ליקויי בניה בקבלת דירה חדשה מקבלן

הקבלן קרא לך בשעה טובה לקבל מפתחות לדירה החדשה? ביום המסירה יתבצע פרוטוקול מסירה סופי (וזאת לאחר שכבר בוצע מספר שבועות לפני כן פרוטוקול מסירה ראשוני לתיקון ליקויים נדרשים) עליו תתבקשו לחתום, יובהר כי אין חובה בדין לחתום על פרוטוקול מסירה אותו עורך הקבלן, ובמידה והקבלן מבקש לחתום על הפרוטוקול המהווה גם מסירת חזקה ובעצם העברת הדירה באופן סופי לחזקת הדייר הרוכש , הרי שיש לרשום בפרוטוקול כי מדובר בליקויים אותם ראיתם בעיין.

יש רוכשים אשר מביאים עימם גורמי מקצוע לבדיקת הנכס טרם קבלתו, דבר אשר מן הסתם אמנם מומלץ אך כרוך בעלות כספית אשר זוגות צעירים מתקשים לעיתים לעמוד בה, אולם אל חשש, גם אם חתמתם על פרוטוקול מסירה אין הדבר משחרר את הקבלן מחובתו לפעול ע"פ חוק המכר אשר מגן על הרוכשים ומאפשר להם תקופת אחריות על המערכות השונות בדירה.

רוכשי דירות חדשות מחברות קבלניות נתקלים במהלך שהותם בדירה החדשה עליה שילמו ממיטב כספם בליקויים כאלה ואחרים הן בדירותיהם הפרטיות והן ברכוש המשותף

מומלץ לאחר שהות של כשנתיים( לפני תום האחריות של הקבלן כל המערכות השונות) לפנות לעורך דין המתמחה בתחום בתים משותפים/ליקויי בניה בכדי להיערך לדרישת תיקונים/פיצויים מהקבלן על ליקויים, כך יפנה אתכם עורך הדין לביצוע חוות דעת הנדסית בהתאם לחוק המכר ולבדק בית לדירה אשר תבוצע ע"י מהנדס או חברה המתמחים בכך.

המהנדס יבדוק  את התאמת התקנים למפרט טכני שמתייחס לרכיבים הטכניים של העסקה. ובין היתר החומרים אשר שמשו לבניית הדירה, מידות וסוגי פרופילי אלומיניום, מרצפות, כלים סניטריים, שיפועים, רדיוס פתיחת דלתות וליקויים נוספים, וכן ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של  שטח הדירה, הכולל ומספר החדרים יודגש כי הוראות שפוטרות חברה קבלנית מאחריות לליקויים בדירה חדשה עומדות במקרים רבים בניגוד מוחלט להוראות חוק המכר (דירות) (להלן: "החוק"). בחוק מוגדר באופן מדויק היקף אחריותו של הקבלן כלפי רוכשי הדירה בעת מסירתה ולאחר מכן במהלך תקופות הבדק והאחריות.

גבולות האחריות של החברה הקבלנית/הקבלן לליקויי בניה בדירה חדשה לפי החוק

אחריות החברה הקבלנית  לליקויי בניה בדירה נחלקת לשתי תקופות, כאשר התקופה הראשונה נקראת  – תקופת הבדק –  ולאחריה התקופה השנייה הנקראת  – תקופת האחריות.

במהלך תקופת הבדק הקבלן חלה על הקבלן החובה לתקן את הליקויים בדירה אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם באשמת המחזיקים בדירה. תקופת הבדק תימנה ממועד מסירת החזקה בדירה, כאשר התקופה בהתאם לאחריות נעה משנה אחת עד ל שבע שנים. בהתאם לסוג ומהות הליקוי.

לעומת זאת,  בחלוף תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות אשר נמשכת על פי רוב 3 שנים או אז בעלי הדירה הם המחויבים להוכיח כי הליקוי הינו תוצאה של הקשורה לליקויים הנובעים מהחומרים או מהתכנון של הקבלן.

לאחר סיום תקופות הבדק והאחריות, ישא הקבלן באחריות לליקויים בדירה או ברכוש המשותף במידה והתגלו ליקויי בטיחות מבנה יציבות , יסודות הבניין  שלד וכד.

הימצאות ליקויי בניה ברכוש המשותף

ליקויי בניה אינם נחלתם של דירות  בלבד קרוב לוודאי שימצאו ביתר שאת גם ברכוש המשותף בדרך כלל לאחד מהדיירים הראשונים או לנציגות ראשונה או זמנית שתיבחר.

במקרים רבים נמסרים בניינים אשר בנייתם טרם הושלמה מסיבות כאלה ואחרות והקבלן דורש מאותו דייר או נציגות לקבל לידיו את הרכוש המשותף וזאת אף אם קיים חוסר התאמה בולט בין המפרט הטכני לבין המצב בפועל. ליקויי בניה שכיחים ברכוש המשותף עלולים להתגלות בין היתר במערכות החשמל, בחומה המקיפה את הבית המשותף, בחדר המדרגות, מעליות, באיטום הבניין, בחניות, בחדר המשאבות, במרצפות, מערכות צנרת וביוב, בחיפוי הלובי, בחיפוי החיצוני של המבנה ועוד.

כיצד נציגות הבית המשותף יכולה להתמודד עם ליקויי בניה ברכוש משותף?

לאחר האכלוס ההמלצה עבור נציגות הבית המשותף או המתחזק או חברת הניהול המוסמכת היא לפנות לעורך דין המתמחה בבתים משותפים וליקויי בניה בכדי להימנע מטעויות, ובהדרכתו להזמין חוות דעת הנדסית מקצועית מפורטת וכוללת הבוחנת את ליקויי הבניה ברכוש המשותף. על הנציגות ליידע את הקבלן כבר במועד קבלת החזקה בבית המשותף בדבר הימצאות ליקויים ולדרוש ממנו לתקנם באופן מידי. חובת הנציגות לפעול לתיקון הליקויים מעוגנת בסעיף 69 לחוק המקרקעין שם מתוארת אחריות הנציגות בדבר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף.

במידה והקבלן אינו משתף פעולה או מתעלם או מסרב לתקן את הליקויים ברכוש או אף אם הוא מתקן התיקון אינו מקצועי, ימליץ עורך הדין במקרה זה להגיש תביעה מתאימה בבית המשפט במסגרתה תעתור הנציגות לתקן את הליקויים או לחליפין לקבל פיצוי כספי בגינם.

ההמלצה הינה כי הן בקבלת דירה והן  בקבלת רכוש המשותף אין לחתום באופן אוטומטי על פרוטוקול קבלת דירה או קבלת רכוש משותף וזאת לפני שבודקים היטב על אילו סעיפים חותמים, ככל שהדבר לא ברור יש להוסיף בכתב ידכן כי חתימתכם הינה אך ורק על קבלת החזקה בדירה או ברכוש המשותף ואינה כוללת הסכמה למצב הטכני או הליקויים בדירה או ברכוש המשותף.

עורך הדין רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ומתמחה בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים ליקויי בניה ונזיקין. כמו כן משמש עורך הדין כיועץ משפטי לשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות). ניתן להפנות אל עו"ד רפאלי שאלות בנושא בתים משותפים למייל: rafirr2405@gmail.com.