקרה של מחלוקת:

1. לבדוק האם יש לבניין תקנון מוסכם וכיצד הוא מתייחס למעלית.

2. להקים קרן תחזוקה ייעודית למעלית למקרי חירום.

3. בבניינים ישנים, כדאי לשקול התקנת מעלית לא רק כהוצאה אלא גם כהשקעה המשביחה את ערך הנכס.

4. במקרה של מחלוקת, מומלץ לנסות להגיע להסכמה בין הדיירים לפני פנייה להליכים משפטיים.

5. רצוי לפנות לייעוץ משפטי מקצועי בשלב מוקדם, לפני שהמחלוקת מחריפה.

עו"ד רפי רפאלי: ייעוץ וליווי משפטי במחלוקות בנושא מעליות בבתים משותפים

לא משנה אם מדובר על התקנת מעלית חדשה, חלוקת ההוצאות על אחזקת המעלית או ויכוח בין דיירי הקומות העליונות והתחתונות – אין ספק שמעלית בבית משותף היא גורם נפוץ לסכסוכי שכנים. למרבה הצער, במקרים רבים הניסיונות להגיע להסכמות בצורה נעימה נכשלים, והדיירים נאלצים לפנות לאפיקים משפטיים. אם נתקלתם בבעיה הקשורה למעלית בבית המשותף שלכם ונקלעתם למחלוקת עם השכנים, עו"ד רפי רפאלי ישמח לעמוד לרשותכם ולהעניק לכם ליווי משפטי מקצועי. עו"ד רפאלי בעל ניסיון רב בפתרון סכסוכים בבתים משותפים, עם התמחות מיוחדת בנושא מעליות, ויעזור לכם להתמודד עם הבעיה על הצד הטוב ביותר. לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית ללא עלות, התקשרו 050-9000145 או שלחו אימייל ונחזור אליכם בהקדם.

** חשוב להדגיש: כל מקרה הוא ייחודי, והפתרון המתאים תלוי בנסיבות הספציפיות של הבניין ובהיסטוריה שלו. לכן יש לפנות לייעוץ משפטי ולא להתבסס רק על מידע כללי **